サブリース?集金代行?自主管理?賃貸管理について

2018.12.19

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不動産投資においては物件選びや出口戦略(売却に向けた戦略)も勿論重要ですが、運用中の「賃貸管理」についても同じくらい重要なことは意外に見落とされがちです。

賃貸管理を怠ると、せっかく収益を上げられはずの物件にもかかわらず、想定通り・計画通りの賃貸収入が得られなかったり、またさまざまなトラブルの基になってしまったりします。

従って、円滑に管理が継続できる方法を選択していくことが重要と言えます。
賃貸管理は全てを自力で行う「自主管理」をすることも可能です。

一方で、現在は専門業者に管理を委託することで、面倒で難しい賃貸管理を実質ほぼすべて代行してもらえるサービスもあります。
賃貸管理業者に管理を代行してもらえば、自身の物件管理に割かれる手間が削減されます。

今回はそれぞれの賃貸管理方法の特徴を説明します。

①自主管理

自主管理とはいわゆる「大家さん」の仕事を全て行うことを意味しています。
物件の維持、入居者、賃料の集金等、賃貸運営に際して発生する管理を自力で行います。

勿論各項目において必要に応じて専門業者に依頼しますが、各専門業者への依頼や費用交渉などは全て自分で行います。
メリットとしては後続の賃貸管理システムを利用する際に発生する管理手数料が削減できるコストメリットや、各専門業者の相場観を養うことができ勉強になるといった点があります。

一方、自主管理はデメリットも多くあります。
まずは単純に手間と時間がかかることです。

家賃未払い時の督促や入居者からのクレーム対応、入居者集めの依頼、家賃交渉など、やることは想像以上に多いです。
現実的には少数の物件数でも、本業として大家業を行っていなければ難しいです。

また、物件数が複数であったり、大規模な物件になってくると、例えフルタイムで賃貸管理に当たったとしても素人が自力で対応しきるのは困難ですので、投資物件の拡大はしづらくなります。

最後に、賃貸管理業者に賃貸管理を委託した場合は、多くの場合において入居者の募集についても代行してもらえますが、自主管理の場合は自ら不動産仲介業者に依頼するなどして入居者を探してもらう必要があります。

入居者の募集は賃貸収入を得る入り口になる作業ですが、プロの管理会社が不動産業者と協力して進める方が効率的であるのは言うまでもありません。
放っておいても入居希望者が多い都市部であればさほど大きな問題にはなりませんが、地方ですと自主管理では入居者を見つける難易度が高くなってしまいます。

このようにコストが削減できるというメリットはあるものの、手間・時間や空き家リスクなどデメリットも多いのが自主管理の特徴と言えます。

自主管理

【自主管理のメリット】

  • 管理にかかる手数料コストが削減できる
  • 賃貸管理にかかる知識や費用の相場観が身につく

【自主管理のデメリット】

  • 多くの時間と手間がかかる
  • 物件数が多い・大規模になるとそもそも自主管理は困難
  • (特に地方の場合)入居者探しが難しくなる

サブリース契約

副業でやっている等で時間をかけたくない、不動産投資を拡大していきたいという方にとっては、自主管理は選択しづらいところです。
その場合は、専門業者に賃貸管理を委託するのがおすすめです。

この章では管理を委託する方式の一つとして「サブリース契約」を紹介します。

サブリース契約とは、オーナーが所有している物件を賃貸管理会社が借り上げて、賃料の集金含めた物件の管理はもちろん、入居者との契約も賃貸管理会社が一括して行ってくれます。
従って、入居者探しにかかる対応も賃貸管理会社が行ってくれるので、オーナー自身は賃貸管理にかかる作業がほぼ発生しないということになります。

賃貸管理に時間を費やしたくないという方にとってサブリース契約はおすすめの管理方法です。

また、もう一つ大きなメリットとして、サブリース契約の場合は管理会社があらかじめ契約された金額で、物件を「借り上げる」ことになります。
従って空き家になっていようがいまいが、そのリスクは管理会社が負うことになり、オーナー自身は当初契約された借り上げ賃料の収入が安定的に見込めるということになります。従って空き室による賃料減少リスクを回避したい方にもおすすめです。

一方デメリットとしては、賃貸管理会社へ支払う手数料が高めになる、という点です。
サブリース契約の手数料は、以下のように、物件が見込める賃料と、管理会社がオーナーに支払う借り上げ賃料の差額という形で間接的に賃貸管理会社に支払います。

【サブリース契約における手数料の仕組み】

オーナーへ支払う賃料(賃貸管理会社がオーナーへ払う)=物件全体の賃料収入(入居者が賃貸管理会社へ払う)ー管理会社の手数料

この管理会社の手数料が相応にかかります。
概ね期待できる物件賃料収入の10~15%が平均的な水準となります。

サブリース契約では、賃貸運営にかかるほぼ全ての作業を賃貸管理会社が代行してくれること、そして何より空き室リスクを賃貸管理会社が負ってくれるため、手数料が高水準となります。

とはいえ、オーナーの作業がほぼなくなる、空き室リスクも回避できるといった大きなメリットがある魅力的な賃貸管理の委託方法と言えます。
もちろん、賃貸管理会社は賃貸管理の各作業のプロフェッショナルですから、よほどオーナー自身が不動産管理に精通しているという場合でない限り、賃貸管理会社に任せてしまった方が効率的ですし、安心でもあります。

サブリース

【サブリース契約のメリット】

  • 空室リスクが回避できる
  • 入居者募集の手間がなくなる
  • 効率的・効果的に入居者を獲得できる
  • 賃貸借契約や更新、集金など賃料関連の作業が削減できる
  • 苦情・トラブル処理が不要になる
  • 上記対応を全てプロが代行してくれるので安心

【サブリース契約のデメリット】

  • 手数料が高い(10~15%程度)

集金代行システム

サブリース契約はここまでで紹介した通り、空き室リスクを回避できる魅力的な委託方法である一方、手数料の高さがネックになるところがあります。
都市部・好立地など様々な要因から空き室リスクが小さいと判断される場合には、「集金代行システム」の利用も一考の余地ありです。

これはその名の通り、家賃の集金代行を管理会社が行ってくれることを核としているサービスです。
入居者からの家賃の回収や、家賃滞納時の督促等家賃周りのことは全て対応してくれるため、オーナーは待っていれば家賃が定期的に管理会社を通じて口座に振り込まれることになります。

また、現在では多くの業者が、家賃以外の細かなトラブル、物件の不具合への修繕対応なども一括して代行してくれます。(費用は一義的にはオーナー負担となりますが、一般的に管理費・共益費・敷金などを入居者から回収していますので、これを修繕や物件の原状回復に充てます)従って、この方式でもオーナーが賃貸管理に関して発生する作業はなくなります。

勿論プロフェッショナルが代行してくれるので効率的かつ安心であるのはサブリース契約と同様です。

サブリース契約と比較した時のメリットとしては賃貸管理会社に支払う手数料が低いことです。
手数料の支払い方法はサブリース契約と同様で、管理会社が回収した賃料と、管理会社がオーナーに振り込む賃料の差額が手数料になります。

手数料の水準は契約内容によるところではあるのですが、概ね物件から得られる家賃収入の5%程度に抑えられます。
サブリースと比較すると手数料コストは削減することができます。

一方、サブリース契約と違うのは、空き室リスクはオーナーが負わなければならないということです。
空き室ができた場合に入居者の募集までは管理業者が代行してくれますが、あくまで入居者をしっかり募集してくれるというだけで、空き室の間に賃料が入らない分はオーナーの賃料収入の減少となります。

集金代行

【集金代行システムのメリット】

  • 手数料が相対的に低い(5%程度)

(以下はサブリースと概ね同じ)

  • 入居者募集の手間がなくなる
  • 効率的・効果的に入居者を獲得できる
  • 賃貸借契約や更新、集金など賃料関連の作業が削減できる
  • 苦情・トラブル処理が不要になる
  • 上記対応を全てプロが代行してくれるので安心

【集金代行システムのデメリット】

  • 空室リスクはオーナーが負うことになる

まとめ

大家業に専念することが可能、かつ保有物件の量や規模が限定的である場合は、自主管理も選択の余地があります。
一方で、副業もしくは大規模な投資を行っている等の理由から極力賃貸管理にかかる手間を極力削減したい場合は、サブリース契約や集金代行サービスなどを利用して賃貸管理を委託することをおすすめします。
サブリース契約と集金代行サービスどちらを選択するかは、空き室リスク回避と手数料コスト削減どちらを重視するかによって異なります。

不動産の入口 不動産投資 【サブリース】【集金代行システム】【自主管理】賃貸管理にもいろいろな種類があるんだネ~★
ちなみに不動産投資では【管理】と呼ぶものが大きく2つあるよ♪
ひとつは今回解説した【賃貸管理】もうひとつは建物全体の管理で【建物管理】デスっ!
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