建物管理って何するの?不動産投資で重要な【建物管理】

2019.02.13

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不動産における物件の【管理】と呼ばれるものは大きく分けて賃貸管理と建物管理が存在します。
入居者の募集や賃料の集金などの賃貸管理ももちろん重要ですが、建物をしっかり管理しないと、建物の老朽化が進行してしまいスラム化と呼ばれてしまう可能性も出てきます。
そこで今回は不動産投資において重要な「建物管理」について解説させていただきます★ 是非、今後の不動産投資に役立ててくださいね♪

建物管理と賃貸管理の違いとは?

よく建物管理と賃貸管理を混同される方が多いようなので、まず建物管理と賃貸管理について簡単に分類して説明しておきます。簡単に説明すると、賃貸管理は「入居者の募集や賃料などのお金の回収」を円滑に行うこと。建物管理は「建物の共用部分の清掃や点検などの維持や管理」が主な業務になります。簡単にまとめると

  • 賃貸管理
    入居者募集、 入居者の管理 賃料の集金 入居者とのトラブル対応
  • 建物管理
    建物の共用部分の補修・修繕、管理費・修繕積立金の会計、定期総会や理事会などを支援

賃貸管理については詳しくはサブリース?集金代行?自主管理?賃貸管理についてでチェックしてみてください♪

建物管理業務の詳細

ではいったいどんな管理業務をしているのでしょうか?ここでは区分マンションの管理をした場合での建物管理業務を見ていきましょう♪
建物の管理という点では次の4つの業務が中心になります。

  • 建物の資産価値の維持及び向上
  • 管理組合運営業務及び会計業務
  • 管理員業務
  • 建物の付加価値の向上

建物そのものの資産価値を維持・向上すること

マンションなどの建物は、一棟で所有にするにしても区分所有をするにしても、住まいであると同時に大切な資産です。建物を管理するという点で最も大事なことは建物の資産価値を維持し、かつ向上させるようにするということが最も大事なことになります。
もちろん資産価値は経済の状況によって価格が上下するのは仕方のないことですが、建物をしっかり管理しないだけで、資産価値が下がってしまうというのは人為的に下がってしまっているということになります。

逆に言えば、建物をしっかり管理することで資産を維持して、場合によっては向上させるということも可能になるということです。
では、実際に建物を管理するということにはどのような業務があるのか、ご説明させていていただきます。

建物の資産価値の維持及び向上

建物の管理というのは、不動産が資産である以上資産価値を落とさないようにするために必ず必要なものです。一方で建物は完成した後は、経年劣化はどうしても避けられないことですので、日々の清掃だけではなく、建物や設備の修繕などを行います。
具体的に日々の管理業務においては、

  • 建物、屋外施設の外観点検
  • エレベーター設備保守点検
  • 電気設備(自家用変電設備他)の保守点検
  • 給排水衛生設備の外観、保守点検及び清掃
  • 消防設備保守点検
  • 特殊建築物定期調査
  • 建築設備定期検査
  • 植栽管理業務

などが行われています。
また長期的な修繕計画などをたてて、建物の補修や屋上の防水、外壁の塗装などは10〜12年に一度補修や交換などを行います。
給水ポンプなどの消耗品は数年に1度は交換などを行って、建物や設備の劣化など対応をおこないます。

管理組合運営業務及び会計業務

分譲マンションの場合、区分所有者がマンションの管理組合のメンバーになるということは法律で決まっています。これは区分所有法3条に「区分所有者は全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き規約を定め及び管理者を置くことができる」と規定されています。
つまりマンションの建物管理というのは、原則区分所有者によって構成される管理組合によって行われます。

ただしマンションの管理というのは、専門的な知識や経験が必要になるため、現実的にはマンション管理会社が管理組合の委託を受けて建物の管理をしているというのが現状です。
主体はあくまでも区分所有者によって構成される管理組合となります。
しかしながら、現実的にはマンションの管理会社が中心になって管理組合を運営して、区分所有者から支払われる管理費や修繕積立金の会計業務を行っています。具体的な業務は次のとおりです。

  • 管理費、修繕積立金等の収納及び保管
  • 管理組合の会計帳簿等の管理
  • 未収納金の徴収代行など
  • 管理組合の予算案・決算案作成の補助
  • 管理組合の会計の収支状況の報告
  • 総会、理事会の運営の補助
  • 防火管理業務の補助
  • 損害保険契約の代行
  • 大規模修繕計画の立案の補助
  • 組合員に対する管理組合または公的機関からの通知事項の伝達
  • 官公庁、町内会、施工業者等との各種折衝代行

このように管理組合の業務は広範囲に及んでいますので、現実的に区分所有者が自ら管理業務を行うということはとても難しく、結果的にマンションの管理会社に依頼するということになります。

管理員業務について

マンションの管理については、よくマンションの入口に管理人さんがいますよね。マンションの管理会社はこの管理人さんをそのマンションに派遣します。マンションの規模によって常駐とか、時間によって管理人さんのマンションに来る時間が変わってきたりします。
では具体的にどのような業務を管理人さんはしているのかというと、

  • 受付業務
  • 点検業務
  • 立会業務
  • 報告連絡業務

となります。

建物の付加価値の向上

建物の管理はただ管理するだけではなく、住んでいる人のニーズにも対応するということはとても大切なことです。最近大型のマンションで用意されているのはコンシェルジュサービスなどがあります。
マンションにおけるコンシェルジュサービスには、

  • クリーニング取り次ぎサービス
  • 宅配便取り次ぎサービス
  • フロントショップサービス(管球、切手、ハガキ、粗大ごみの対応など)

などがあります。

マンションにこのようなサービスが色々とあれば、区分所有者だけではなく、賃貸で住んでいる人にとっても非常に便利です。これ以外にはセキュリティサービスも重要ですので、セキュリティに関しても様々なサービスがあります。
例えばインターホンのシステムや、防犯センサー、緊急通報システムなど生活者本位の付加価値があることで、生活者にとっては安全かつ生活がしやすくなります。
このように生活者本位のサービスが充実していれば、生活がしやすくなり、賃貸のニーズも高まるため、結果的に不動産の資産価値も向上します。

まとめ

不動産投資をしていく上で、特にマンションのように土地と建物が一体化している区分所有建物においては、建物の管理はとても大事です。築年数とともに建物は劣化していきますよね。
その劣化をカバーすることが資産の維持につながるので、どの会社がその建物を管理しているのかということは、投資をする前にしっかり選定するということがとても大事になります。

不動産の入口 不動産投資 建物管理 賃貸管理専有部分(居住空間)の管理は【賃貸管理】♪
共用部分(専有部分以外の建物部分)の管理は【建物管理】♪
こう覚えると覚えやすいです~☆
建物管理も不動産投資においてとっても大事です~★

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