不動産経営をしていると、どうしても避けて通れないのは入居者の退去です。退去された後はやることがたくさんあります。特に自主管理、DIYをされている方は物件の修繕はかなり大変なものになるのではないでしょうか。
また、修繕を管理会社に任せている方もいると思いますが、物件の修繕はどこを、どのように、どれくらいの仕様にするのかは、各個人の経営判断によるところが多いです。
今回は、管理会社に管理を委託している、単身用RCマンションオーナーAさんの例をもとに、実際に退去時にどのくらい費用がかかるのか細かく説明していきます。
オーナーAさんの場合、退去時の修繕費用の予測は10,000円/㎡で計算しています。実際に管理会社に見積もりを出してもらうと、大体上記の金額＋αで見積もりが出てきます。
＋αの部分としては、不定期に発生する修繕が含まれます。不定期に発生する修繕の例は下記の通りです。
換気扇が壊れた
インターホンが壊れた
ドアの建て付けが悪くなったなど。
入居者の退去時に発生する一般的な費用一覧は以下の通りです。
ではそれぞれの項目を詳しく説明していきましょう。
入居者の退去後、ルームクリーニングは必須となります。クリーニングをしないと汚いまま部屋を次の入居者へ賃貸することになるため、管理会社に管理を委託している場合はルームクリーニングの費用は、敷金から出す場合もありますし、入居時もしくは退去時にルームクリーニング名目で入居者から徴収する場合もあります。
トラブルにならないように、どのような形でクリーニング代を徴収するのか、契約時に説明があると良いです。
クロスの張り替えも割と頻繁に依頼されます。1Rなどの単身者向けシングルの物件で大体２〜３人に１回（４〜６年に１回）くらいの割合で修繕が発生する可能性があります。
壁紙のグレードにもよりますが、大体平米単価１０００円前後で請け負ってくれるリフォーム会社が多いです。
物件自体が古くなってきている場合は、アクセントクロスも使用することがあります。１面だけでもアクセントクロスが入っていると、部屋の雰囲気がすごく変わります。
しかし雰囲気がすごく変わるが故に、女性向けでも男性向けでも、どちらかに合わせて部屋の仕様を変更してしまうと、次の入居付けで機会損失をするかもしれません。所有している不動産の地域の特性に合わせて仕様を変更する必要があります。
床の修繕はクッションフロアかフローリングかなど、材質によって費用も変わってきます。ここではクッションフロアとフローリング、フロアタイルについて説明していきます。
クッションフロアは一番価格が安く、手軽に仕様を変更できるメリットがあります。水に強い素材が多く、汚れても掃除が簡単なのが特徴です。
しかし、変色や凹み、破れなど耐久性が低く、一度破損・汚損してしまうと、修繕は床全部を取り換えなければならないというデメリットがあります。また、クッションフロアを施工する時に床に接着剤を流して接着するため、クッションフロアから、フロアタイルへグレードアップしようとすると、クッションフロアを剥がした時に接着剤が多量に残り、フロアタイルの施工に邪魔になる可能性もあります。
クッションフロアを使用する場合は、予算のことだけでなく、耐久性、今後の修繕計画なども含めてよく考えて使用することをお勧めします。
床の張り替えでクッションフロア以外の選択肢は、フローリングでしっかりと仕上げるか、フロアタイルでお手軽に仕上げるかの二択になります。
まず、フローリングで仕上げる場合です。この場合は、仕様が豪華になり、素材感が良く自然な仕上がりになります。修繕も部分的に修繕が可能になります。
しかし、安いクッションフロアに比べて施工には費用がかかるため、頻繁には交換できないものでもあります。家賃設定が高めの部屋であれば、フローリングにしても良いでしょう。
続いてフロアタイルです。実際のフローリングに近い素材感にはなっていますが、フローリングと比べて素材は薄いです。実際のフローリングとはちょっと違い、安っぽさが出てしまいます。
フロアタイルの素材は薄いので、古くなったフローリングの上に直接貼り付けることもできます。この場合は、フローリングを剥がす手間を省けるので、施工の工賃は安く済みますし、フローリング同様、部分的に修繕ができます。
フロアタイルは単価が安いので、まだキャッシュを貯めて不動産の規模を拡大していきたいけど、物件の競争力も落としたくないという人にはお勧めの修繕方法です。
ダイノックシートは台所の収納部分の扉や、ドア、浴室に至るまで使える部分は多岐に渡ります。接着力が強く、施工も簡単なため、ダイノックシートだけでも棚やドアの印象を安価に操作することが可能です。設備を変えるほどではないけど、塗装だけでは修繕が不十分。などという時に使用できるのでおすすめです。防水のダイノックシートもあるため、色々な場所で使用することができます。
主に窓枠の塗装がメインになります。特に南向きの窓の窓枠や、出窓の部分の日焼けの対処で使われます。費用は大体１箇所5,000円くらいです。部品そのものを交換しないでいいのがメリットです。
修繕を安く済ませるためには塗装を使える場所を多く見つけるというのも一つの方法です。
ウォシュレットの耐用年数は10年ですが、ウォシュレット自体から水漏れが発生するなどのトラブルが起きやすいです。特に女性が対象になるような物件では、退去のたびに新品のウォシュレットに交換することで入居付けの際に印象が良くなります。
管理会社にウォシュレットを用意してもらうと高いので、オーナーからの支給という形で取り付けのみ行ってもらうと、経費の節約になります。しかし、購入するウォシュレットの型などは、管理会社と事前によく打ち合わせをしておくと良いでしょう。
エアコンは基本的に10年〜15年の耐用年数が設定されていますので頻繁に交換はすることはないものですが、入居者がエアコンのある部屋でタバコを吸っていたり、生活臭がこびりついてしまうと、エアコンの分解洗浄が必要になります。
大体１台15,000円程度でルームクリーニングの際にエアコン洗浄をしてもらえます。
鍵の交換代金については、
この2つに分かれます。
鍵自体はそれほど高くはないですが、交換する手間がかかります。自分で１戸ずつ対処するのは本当に大変なので、管理会社に任せることをお勧めします。費用は大体15,000円くらいになります。鍵の交換は必須になるため、契約時に入居者負担かオーナー負担か決めておく必要があります。
退去時の費用といっても、細かい部分を見ると色々な費用がかかります。
しかし、次に入居する入居者の気持ちになってみると、少しでも綺麗な物件に住みたいと思うのが普通です。ですからできるだけ綺麗に修繕しておくことで、次の入居付にも有利に働きますし、入居者も長く住んでくれることにも繋がります。
頻繁に退去があって、その度に修繕費がかかってくるとキャッシュフローも悪くなるので、できるだけ長く住んでもらえるような工夫が必要です。物件の購入前にどのような人が借りる物件なのか、ターゲットはどのような層なのかよく考えて部屋のスペックを決めていきましょう。
