マンションやアパートを経営しているオーナー様にとって一番気になることは、やはり賃料が入ってこなかったら…ということだと思います。
実際にマンション経営やアパート経営をする場合にほとんどのオーナー様が金融機関から融資を受けて運営している人がほとんどでしょう。
（もちろん、現金でマンションやアパートを取得しているオーナー様もいらっしゃいます）賃貸経営をしている場合に家賃が入ってこなくなると、オーナー様は融資の返済の原資は、家賃収入を充当して不足分を追加するということにしていますため、オーナー様の負担が大きくなることになりますし、最悪の場合せっかく取得したマンションやアパートを手放すことになってしまうことも十分考えられます。
そういった不安を解消してくれるのが、謳い文句が家賃保証や一括借上といったサブリースのキーワードだと思います。
やはり、家賃収入が確実に入ってくるということがわかれば、安心してマンションやアパート経営をする事ができます。
ただ、以上のようなサブリース方式は、オーナー様にとっては基本的に業者に丸投げのような形になるので、経営が簡単になる反面、業者選びに失敗すると大きなトラブルに繋がります。
実際に数年前にあるサブリース業者が経営破綻に陥り、想定していた家賃収入が無くなったことがありました。
サブリース方式がオーナー様にとってメリットばかりだけではないということがよくわかりました。
サブリースを丸投げできる事がメリットであるのは間違いないのですが、オーナー様にとって不利になる場合もありますので、業者の言っていることだけを鵜呑みにせず、「良いところ」「悪いところ」どちらも知っておくことでトラブルの被害を最小限に抑えることができます。
サブリースというのは、簡単に言うと「又貸し」のことです。
賃貸借契約においては一般的に「転貸」のことを指します。
通常不動産の賃貸借契約というのは、大家さん（オーナー様）と賃借人が毎月家賃をいくら払うという取り決めを行います。
サブリース（転貸）は、賃借人が大家さんから借りている不動産を、さらに自分が賃貸人となって他の人に貸すことを言います。
この場合、法律的には大家さんは賃借人が又貸しをするということを承諾しているということが前提条件になるため、大家さんから承諾を得ず勝手に又貸しをすると、信頼関係の破綻とみなされ契約解除の原因となります。
マンションやアパートなどのサブリースに関しては数年前に大きな社会問題になったこともあり、2020年6月に「賃貸住宅管理業法」という法律が制定されました。
この法律の制定の目的はサブリースのトラブルを未然に防ぐことにあります。
通常マンションやアパート経営にサブリースを組み込んだ場合には、法律関係にあるのは
です。
「賃貸住宅管理法」ではこの3者が一つの法律行為の中にあるのではなく、
の2つに分けられました。
まずリース業者がオーナー様所有のマンションやアパートを借りる賃貸借契約を締結します(これをマスターリース契約と言います)。
そしてリース業者はオーナー様から借りたマンションやアパートを一般賃借人に転貸をする、転貸借契約を締結するということになります。
※リース業者の転貸はオーナー様の承諾を得ているということが大前提になります
この方式になると、上記の2つは別の契約ということになり、それぞれ当事者同士の間においてのみ権利と義務が発生することになり、3者が交わるということはなくなります。
オーナー様の立場からマスターリースの契約を解除したい場合、必要な要件は「リース業者から賃料が支払われない」という点です。
マスターリースの契約の本旨は、オーナー様の所有するマンションやアパートを賃貸することですから、リース業者が賃料をオーナー様に支払われなければ、リース業者の契約上の債務不履行ということになり、当然これは契約の解除条件となります。
通常はリース業者が3ヶ月賃料の支払いをしなかった場合に、オーナー様がリース業者に所定の期間内に催告しても、延滞している賃料を支払われない場合は契約の解除ということになります。
それでは上記を例にして、もしリース業者が債務不履行でマスターリース契約が解除になった場合、リース業者が賃借人と契約していたサブリース契約はどうなるか見ていきましょう。
特定賃貸借標準契約書においては、マスターリース契約が解除になった場合は、オーナー様はサブリース業者の地位を継承することになります。
つまり、オーナーと現在の賃借人とが賃貸借契約の当事者ということになります。
ただ、実情としてマスターリース契約においてはオーナー様にとって賃借人との間には法律関係がありませんでした。
この場合、民法では入居者に対して一方的にサブリースを解除できることが定められています(民法613条3項但し書き)。最高裁判所の判決においても、サービス業者の債務不履行でマスターリース契約が解除された場合、不動産オーナーは賃借人に対して退去を要請することで転貸借が終了するとされました。
つまり、司法においてはオーナー様を保護することを優先しています。
オーナー様がマスターリース契約を解除する場合にはリース業者による債務不履行以外に次のようなケースがあります。
オーナー様からの申し入れ及び契約期間満了により解除となった際、リース業者は借地借家法によって保護されます。
つまり、オーナー様から一方的にリース業者に契約を解除する場合には「正当な理由」が必要になるのです。
これは借地借家法が基本的は賃借人の保護を本旨としているので、オーナー様の一方的な理由だけで解除することはできず、それでも解除をするという場合には、司法に委ねられるということになります。
話し合いによる解除についてもリース業者からの申し入れが必要で、その場合にもオーナー様には費用がかかるのが一般的です。
オーナー様にとっては「家賃保証」や「一括借上」は不動産経営をする上ではとても安心な仕組みです。
しかしながら、それはマスターリース契約を締結するリース業者に大きく影響されます。
サブリース業者がしっかりしていれば特にトラブルが起きる心配は少ないですが、経営力が不足しているなど不安な側面が見える場合、将来破綻するケースも十分考えられます。
その場合オーナー様にとっては法律の壁や雑多な事務作業などが発生し、仕事を持っている場合にはなかなか対応することが難しくなり、結果的に損をしてしまうこともあるでしょう。
そうした事態を未然に防ぐためにも、業者の言葉だけではなく自分でも情報を集めること、その上でサブリース業者を見極め、安心して任せられる業者を選ぶことが大事です。
