アパートなど賃貸物件を一棟所有している不動産オーナーは、何らかの理由により立ち退き交渉を行う場合もあると思います。
しかし立ち退き交渉がスムーズに進むとは限りません。場合によっては入居者ともめてしまう恐れもあります。
立ち退きには、借地借家法第28条により「正当な事由」が必要です。
「正当な理由」にあたるケースとしてよくあるのが、物件の建て替えや取り壊しです。
老朽化により取り壊しせざるを得ない場合や、街の再開発による立ち退きなども挙げられます。
また、貸主が居住するためにどうしても物件が必要になったり、第三者に売却するにあたって立ち退きが必要になる場合も該当します。
貸主の都合による立ち退きを求める場合は、賃貸借契約の契約期間満了1年前から6カ月前までに入居者に対し通知しなければなりません。
立ち退きまでの期間は最低でも半年以上設けましょう。
これは入居者が立ち退き後の住居を探すための猶予期間が必要だからです。
しかし通知したからといって、入居者が必ず退去してくれるとは限りません。
不動産オーナーは入居者に対し立ち退きを強制することができないのです。
そのため、立ち退き料などの交渉を行う必要があります。
入居者は立ち退きに合意したあと、引っ越しをしなければなりません。
引っ越し代や新たな物件の敷金・礼金が発生するため、これらの費用を立ち退き料として支払うケースがほとんどです。
その他、不動産会社の仲介手数料やインターネット回線の移転費用などもありますが、どこまでを負担するのかは交渉次第です。
なお立ち退き料の交渉は不動産オーナーが直接行うこともできますが、専門的な知識・経験のある弁護士に依頼するのが賢明です。
ちなみに立ち退きの交渉は不動産会社が行うことはできず、賃貸人が依頼した弁護士が行います。
不動産会社が立ち退き交渉を行うと、弁護士法第72条に定められている「非弁行為」に該当するおそれもあるためです。
不動産会社ができるのはあくまでも物件の売買や賃貸借の契約手続きなどであり、立ち退き交渉を行うことはできません。
立ち退き料が不要なケースは、賃借人が家賃の滞納を続けていたり、他の住民とのトラブルが多発しているなど、賃借人側に契約違反の可能性がある場合です。
また、賃貸借契約には「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」がありますが、定期建物賃貸借契約は契約期間満了により契約が更新されず退去することになります。そのため立ち退き料は発生しません。
立ち退き料の相場は一般的に家賃の5～6ヶ月相当と言われています。
金額はケースバイケースですが、40万～200万円程度を目安にするとよいでしょう。
しかし、立ち退き料については、法律上、明確な規定があるわけではありせん。
店舗やオフィスとして利用している物件では、立ち退きによる利益の減少について支払わなければならない場合もあります。
立ち退き交渉がうまくいかず、入居者が感情的になり、大きなトラブルに発展することも珍しくありません。
交渉は慎重に行いましょう。
交渉については法律の専門家である弁護士に相談するのも一つの方法です。
弁護士に依頼しておくと、万が一裁判になっても自分だけで対応するよりスムーズに進められる可能性が高くなるため、ひとつの安心材料になります。
不動産オーナーにとって立ち退き料は大きな出費となります。
そのため、空室が増えた段階で立ち退き交渉を始めたり、原状回復を免除するなど、できるだけ出費を抑える対策を考えましょう。
賃貸物件の立ち退きはどのような場合でも可能ということではなく「正当な事由」が必要です。物件の建て替えや取り壊しなどの事情が発生したら、速やかに立ち退き交渉の準備を始めましょう。
一人で対応するのが不安な場合は迷わず弁護士に相談すると安心です。
いつまでに立ち退きの通知を出せばいいのか、立ち退き料はどのくらいかかりそうか、オーナーご自身も負担が少なくなるよう注意しながら予定を立ててください。
