不動産投資の中でも新築一棟RCマンションは、比較的空室リスクが低く、収益性が高い物件として人気があります。
新築一棟RCマンションはどのような特徴があるのでしょうか。
今回は、新築一棟RCマンションの不動産投資についてのメリット・デメリットを交えながら解説します。一棟マンション投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
一棟マンション投資は、マンションを一棟丸ごと購入し、毎月の家賃収入を得られる投資方法です。
一棟マンション投資は、規模によりますが、アパートと比較すると部屋数が多いため、空室が出た場合でも収益を得られるのが特徴です。
特に、新築の一棟マンションは、入居者が決まりやすくニーズが高い傾向にあります。
一棟マンション投資で得られる収益は、毎月の家賃収入とマンションを売ったときの売却益に分けられます。
前述したとおり、区分マンション投資と比較すると、部屋数が多く、安定した賃貸経営であれば毎月の家賃収入が多くなります。
ただし、管理会社への管理委託費や固定資産税、ローンの返済などは高額になります。
一棟マンションの売却は、売却額が大きく、高額な取引となります。
ただし、購入時よりも物件の資産価値が下がっている場合は、大きな損失となる可能性も否定できません。
資産価値が下がる前に売るのがベストですが、売却するタイミングの見極めは困難です。
RC造は、鉄筋コンクリート造(Reinforced Concrete Construction)の略です。
柱や梁などの主要構造部を鉄筋コンクリートで造られた建物を指します。
コンクリートは、圧縮に耐える力は強く、引張りや曲げに弱いのが特徴です。
一方、鉄筋は圧縮に耐える力は弱く、引張りや曲げに強いので、両者が相互に補完し合っています。
高層マンションやビルで多く採用されており、耐震性や耐火性、防音性などに優れています。
また、デザインの自由度が高く、高い耐久性も魅力的です。
RC造の法定耐用年数は、47年です。
S造（重量鉄骨造）34年、S造（軽量鉄骨造27年）、木造は22年です。
これにより、建物の寿命が長く、定期的なメンテナンス次第でより建物の寿命が長くなる可能性もあります。
RC造は圧縮力に強いコンクリートと引張力に強い鉄筋を合わせることにより、高い耐震性を発揮します。
建物の構造は、上から見て長方形や正方形の建物であれば、より耐震性能が高いとされています。
一方、1階に壁なし、駐車場となっているピロティは注意が必要です。
1981年6月以前の旧耐震基準により建てられた物件は、倒壊事例が多くなっています。
1995年の阪神淡路大震災では、ピロティ形式の建物が倒壊した事例があります。
区分マンションの場合は、区分所有者で構成される管理組合が管理計画を立てるのが一般的です。
しかし、一棟マンションの所有者は、自ら管理計画を決めることが可能です。
空室率が低く、安定したマンション経営が継続すると、多くの家賃収入を得られます。
一室あたりの家賃が10万円の場合、区分マンション投資で月10万円、一棟マンション投資10室の場合で月100万円となります。
建物の定期的な点検や維持管理するメンテナンス費用がかかります。
また、管理を委託している場合は、管理会社に管理委託費用を支払わなければなりません。
管理委託費は、約13,000～15,000円前後が相場となっています。
国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果 」によると、マンション管理費自体のむ月／戸当たりの平均は 15,956 円です。
（参考：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果 」）
一棟マンションは、物件価格が高額なため、売却に時間がかかる可能性があります。
また、すぐに買い手が見つからないケースもあり、売却するタイミングの見極めは困難です。
一棟マンションを購入する際は、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。
住宅ローンと比較すると、貸し倒れのリスクが高く、審査が厳しい傾向です。
