築40年以上の物件を購入する際に「設備の劣化は大丈夫なの？」「購入後にリフォームは必要？」などと、築古物件を購入する際に迷われている方も多いのではないでしょうか？
築40年以上となると、外装・内装どちらも経年劣化の問題が見られるようになります。

そこで今回は、築40年以上の築古物件を購入する際の注意点やリフォームについて解説します。

そもそも築古物件とは？

築古物件とは、耐用年数など相当の年数が経過した建物を指します。
構造別の法定耐用年数を見ると以下の通りです。

• 木造：22年
• 軽量鉄骨造：27年
• 重量鉄骨造：34年
• 鉄筋コンクリート造：47年

頑丈な建物ほど耐用年数が長くなっています。
また、資産価値で見ると一般的な木造住宅では、築20年以上で価値がほぼゼロになると言われています。

中古マンションであれば、一般的に​​40～50%程度価値が下落します。

築40年以上の耐震基準について

築40年前後の物件は「旧耐震基準」と「新耐震基準」のどちらにも該当する場合があります。

「旧耐震基準」とは、1981（昭和56）年5月31日までに建築確認が適用されていた基準で、震度5強程度の地震で建物が倒壊せず、損傷があっても修繕などで生活可能な状態として設定されています。
つまり、1981（昭和56）年6月1日以降は、新耐震基準となります。

「新耐震基準」とは、建築基準法の改正により、建築確認日が1981（昭和56）年6月1日以降のもので、震度6から震度7レベルの地震に耐えられるものとして設定された基準です。
これにより、基礎や必要壁量が変わりました。

例えば、2021年1月時点で築40年の物件であれば、1981年（昭和56年）に建てられた物件であるため、5月31日以前に建築確認申請が行われていれば「旧耐震基準」となります。

築40年以上の物件の注意したいポイント

定期の維持・管理が行われているか

これまでの修繕履歴を確認すると、修繕積立金総額に対してどのよう工事が行われてきたのかなどが記録されています。
例えば、雨漏りの修繕、消火設備の交換、給湯器の設置年数、外壁の塗り替え、白アリの駆除などです。

業者がどのように対応したのかが記録されています。マンションの修繕履歴は、不動産仲介会社経由で入手するのが一般的です。
一方、マンションでは、長期修繕計画書を確認することも大切です。

配管の劣化状況を確認する

築40年以上の築古物件では、建物のみならず、配管の腐食や劣化が進んでいるケースもあります。
したがって、​​配管設備の劣化状況や交換時期などを確認しておくとよいでしょう。

築40年以上のリフォームについて

築40年以上の築古物件は、購入価格が割安な反面、複数箇所で経年劣化が見られます。
修繕が必要な箇所を繰り返し行うと、総費用が割高になってしまいます。

耐震性や断熱性、気密性の確保、水回りの設備、外壁・屋根のリフォームまでさまざまな箇所が必要となれば、スケルトンリフォームを検討するのもひとつの方法です。
スケルトンリフォーム坪単価の費用相場は、一般的に15～70万円程度です。マンションや戸建てにより異なります。

必要に応じてホームインスペクション（住宅診断）を依頼する

ホームインスペクションとは、中古住宅の不具合や劣化、欠陥の有無などについて、ホームインスペクター（住宅診断士）が確認する建物調査を指します。
​​中古住宅の売買時には、インスペクション事業者を斡旋できるかどうかについての告知、重要事項説明の際にインスペクション内容についての説明が不動産会社に義務化されました。

専門家に確認してもらうことで、一般の方では気づけない建物の不具合が見つかる可能性があり、購入前の重要な判断にもなります。

まとめ

築40年以上の築古物件を購入する際は、建物の維持管理が適切に行われているのか、設備の劣化はどの程度進んでいるのかを確認しましょう。
複数箇所に問題があり、多くの修繕が必要であれば、スケルトンリフォームを検討するのもひとつの方法です。

購入前には、ホームインスペクションを依頼すると、建物の不具合や劣化が明確になるでしょう。