在庫数が減少!首都圏の中古マンション市場動向について解説

2021.11.22

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新築マンションの価格上昇の中、中古マンションでも首都圏を中心に価格が上昇傾向にあります。
新型コロナウイルス感染拡大の影響もなく、下がる気配がありません。

さらに、首都圏中古マンションの在庫数が減少している状況です。
なぜ、首都圏中古マンションの在庫数が減少しているのでしょうか?最近の市場動向を踏まえ解説します。

首都圏の中古マンション市場動向

中古マンションは、2013年の第2次安倍政権から右肩上がりに価格が上昇していますが、現在の​​首都圏中古マンション市場動向を見ていきましょう。

首都圏中古マンションの成約件数

東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2021年9月の首都圏中古マンションの成約件数は、前年同月比4.6%減の3176件で、3カ月連続で前年を下回っています。

初の緊急事態宣言が発出された2020年4月、5月は売買取引が停滞することによって大幅に減少していましたが、8月以降は緊急事態宣言が発令されていたにも関わらず成約件数は増加傾向になっています。

首都圏中古マンションの在庫数

また、9月の首都圏の中古マンションの在庫件数は前年同月比15.5%減の3万4742件となっています。
中古マンションの在庫件数は、前年割れが22カ月連続続いています。

レインズへの新規登録数が減少

一方で、​​レインズへの新規登録数も減少傾向にあります。東日本不動産流通機構の調査によると、2021年8月に新規登録された首都圏の中古マンションの数は、12,319 件で前年比マイナス 12.4%の 2 ケタ減となり、24カ月連続で前年同月を下回っています。

(参考:公益財団法人東日本不動産流通機構「Market Watch 2021年8月」)

コロナ禍でも首都圏の中古億ションが人気

最近では、築古のマンションでも億ションが登場しています。
文京区にある中古マンションでは、築46年で4LDK、101平方メートル、リノベーション済みの物件。
窓からは東京スカイツリー、上野恩賜公園が一望できるのが特徴です。

価格は9980万円と高額です。
駅から1分で、公立小学校の学区のエリアとされています。

また、港区にある中古マンションは、地上41階建て、広さ70平方メートルほどの2LDKで、リノベーションにも高級な資材を使用したそうですが、価格は1億6980万円です。

(参考:​​FNNプライムオンライン「5年前の3倍」中古“億ション”が人気 コロナ禍での価値観変転も背景に」)

東京・麻布には、高額物件専門の仲介店舗もあり、中古億ションの需要が高まっています。

首都圏の中古マンションが高騰する理由

優れた中古マンションが多い

立地、広さ、利便性に優れた中古マンションが多く、人気が高まっています。
2021年4~6月の中古マンション成約件数は、前年同期比55.4%上昇しています。

(参考:東日本不動産流通機構「サマリーレポート 2021年4~6月期」

新築マンションの発売戸数が激減

中古マンションの価格は、新築マンションと連動していると言われています。
不動産経済研究所の調査によると、東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県で、新築マンションの発売戸数は2,311戸となり、昨年の同月より6.7%減少しています。

(参考:不動産経済研究所「​​首都圏新築分譲マンション市場動向2021年9月度」

新築物件の減少により、首都圏では中古マンションの需要が高く、リフォームやリノベーションを行う人が増加していると考えられます。

コロナ禍で働き方の変化

テレワークなど、在宅で働く時間が増加し、​​​​住宅ニーズが高っています。
「より広い家で快適に過ごしたい」「在宅ワークで集中できる個室が欲しい」などと、住まいを見直す人が増え、賃貸から購入する動きに変化しつつあります。

日経平均株価との連動

近年、東京23区の中古マンションの成約坪単価と日経平均株価が連動しています。これにより、中古マンション市場が拡大しているのがわかります。

今後の中古マンション市場について

中古マンションは、在庫数の減少と価格高騰で今後も品薄状態が続く可能性がありますが、その一方で、建築用の資材高騰と同時に、​​原油価格高騰による鋼材の価格上昇が懸念されています。

不動産経済研究所の調査によると、2021年4月からの半年で、一都三県では、新築マンション1戸当たりの平均価格が6,702万円となり、上半期として最高の数字を記録しています。

新築マンションが高騰すると、中古マンションも連動して高騰し続ける可能性もあり、原油価格高騰という新たな不安材料も無視できません。

まとめ

今回は、首都圏の中古マンション市場動向について解説しました。
在庫数やレインズの新規登録件数が減少し続けています。
働く環境の変化で、新築マンションから立地や広さ、利便性を重視した中古マンションを検討している人も多く、今後も価格高騰が続くと考えられます。

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