タイミングは?不動産投資の繰り上げ返済メリット・デメリットについて解説

2021.08.30

  • LINE
  • Twitter
  • Facebook

不動産投資を行う際には、銀行から融資を受けて始める方がほとんどだと思います。
しかし、家賃収入を得られると資金にも余裕が出てくるので、新たな物件を購入するか繰り上げ返済を行うかを検討する方もいるのではないでしょうか?

そこで今回は、不動産投資ローンの仕組みや不動産投資の繰り上げ返済のメリット・デメリットなどを解説します。

不動産投資ローンの仕組みについて

「元利均等返済」と「元金均等返済」

不動産の購入資金は、銀行からお金を借りるのが一般的です。
不動産投資ローンの返済方法として、住宅ローンと同様に「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

「元利均等返済」は、元金と利息を合わせた毎月の返済額が一定に設定されている返済方法です。支払い当初は利息が多く、元金部分が少なくなっていきます。

メリットとしては、返済額が一定であるため返済計画が立てやすく、毎月の返済額が少ないことです。
デメリットとしては、元金の減りが遅く、元金均等返済に比べ総返済額が多くなることです。

「元金均等返済」は、毎月の返済額のうち、元金が一定に設定されている返済方法です。
メリットは、元金の減りが早く総返済額が少なくなり、将来の負担が少なくなっていくことです。

デメリットは、当初の返済額が多く、ローン審査の際はそれに応じた収入がない場合は、元金均等返済を選べない可能性もあります。

「アパートローン」と「プロパーローン」の違い

不動産投資ローンは不動産投資や事業目的としていますが、居住用以外を対象としているため「アパートローン」とも呼ばれています。
しかし、「アパートローン」以外にも「プロパーローン」があります。

「プロパーローン」は、金融機関が独自の融資を行うことを言います。
審査では、経営者の資質や収益性を考慮したり、事業計画書を準備したりする必要があります。

融資額や借入期間、金利などは、個別に判断されます。
また、保証会社を用意せず自社でリスクを負って貸し出します。

その結果、前述の通り、事業計画書を用意するなど、どうしても審査が厳しくなります。
収益性が高い場合は、好条件でローンを組める可能性があります。

プロパーローンは保証会社は利用しませんが、連帯保証人を用意する場合もあります。
一方「アパートローン」は、ある程度の融資条件や審査基準などが決まっています。
つまり、融資額や借入期間、金利などの上限が金融機関により決められています。

融資条件が明確であるため、審査に時間がかからないといった特徴があります。
また、保証会社に保証していただけるメリットもあります。

繰り上げ返済とは?

繰り上げ返済とは、毎月の支払いとは別に不動産投資ローンの一部を前倒して返済する方法です。
繰り上げ返済した分は、すべて元金返済に充てられます。その結果、本来支払う利息を減らすことができます。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。

期間短縮型

期間短縮型は、毎月の返済額はそのままで返済期間が短くなる方法です。
よって、短縮された期間の利息が軽減され、早くローン返済を終えることができます。

返済額軽減型

返済額軽減型は、返済期間はそのままで月々の返済額を引き下げる方法です。
利息軽減の効果は期間短縮型の方が大きくなりますが、毎月の出費を減らすことができるので家計にゆとりができます。

将来、子どもの教育費などで負担増が予想される場合は「返済額軽減型」を検討しましょう。

不動産投資ローンの繰り上げ返済シミュレーション

例)借入額2,000万円、金利1.5%、返済期間30年、ボーナス払いなし 3年後に100万円を繰上返済の場合

このように同じ時期に同じ金額の繰り上げ返済を行った場合には「期間短縮型」の方が利息軽減の効果は大きくなります。

繰り上げ返済の手数料

繰り上げ返済の手数料は、金融機関によって異なります。
窓口で手続きを行う場合は16,200円、電話で手続きする場合は5,400円、インターネットで手続きする場合は無料などです。

不動産投資ローンの繰り上げ返済のメリット・デメリット

不動産投資ローンの繰り上げ返済には、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか?それぞれ解説します。

繰り上げ返済のメリット

返済総額を少なくできる

前述のシミュレーション通り、繰り上げ返済を行うことで利息軽減の効果が大きくなり、返済総額も少なくすることができます。
返済総額を少なくすることができると、精神的な負担も軽減できます。

金利上昇リスクに備える

日銀のマイナス金利政策によって低金利が続いています。
しかし、国内外の経済状況で金利が上昇する可能性も十分にあります。
低金利のうちに返済することができれば、将来の金利上昇リスクに備えることができます。

空室時の支払いリスクが軽減

入居者が見つからないまま、長期間空室が続くと家賃収入が激減することもあります。
「返済額軽減型」で繰り上げ返済を行えば、毎月の返済の負担が軽減できます。

繰り上げ返済のデメリット

利回りの低い物件は向かない

利回りの低い物件は、繰り上げ返済の効果が見込めません。
なぜなら、借入金利よりも利回りが低ければ、資金不足で繰り上げ返済の意味がなくなるためです。

新たな不動産投資の準備ができない

繰り上げ返済を優先しすぎると、新たな物件の購入資金を準備できなくなるため、投資の拡大が困難になる可能性があります。

急な出費に対応できない

不動産投資は、自然災害や設備トラブルなどで急な出費が必要になるときもあります。
繰り上げ返済で手元にお金が残っていないと、資金調達が難しくなります。

 

まとめ

不動産投資ローンの仕組みや不動産投資の繰り上げ返済のメリット・デメリットなどを解説しました。
繰り上げ返済には、毎月の返済額はそのままで返済期間が短くなる「期間短縮型」と返済期間はそのままで月々の返済額を引き下げる「返済額軽減型」があります。

同じ時期に同じ金額の繰り上げ返済を行った場合には「期間短縮型」の方が利息軽減の効果は大きくなることがわかりました。
不動産投資ローンの繰り上げ返済のメリットとしては、返済総額を少なくできることや金利上昇リスクに備えることができるなどです。

手持ち資金が十分であるかをよく考えながら、状況に応じて繰り上げ返済を検討しましょう。

 

  • 無料相談