市街化調整区域の物件を売却する際は、さまざまな制限があります。
都市計画法に規定される都市計画区域のひとつです、市街化を抑制する地域を指します。つまり、人が住むためにまちづくりなどを行わない区域なのです。
無秩序に家が建てられないように区域区分を定めています。
都市計画区域は、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域に分けられます。
市街化区域と市街化調整区域に分けることは「区域区分」と言われています。
市街化調整区域は、商業を行うことは原則としてできません。建物を建てる際は、都道府県に開発許可を受ける必要があります。
開発許可の基準については、都市計画法第34条に規定されています。
市街化調整区域内で農業・林業・漁業を営む人の住居では、開発許可なく建築が可能です。
たとえば、畜舎やサイロ、農機具収容施設などを建てる際は開発許可が不要です。
また、既に建物が建っている建付地は、同一用途、同一規模であれば例外的に再建築が可能となります。
前述したとおり家を建てるには制限が多く、開発許可を申請する必要があります。家を建てるだけでなく、建て替えやリフォームなどでも開発許可申請が必要です。
市街化調整区域には、公共施設などが少なく、電気や上下水道、ガスなどのライフラインが行き届いていないことが多いため、不動産価値が低くなりやすい傾向があります。
インフラ設備は、自己負担になる可能性が高いです。
市街化調整区域の物件は、不動産価値が低くなり、融資審査が厳しくなっています。買い手が付いたとしても住宅ローンが組めないことで、契約解除となるケースが少なくありません。
市街化調整区域の物件は、流通量が少なく、売りにくい場合があります。まずは、経験豊富な不動産会社に相談するのも一つの方法です。
市街化調整区域は都市部に近いエリアが多く、立地条件がよいのであきらめずに売却活動を続けるのがよいでしょう。
都市部は人口も多く、売却できる可能性も十分あります。
特別な事情のある買主を探すのも一つの方法です。たとえば、農業従事者や資材置き場を探している方などです。
こうした買主の特別の事情がある場合は、売却できる可能性が高いです。
市街化調整区域に指定される前に建てられた家の場合は、売却や建て替え、増築ができる可能性があります。
自治体の担当部署に問い合わせてみましょう。
地目が田や畑の場合は、農地のまま売却することが可能です。ただし、農業従事者や農業委員会に許可を受けた農家でないと農地を購入することができません。
市街化調整区域の土地でも駐車場として活用することは可能です。家が建っている場合でも解体してからコインパーキングを設置するのも一つの方法です。
コインパーキングの設置は、開発許可や建築許可などは不要となります。
ただし、そのエリアに駐車場の需要があるかどうかわかりません。専門の不動産会社に相談するとよいでしょう。
市街化調整区域とは、都市計画法に規定される都市計画区域のひとつです。市街化を抑制する地域を指します。売れにくいと言われている理由として、家を建てる制限が多い、不動産価値が低い、融資審査が通りにくいなどがあげられます。まずは、専門業者に相談しながら、継続して売却活動を行うとよいでしょう。立地の良い場所では売却できる可能もあります。
