不動産投資を始める際は、金融機関からローンを組むことがほとんどです。
しかし、「金融機関の種類によって審査が異なるのでは？」など、融資の審査について気になる方も多いのではないでしょうか？
今回は、金融機関の種類と金利、融資シェアについて、金融機関の融資審査の仕組みや審査に通らないケースについて解説します。
都心部にあるメガバンクと呼ばれる大手銀行を指します。
たとえば、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行です。
金利は一般的に1%〜1.5%と低いのが大きな特徴となっています。
ただし、審査が厳しく、低くなっています。
最低、1,000万円以上の年収が必要となります。
地方で展開する銀行です。
たとえば、北海道銀行や横浜銀行、北陸銀行、京都銀行、関西みらい銀行、熊本銀行などがあります。
金利は1.5〜4.5％程度と、メガバンクより高めとなっています。
審査は厳しい傾向にありますが、メガバンクと比較すると緩やかであるといえるでしょう。
借入限度額は、年収の15倍から20倍程度です。
全国各地の非営利による金融機関です。
城南信用金庫や埼玉縣信用金庫、金利は約2%程度なので、メガバンクよりやや高めとなっています。
銀行などと同様に返済能力や事業計画が求められます。
融資シェアとは、企業などが銀行から受けている融資について、それぞれの銀行からどれだけの金額の融資を受けているのかを指すものです。
融資シェアは、銀行の評価に大きな影響を受けるとされています。
融資シェアが高いと会社には有利に交渉を運ぶことができるため、金融機関は「融資シェア」を高くしたいと考えています。
銀行は、3ヶ月に１回程度チェックしていると言われています。
不動産投資を始める際、自己資金のみで始める方は多くありません。
一般的には、金融機関から融資を受けて、始める方がほとんどです。
年齢や勤務先、勤続年数、年収、家族構成、資産状況（預貯金・株、借入の有無・残債など）、返済能力があるかどうかを判断するために必要なものです。
勤続年数は、長ければ長いほど、評価が高くなります。
属性が高い人は、一般的には審査に通りやすいです。
しかし、高い属性の方が信用金庫などでローンを組む場合は、金融機関側が警戒するかもしれません。
これは担保評価と借入のバランスが崩れ、継続した融資が受けられなくなるという、いわゆる「融資シェア」が崩れていると判断されている可能性もあるためです。
ただしメインバンクで上限まで借りていた場合は、新たに信用金庫などで借入を行う場合もあります。
投資対象となる物件の収益性も審査に影響を受けます。
中長期的に入居者が安定して付く見込みがあるか、空室率が低いかどうか、収益物件の資産価値が持続するかなども、重要な判断材料となります。
しかし、金融機関によって審査基準が異なるため、A銀行では落ちた場合でもB銀行で通過するケースもあるのです。
金融機関が重視するのは、融資する時点での返済能力が大きなポイントとなります。
たとえば、50〜60代の方は、定年退職する可能性もあるため、長期のローンを受けにくい可能性もあります。
一方、20〜30代であれば、長期のローンを受けられる可能性が高いです。
不動産投資ローンを返済中、契約者が死亡・高度障害状態になった場合に備えて、団体信用生命保険（団信）に加入しておくと、ローン残額の肩代わりをしてもらえる制度です。
ただし、団体信用生命保険に加入するには、健康状態などの審査があります。
物件の耐用年数は、建物の構造別に法定耐用年数が定められています。
勤続年数が短い場合は、収入が不安定と見なされる可能性もあります。
つまり、勤続年数が長い場合は、審査に有利ということです。
