ローン返済が困難になったら競売になるまえに任意売却へ!

2019.03.08

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不動産投資においても、自分が住んでいる住宅でも、借りているローンの返済が難しくなった場合は、融資対象となっている不動産を売却する必要があります。その際の不動産の売却方法としては、競売と任意売却がありますが、今回は任意売却について説明します。
是非参考にしてください♪

任意売却の概要

まず任意売却とは何かについて説明します。不動産における任意売却とは、ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関の合意を得て、売却後にローンが残ってしまう状況だとしても不動産を売却することを言います。
本来は売却によりローンの完済が見込める場合も「任意に売却している」と言えなくもないですが、これは売却した者が新たな住処を探す必要があるという点以外は、特段問題が発生しません。従って金融機関もこの売却を認めないことは基本的にありませんので、敢えて「任意売却」とは言いません。

一方で、売却後も不動産ローンが残ってしまうような状況にもかかわらず売却を認めることを「任意売却」と特別に呼びます。ローンの返済が滞ってしまった場合、金融機関は残っている住宅ローンを一括で返済することを要求できるようになります。またそれが不可能な場合は、家を「競売」することになります。裁判所によって強制執行される競売は様々なデメリットがあるので、競売の実行は「極力避けるべきもの」といえます。

任意売却は、この「競売」に至ってしまう前の段階で、金融機関と交渉して自分から売却してしまう方法です。これにより一般的には競売よりも高い値段で売却できる可能性が広がるため、強制的に売却するよりも多くローンを減らせる可能性があります。また、金融機関としても多くの債権を回収できるため、メリットがあるものといえます。

任意売却が可能な条件

さて、上記では一見ローンに困窮する方にとっても、ローン返済を待つ金融機関にとってもWin-Winの関係となる任意売却ですが、これが成立するためには少なくとも以下の要件を満たす必要があります。

  1. 債権者の合意を得ていること
  2. 税の滞納等で物件が差押えられていないこと
  3. 売却活動時間が十分に確保されていること
  4. 市場価値のある物件であること
  5. 連帯保証人の同意が得られていること

これらのいずれかが欠けている場合は、任意売却を進めることができません。もちろん最も大事なのは、「債権者の合意」となります。このスキームはローンを貸している債権者が合意しない限りは進めようがありません。
ただし、②以下の項目のいずれかが満たされていない場合は、そもそも売却が上手くいかないのは自明なので、債権者の合意もまた得られないでしょう。
従ってまず②〜⑤を満たしていることを確認の上、売却後の残債を返済する意思を見せる、返済計画を提示するなどして債権者と交渉し、合意を取り付けていく、という流れになるのが一般的です。

任意売却の流れ

続いては、任意売却の流れについて簡単に説明します。ここでは「ローンはまだ滞納していないが、近々対応せざるを得ず、また、その滞納が一時的なものに済みそうにない」という状況から始めることとします。
尚、滞納がごく一時的にとどまると想定される場合は、金融機関に相談に乗ってもらえる可能性がありますので、すぐに売却と決めずに相談に行きましょう。

さて、相談してもローン返済計画の変更が難しい、そもそも今後確実に支払えなくなると想定される場合は、その自体が現実化する前に、任意売却を行うこととなります。その流れは大まかに下記の通りです。

  1. ローン返済の継続が困難であることを確認
  2. 価格の査定
  3. 任意売却を進めるか判断(競売に移ることも可能ですが、一般的にはおすすめしません)
  4. 債権者との交渉(先に説明した「債権者との合意を得る」作業です)
  5. 買い手探し
  6. 売買契約
  7. 決済

これらは全て一人で行うことは一般的ではなく、④の債権者との交渉は、任意売却を専門に扱う弁護士を介するとスムーズです。この際は、売却後のローンの返済方法についても合わせて交渉して決めていきます。また、⑤買い手探しは、これもまた任意売却を扱うことのできる不動産会社に実際には買い手を探してもらいます。

このような流れで⑦まで完了させれば、不動産のローンを大幅に減らすことができますが、まだ残債がありますので、そちらを遅滞なく返済するように徹底しましょう。

任意売却のメリット・留意点

最後に任意売却のメリット・留意点をまとめました。任意売却は競売と比べると債務者も債権者にもメリットになるポイントがある手法です。一方で注意しておきたいポイントもいくつかありますので、合わせて説明します。

メリット

  1. 自分で売却を決めることができる(競売は強制執行)
  2. 市場価格に近い価格で売れる(競売では安くなるリスクが高い)
  3. 持ち出し金がかからない(競売は一時的に登記費用などの負担が必要)

特に競売と差がでるのは①と②です。競売は強制執行される上、オークションの状況によって市場実勢より大幅に割り引かれるリスクがあり、かつその際にもう少し高値を待つという判断をすることが一切できません。また③については詳細を説明すると長くなるので省略しますが「リースバック」という形で「賃貸物件」のようにいまの自宅に住み続けることができます。③の持ち出しがかからない、というのは、売却した時の資金の一部で補填するのが可能だからです。

留意点

一方でいくつか留意点がありますので、合わせて紹介します。次に紹介する点を「デメリット」と表現する場合もありますが、これらのポイントは「任意売却しなくても発生する、競売の場合はより悪い状況になる」ポイントばかりですので、「任意売却のすることによるデメリット」とするのは適切ではありません。従ってあくまで「留意点」として紹介します。

  1. 3ヶ月以上の滞納でブラックリストに載る(競売に至る場合も同様)
  2. 買い手との価格交渉が難航するリスクもある(競売ではないが、それは交渉余地なく安く売られてしまうため)
  3. 連帯保証人の同意が必要(同意が得られないと強制的に競売になる)
  4. 任意売却の依頼先がわかりにくい(競売は強制執行されるので依頼は不要だが、「高く、自らの意思で売る」機会を失っているだけ)

①を敢えてあげるのは、交渉が長引いてしまう内にブラックリストに載ってしまうリスクがあるからです。できるだけ高く売却するのも大事ですが、致命的な状況になる前には売却を成約させるようにつとめましょう。②については売買の交渉なので避けられないリスクですが、競売の場合は「楽」なのではなくただ安く売っているだけであることを忘れてはいけません。③はある意味競売より面倒な部分と言えなくもないですが、連帯保証人も「競売の方が得」になることはまずありませんので、任意売却ができる状態である物件であれば、基本的には合意を得る余地はあるはずです。最後に④ですが、先に説明したように、債権者との交渉を弁護士に、書いて探しと価格交渉の代行を不動産会社に依頼します。いずれも「任意売却」を専門に扱う事務所や業者がありますので、それらに頼めばうまくことが運ぶ可能性が高くなるでしょう。

以上の点は「デメリットではなく、より悪い自体(=競売)を回避するための我慢のしどころ」である点を忘れてはいけません。

まとめ

今回は任意売却について説明しました。不動産のローン支払いが滞ってしまった場合はまずはなんとか返済する方法を、金融機関との交渉も含めて検討しましょう。それでもだめなら、競売という結果に陥ってしまう前に任意売却に向けて速やかに準備を進めることをおすすめします。

基本的に「任意売却できるのに、競売の方がいい」という事態は滅多に発生しませんので、なんとか任意売却で進めるよう、業者や弁護士を活用しながら交渉を進めていきましょう。それ以前に何と言っても、ローンの支払いが滞ってしまうことのないよう、まずは綿密な資金計画を立て、無理のない借り入れの実施を徹底することが肝要です。

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