リノベーション?リフォーム?コンバージョン?

2018.12.26

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不動産の老朽化に対して修繕を行っていくことは安定した不動産投資を継続していく上で欠かせませんよね。
老朽化に対して向き合う場合の選択肢として一般的に「建替」「売却」「リフォーム」などがあります。

またリフォームにおいて単に「リフォーム」だけではなく「リノベーション」「コンバージョン」があります。
最近では中古物件などの広告で「リノベーション物件」という言葉をよく目にする機会が増えましたが、リフォーム・リノベーション・コンバージョンとは一体、何が違うのかと疑問にもたれる方が多いかと思います。
そこで今回はリフォーム・リノベーション・コンバージョンにおいて、それぞれの特徴や違いを解説していきます。

リフォームとは?

そもそもリフォームとは何でしょうか。一般的に老朽化した建物を新築の状態に戻すといった、主に改修作業を指します。
代表的なものとしては、古くなったキッチンや浴槽を新しいものに取り替えたり、雨漏りの修繕であったり、剥がれてしまった壁紙を新しく張り替えたりなどが挙げられます。
部分的、表面的な改修工事で古くなった部屋を新築当時の状態に戻す(原状回復)ために行われます。

また賃貸マンションやアパートで入居者の退去後、その入居者が住む前の状態に戻すことを指す場合があり原状回復とも言われています。
リフォームという言葉を使うときは壊れていたり汚れていたり、老朽化している部分を直したり綺麗にしたり新しくしたりするときによく用いられます。

特徴としては、住宅の価値を増やす(高める)ことではなく、元の状態へ資産価値を戻す(復元)するというところになります。
また地震の多い日本にとって、耐震強度の補強などもリフォーム案件として多く行われているもの特徴の一つになります。

家全体の改修というよりも部分的な改修が必要なときにリフォームを選択される方が多いでしょう。
後述するリノベーションやコンバージョンに比べ小規模な工事になるため、工事期間も短くて済むことも特徴の一つです。

リノベーションとは?

ではリノベーションとはどのようなことを指すのでしょうか。
既存の建物に大規模な工事を行うことで性能を新築の状態よりも向上させたり価値を高めたりすることをいいます。

代表的なものとしては間仕切りをなくし広々としたリビングを作る間取りの変更や、水道管や配水管の取替え、冷暖房換気設備などです。
またフルリノベーションとは建物の骨組み以外の全てを改修してしまうリノベーションのことを指し、スケルトンリフォームとかフルリフォームなどと呼ばれることもあります。
自由設計で自分の好みや生活スタイルに合わせてある程度自由に変えることができ、新築の物件を買うよりも価格が安いのも特徴の一つです。

ただしリフォームとリノベーションでは国で定められた定義がないため、明確な線引きがありませんが、小規模な工事を「リフォーム」と呼び大規模な工事を「リノベーション」と呼ぶケースが多いです。

コンバージョンとは?

つぎにコンバージョンとはどのようなものでしょうか。
あまり耳にしたことがないかもしれませんが「コンバーション」とは「変換・転換」と言われ用途(使い道)の変更を伴うリノベーションのことを指します。
建物の解体・建て替えを行わずに、すでに備わっている設備や部品を使って建物を生まれ変わらせます。地域の需要にあった用途に変更できるということは、不動産投資を行う上でも大きなメリットの一つにもなりますね。

代表的な例であれば日本でも少子化によって廃校になった小学校をオフィスビルに変更したり、空室の多かったオフィスビルを賃貸マンションに変更したりすることをコンバーションと呼びます。
用途を変更することで入居率や収益性を高めることを目的としています。

ただしリフォームやリノベーションと違い高額な費用になることや、建物の構造や設備などについて建築基準法や消防法などの様々な法規制に即した対応が求められます。

建て替えとは?

築30年40年を過ぎ、大規模修繕などを施していない賃貸物件は劣化が目立ってきて、周辺の物件に比べ入居率が落ちてしまいます。
建て替えであれば間取りからデザイン、設備などを自由に選択できるため、入居率の好転が期待できます。

今ある建物を壊して、新たに建てるということで新築になるため、賃料を上げることや総戸数を増やして家賃収入を上げることも可能になります。
また建て替え時に新たな減価償却が発生するため節税効果も期待できます。

1981年以前に建てられた物件は古い耐震基準での建設をされているため、建て替えをすることにより新しい耐震基準での設計になり地震による倒壊のリスクも軽減することが出来ます。

ただし一棟マンションアパートの場合、全部屋空室であれば問題は無いのですが、入居者がいるときは退去してもらうための費用や手間も計算に入れておく必要があります。
さらに区分マンションの場合は区分所有法が定める条件を充たさなくてはなりません。

それぞれの特徴や違い

リフォーム・リノベーション・コンバージョン・建て替えそれぞれにメリットとデメリットがあります。
どのように手を施すか、立地やローンを完済しているか否かによって選択肢が変わってきます。

  リフォーム リノベーション コンバージョン 建替え
規模
建物の補修を行い、新築当初の状態に戻す工事

元々の機能以上の付加価値を加えて改造し、建物の価値を上げる工事

建物の用途を変更し別の機能を持たせる工事

既存物件を解体して新しく建物を建てる
費用
メリット ・工期が短い
・費用が安い
・部分的な改修が可能
・建て替えより費用が安
・工期が比較的短い
・間取りの変更が可能
・配管等の設備交換が出来る
耐震補強が可能
・用途を変えることが出来る
・建て替えよりも費用が安く工期が短い
・賃料収入を上げられる可能性がある
・ローンが組みやすい
・自由度が高い
・新築になる
・新たな減価償却が発生するため節税効果が期待できる
デメリット ・自由度が低い
・耐久性に不安が残る
・劣化が激しい場合補修費用が割高になる可能性がある
・築年数は変わらない
・工期がリフォームよりも長くなる
・リフォームやリノベーションに比べて費用が高い
・建築基準法や消防法などの法規則をクリアしなければ出来ない。/td>
・費用が高い
・不動産取得税などの税金がかかる
・工期が長い
・法律によって建て替えが不可の場合もある
・区分マンションにおいては建て替え決議が必要になる

まとめ

リノベーションとリフォームの使い分けは曖昧になりつつあり、明確な線引きはされにくくなっていますが、リフォームは「元に戻す」リノベーションは「作り変える」コンバーションは「用途を変える」という意味合いで使われていることが多いです。
また地震が多い日本では耐震強度に関する工事はリフォーム・リノベーション・建替えに限らず多くなっています。

築年数とともに収益率が下がらないためにもリノベーションなどで物件に新たな付加価値を生み出すことができます。
ただしリフォームやリノベーション、コンバージョンは建て替えと違いなかなか変更できない部分もあります。例えば、区分マンションの場合では部屋の窓やバルコニーは共有部分とされているため新しく窓を作ることは出来ません。

どのような不動産投資をしていくかを考えた上でリフォームやリノベーション、コンバージョンや建て替えなど自身にあった選択を検討してみては如何でしょうか。

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