1棟アパートのリフォーム・リノベーション

2021.09.13

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アパートを経営されている方にとって、空室は大変悩ましい問題です。
新築時はピカピカだったアパートも、何も手を入れなければ、時間の経過に伴い老朽化が進行してしまいます。

更に、コロナ禍でライフスタイルが大きく変化する今、間取りの改善など機能的な更新にも目を向けなければ、アパートの競争力を保つのは難しい時代です。
こういった空室問題の解決策として、リフォーム・リノベーションが注目されています。今回は、1棟アパートのリフォーム・リノベーションについて、その定義から実務的な注意点まで詳しく解説していきます。

リフォームとリノベーションの定義

リフォームとリノベーションという言葉の定義は明確に決められていません。
ここでは、一般的な考え方をご紹介します。
設計会社や施工会社によっても考え方が異なるので、トラブルを防ぐためにも、やりとりをする相手と認識を統一しておくことが大切です。

リフォームとは

リフォームは建物が古くなることで生じた汚れ・故障などの不具合を、元の状態に修復する工事を指します。
具体的には、クロスの張替え、外壁塗装や設備交換など表層部分の工事が中心になります。
アパートの入退去時に行う、原状回復工事もリフォームに含まれます。

リノベーションとは

リノベーションの主目的は資産価値を向上させることです。
修復のみにとどまらず、ライフスタイルなどの変化に合わせて間取りや機能を大幅に変更します。
そのため、リフォームよりも大掛かりな工事になる傾向があります。

リフォームのメリット・デメリット

リフォームのメリット

リフォームは表層部分の工事が中心になるので、全容をあらかじめ予測しやすく、想定外の追加工事があまり発生しません。
このように工事費や工事期間のコントロールしやすいことはリフォームの最大のメリットです。

リフォームのデメリット

基本的に既存の構造体を活かした工事となるため、様々な制約が絡み設計の自由度は低くなってしまいます。
工事完了後、大幅に賃料を上げられるほどのイメージアップ効果は期待できないことが多いです。

リノベーションのメリット・デメリット

リノベーションのメリット

壁や配管の移設など、自由度の高い設計を行うことが可能です。
したがって、建て替えるよりも省コストで、大胆なイメージアップを叶えることができます。
アパートの賃料アップもリフォームに比べて実現しやすい傾向にあります。

リノベーションのデメリット

壁や床に隠れて普段は見えない部分にも手を加えるため、当初は想定していなかった追加工事が発生するリスクが高いです。
そのため、工事費や工事期間をコントロールすることが難しく、途中段階で大きく変動する可能性を覚悟しておく必要があります。

リフォームかリノベーションかの判断

空室が続いているアパートは、現状のニーズと大きく乖離している可能性が高いです。
このような場合は機能面にまで踏み込んだリノベーションが必要でしょう。

特に昨今はコロナ禍でのライフスタイル変化に伴い、借主がアパートを選ぶ時の優先順は大きく変容しています。
例えば、部屋が広いアパートが好まれたり、ワークスペースやパントリーなど個室の充実が求められたりするようになりました。

一方で、現状の空室は少なく、間取りやデザインを大きく変える必要はないものの、壁の汚れ、傷など表層部分の劣化のみが気になる場合はリフォームで事足りるかもしれません。

リフォーム・リノベーションの注意すべき点

費用対効果

成功させるために何よりも重要なのは、費用対効果を検証することです。

  • どのくらいの賃料アップが期待できるのか?
  • どのくらいの期間で工事にかかった費用を回収できるのか?

必ずあらかじめ試算を行いましょう。
その際、特に注意したいのが賃料です。

どんなに大規模なリノベーションを行っても、立地による賃料相場の影響は無視できません。
周辺のアパートの賃料をよく調べ、現実的な賃料設定を心がけましょう。

また見落としがちなのが、工事期間中の収支計画です。
工事期間中は新しい入居者を受け入れることができません。
一方で固定資産税や保険料などのランニングコストは工事期間中もかかり続けます。そのことをしっかりと収支計画に折り込みましょう。

構造的な制約

アパートの構造によっては、壁や配管を動かすことができない場合があります。
例えば、壁式構造の場合、建物全体を支える役割を果たしている耐力壁は撤去することができません。
計画が進んでから「こんなはずじゃなかった。」と後悔しないためにも既存の図面をしっかりと確認し、実現可能性を検証しましょう。

入居者への対応

入居者が住んでいるアパートで工事を実施する場合は、様々な配慮が必要になります。
例えば工事の範囲が全ての住戸に及ぶ場合、入居者のために工事期間中の仮住まい(ホテル、マンスリー賃貸など)を確保しなければなりません。

空き住戸のみ工事する場合でも、施工時の騒音や振動が原因でクレームが発生することがあります。
あらかじめ、工事期間・実施時間帯・内容を入居者に説明し理解してもらいましょう。

工事内容の精査

築年数が古いアパートは、耐震基準を満たしていなかったり、何十年も配管を交換していなかったり、というケースが多くあります。
少しでも費用を抑えたいからといって、放置してしまうと、後で大きなトラブルにつながります。

また、工事が一定規模を超える場合は、確認申請が必要になり、現行の法律に適合させるために必要な工事も発生します。
必要な工事を見落とさないように注意しましょう。

まとめ

以上、一棟アパートのリフォーム・リノベーションについてお伝えしました。
アパートのリフォーム・リノベーションには注意すべき点が多くあります。
勝算なしに実行してしまうと、「高額の工事費をかけたのに空室も賃料も改善できなかった。」という最悪のシナリオになってしまう恐れも。
入念に戦略を練ることが成功の鍵です。

アパートの空室を埋め、利回りを向上させるための解決策としてリフォーム・リノベーションは有効な手段のひとつと言えます。
求められているニーズを満たす計画を実現し、アパートの競争力を高めていきましょう。

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