不動産投資を考える場合、一般的にはつい「不動産をどのように手に入れるか」から考えてしまいがちですが、なんらかの理由で「すでに土地を持っている」という方も多いかと思います。
すでに土地を持っていることは当然ながら不動産で収益をあげる上で有利ですが、その活用方法には様々な種類があります。
今回はそんな土地の活用方法を整理しました。
まず考えられるのは自己使用になります。つまり自身で土地に建物を建てたり、整備したりして経営し収益を得るということになります。
もちろん「自分の住居を建てる」というのも自己使用の１つではありますが、自分の住居を建てるのみというのは不動産投資とは少し外れてしまうので除外します。
自己使用では土地の上に「何を建てるか」で話が変わってくるので順番に紹介します。
土地の活用方法として真っ先に思いつくのはアパート・マンション経営や商業用ビルの経営でしょう。土地に賃貸できる建物を建設して、そこに入居者を募り、毎月の賃料を得るというやり方です。うまく行けば入居者から毎月安定的な賃貸収入を得ることが出来ます。この後紹介する駐車場などよりは収益性が期待できます。
また、アパート・マンションの場合は税制上の優遇措置が多数存在し、相続税・贈与税・消費税・不動産取得税等に於いて節税効果があります。また、居住用・商業用いずれのビルに於いても減価償却による所得税の控除も可能です。
一方で空室リスクを念頭におく必要があるのと、管理方法について整理が必要かつ一定のコストがかかると言った点はデメリットもしくはリスクと言えます。もちろんビルを建設する以上一定の初期費用もしくはローン発生が避けられない点も留意です。また、商業用ビルの場合は、先に挙げた居住用ビルの場合に適用される優遇措置が受けられなくなる点も注意が必要です。
近年新しく出てきた土地の活用方法がトランクルームです。特に都市部では実例も増えてきています。多数の倉庫を設置して、そちらを利用者に貸し付け、賃貸収入を得るビジネスです。初期投資の小ささ・管理コスト等の低さやそれに比した利回りの高さが魅力です。
また、ビルを建設するよりは土地の自由度が高いため、土地の形状や特性、周囲の環境によりビル建設が難しい場合にも、トランクルームでの運用のよちはあります。
一方で、先に挙げた賃貸住居経営ならばえられる税制メリットは享受できません。また、利回りの高さは「初期投資の小ささ」に起因する部分もあるので、実収益額はそこまで大きくならない点も留意が必要です。そのほか、住宅にくらべると稼働率が上がるのに時間がかかる傾向がある点もデメリットです。
また自己使用のもう１つの方法として、駐車場経営があります。その名の通り土地を舗装して月極めもしくはコインパーキングにするという方法です。土地の形状や周辺環境に左右されずに設置しやすいことや、初期コストが建物の建築等と比較すると抑えることが可能なのが大きなメリットです。
仮に立体駐車場とするにしても住居ほどは規模に比して初期投資が抑えられる傾向があります。また受身的なメリットではありますが、平面駐車場の場合は、もし失敗した場合に更地に戻すのが容易というメリットもあります。
一方でデメリットとしては、税制の優遇が効かないというところ、上物がないので減価償却ができない、もしくはできる余地がすくないため減価償却による費用計上ができず所得税も高くなる（厳密には減らすことが出来ない）点は留意です。また、規模によるので一概には言えないものの、ビル経営ほど高い収益額を得ることは難しいようです。
自己使用の方法としては大きく以上の方法があります。初期投資を大きくしても収益金額を最大化させたい場合は賃貸住宅や商業ビル経営、初期投資を抑えたい、実質利回りを高くしたいと言った場合はトランクルームや駐車場経営が適しているということになります。
土地を保有していて、短期間で収益を得る方法として最も端的なのは「土地を売ってしまうこと」です。まとまった額が一気に入ってくるので、いますぐ現金化したい場合には検討し得る手法です。
土地売却のメリットとしては、今すぐに現金化できること、不動産の値下がりリスクを気にする必要がなくなることなどが挙げられます。また維持コストや固定資産税支払いから解放されるというメリットもあります。
一方デメリットはもちろんながら儲けるチャンスがなくなることがもっとも大きいです。自分で活用する方法を考えたほうがいいか、売却してしまっていますぐ現金化するほうがいいか、どちらか望ましいほうを選択することになります。
また一度きりの売却なので不動産価格市況により大きく収益がぶれることもリスクです。もちろん市況がよければ収益を拡大させるチャンスであるともいえます。また、副次的ですが一定程度仲介手数料など不動産仲介業者に支払うコストが発生することも留意です。
自己使用と売却の中間的な手法として分譲マンションを建設して売却するという方法があります。この場合、自己資金で分譲マンションを建設するのは一般的ではないので、デベロッパーや管理会社との共同事業として分譲マンションを建設、管理などを委託した上で区画ごとに販売することでまとまった売却益を得る手法です。また、一部を自身で保有してそこだけは賃貸経営するなどの手段も選択可能です。
まとまった金額を得ることが出来、またデベロッパー等と組むことで、建設費用を出してもらえるため、初期費用は回避できると言ったメリットはあります。一方で自己保有区画がない場合は、収益を産むのは1区画ごと売却時の1回きりとなることや、建設費用・管理費用などをデベロッパーもしくは管理会社に一定程度天引きされてしまうことはデメリットと言えます。もちろん「売れない」リスクもあります。
賃貸運用したいけど、適した運用方法が思い付かない、という方は「土地のまま貸し付ける」という方法があります。土地の借り手が適した方法で運用してくれるので、一度契約を結べてしまえば、長期間定期的な地代が入ります。土地の貸付方法には3つのスキームがあります。
どれが優れているということはなく、契約期間、望ましい用途、契約期間終了後の建物の扱いにより自身にとって合っているものを選択しましょう。一般的には貸付期間を短くしたいなら事業用定期借地権、逆に長くしたいなら一般定期借地権を活用する傾向にあります。また、最後に建物を買取自己運用したい場合には建物譲渡特約付定期借地権を選択することになりますが、30年後の建物の有用性が不透明な場合も多いので留意が必要です。
いずれにしても長期間地代が入ること、空室リスクなど運用を失敗するリスクから解放されることが大きなメリットである一方、ほとんどの場合はかなりの長期間土地を返してもらうことが出来ない可能性が高いこと（借り手は期中に返す方法がありますが、貸し手が一方的に返却を求めることは、借り手に瑕疵がない限り困難です）がデメリットです。例えば相続の際などは、土地を相続しても現金化できないため、相続税支払いに苦慮するなどと言った事例がみられます。
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今回は土地の様々な活用方法について一通り紹介しました。いずれの活用方法が絶対に優れているということはなく、土地の特性・立地・所有者の運用方針・自己資金捻出よちなどによって変化します。自身に合った土地活用方法を適切に選択していくことが大事です。
