戸建て住宅への投資は、もしかすると少数派かも知れませんが、大きな利回りが期待できる立派なビジネスです。特に中古の戸建ては、安く購入出来る場合もあって魅力的です。
しかし、古い住宅を購入してボロボロのまま貸し出すのでは、借手がなかなか着かずビジネスとして成立しません。
そんな時にはリノベーションが有効です。
リノベーションは単なる改装の意味では無く、物件の価値の向上を意味します。
ここでは戸建て住宅のリノベーションにスポットを当て、効果や注意点などについて考えてみたいと思います。
まずは戸建て住宅の老朽化とリノベーションについて考えたいと思います。
戸建て住宅の法定耐用年数は、木造で22年、軽量鉄骨鉄骨で27年（肉厚3～4㎜の物）となっていますが、実際にはもっと長持ちします。
しかし、主要構造は長持ちしても、外観や内装はそれほど長い耐用年数はありません。仮に使用に耐え得るにしてもボロボロになっていることも多く、賃貸物件として使うのには不利となってしまいます。
そのため、ある程度の期間が来たら改装が必要です。
老朽化は物件の建っている場所や環境によっても進み方が違いますが、目立って来たら改装するべきです。
ちなみに、改装せずに放置するとますます痛みが進んでしまい、改装にも大きな費用が発生する場合も出て来ます。痛みが軽い内に処置する方が賢明です。
住宅の耐用年数は法定耐用年数によりますが、給湯器などの設備は10年が交換の目安となっています。
10年を超えると一斉に壊れてしまう訳ではありませんが、故障の確率が上昇します。設備の故障が続くと生活の快適性も削がれます。入居者を繋ぎ止めておくためにも設備の交換が大事になるのです。
住宅は老朽化してしまい、改装が必要になります。
しかし、物件を単なる改装で終わらせず、リノベーションすれば新たな価値が加わって投資用物件としても様々な点が向上します。費用は確かに発生しますが、物件の収益性のアップなどを考えると、リノベーションをした方が良い場合が多いです。
また、敢えて古い物件を購入してリノベーションをして貸し出す手段もあります。その方がトータルでの取得コストを抑えられて、利回りを上げることも可能だからです。
次に、リノベーションによって可能となる点について取り上げてみます。
物件をペット可・楽器可にすると客付けにも有利になります。これらの物件は少数派ではありますが、一定の需要があるからです。
ペット可・楽器可にするためには、床などを強くしたり、遮音性を上げるなどの改装が必要になります。そのために、壁や床、窓などを中心としたリノベーションが必要になります。
築年数の古い住宅の場合は、耐震性などが今の住宅ほど良くはありません。また、外観も古ぼけてしまっており、魅力を失っています。
しかし、リノベーションによって構造を強化して断熱性や遮音性をアップすれば、新築の建物と性能的に同レベルになります。
また、外装材や給湯器などの設備を新品と交換すれば、外観や住み心地も新築に遜色の無い物になります。
リノベーションで出来ることの1つに、住宅のバリアフリー化があります。
バリアフリー化と言うと、手すりやスロープの設置がありますが、より充実させるならば車イスや介助者の動きまで考慮して、廊下の幅や階段の角度、部屋の広さまでの検討が必要になります。
大規模なリノベーションになることもありますが、社会の高齢化を考えるならば有望と言えるでしょう。
ここで、改めてリノベーションの効果について触れたいと思います。
投資用物件は入居者に入ってもらわなければならず、客付け力が欠かせません。そして、客付け力には物件の魅力が必須です。
リノベーションは物件の価値の回復に留まらず、物件の魅力の向上に繋がります。新型の設備や美しい外観の物件は大きな説得力を持ちます。
例えば、旧態依然の和室の組み合わせの間取りよりも、LDKを中心にした間取りの方が魅力的で、客付け力アップに繋がるのです。
物件の家賃は個々の査定によって決まりますが、リノベーションをすれば物件の付加価値が高まり、家賃レベルのアップが狙えます。
特に古い住宅の場合は外装などが古いばかりでは無く、浴室やトイレが古い仕様の場合もあり、今の住宅よりも住み心地が悪いです。そのため家賃を低くなってしまいます。
しかし、リノベーションで設備を一新してやれば、今の住宅と同等の仕様になります。それに伴って家賃のレベルが上がるのです。
リノベーションで住宅の性能を向上していれば退去リスクを減らすことが出来ます。戸建て住宅のメリットに「入居期間が比較的長い」点がありますが、それが更に向上するのです。
戸建て住宅は一旦空室になってしまうと、マンションやアパートよりも管理が大変な場合が多いです。また、物件が傷んでしまうと新たな客付けも大変になります。
しかし、リノベーションで退去リスクが低減出来れば経営が更に安定化することでしょう。
リノベーションにも注意点があります。ここでは代表的な物を取り上げます。
リノベーションは魅力的な手段ではありますが、あまりにも費用を掛けすぎると利回りが落ち込んでしまいます。損益分岐を考えながら、どの様なリノベーションにするかを決めなければなりません。
ちなみに、リノベーション費用は平米単価を出している業者もあるため一応の計算も可能です。物件取得の際には試算をしておくべきでしょう。
住宅は築年数が経つほど価値が無くなって行き、それに伴って売買価格が下がります。つまり、築年数の経った物件ほど取得コストを抑えることが出来て、利回りを上げることが可能なのです。
しかし、築古物件には落とし穴があるので注意が必要です。
例えば、物件が古い場合には、部材に腐食があったりシロアリの害を受けている場合があります。また、土地によっては建物の傾きもあり得ます。
そのため、建物に関しての十分な確認が重要になるのです。
そこで有用なのがインスペクションです。インスペクションは第三者の立場で住宅を評価してくれますので、投資用物件として適格であるかの判断材料となります。
また、インスペクションにより修繕の必要な箇所が分かり、リノベーションの費用がよりハッキリとします。
利回りの計算のためには投資費用を細かく知ることが重要です。そのためにもインスペクションで物件の状況を把握しておきましょう。
リノベーションは物理的に可能な場合でも、法的な制限によって出来ない物もあります。
例えば、戸建て住宅の場合は比較的増築などが物理的には可能です。しかし、土地には建ぺい率や容積率が決められていて、勝手に増築などをすると違法建築物になってしまう場合もあります。
部屋数や床面積などが増えるため、住み心地が良くなるかも知れませんが、法規違反は避けるべきです。
戸建て住宅投資は高い家賃が狙えるため、投資対象としても有望です。そして、中古住宅の投資にはリノベーションがカギとなる場合が少なくありません。
そのため、リノベーションのメリットだけでなく、注意点を把握しておく必要もあります。
投資費用や物件のコスト、リノベーションの価格をしっかりと計算して、着実に利回りを上げて行きましょう。
