投資不動産の営業マンはみんな口を揃えて「保険の代わりにもなります！年金の変わりにもなります！節税効果も期待できます！」と呪文のように唱える…。
営業マンだから良いことばかり言うのは理解できるけど。
本当のところはどうなのでしょうか。
今回は不動産投資のメリット・デメリットについて解説させていただきます。
これから不動産投資を始める方はメリットもデメリットもしっかり把握しで始めましょう★
なんで生命保険の代わりになるの？
不動産と少しお話が逸れますが、この記事をご覧になっている方は収入保障保険をご存じでしょうか？
収入保障保険というのは死亡保険金が一括で支払われる訳ではなく、契約期間終了の月まで毎月定額で受け取れる保険のことです。
それと同じで不動産投資でも毎月収入が得られます。
不動産投資を始められる方の多くが金融機関から融資を受けて物件を所有します。
その際に団体信用生命保険（略：団信）に加入されます。
マイホームでも適応される団体信用生命保険。 投資用の不動産を購入する時も団体信用生命保険に加入できます。
保険内容は、住宅ローンを組んだ方が万一、亡くなったとき住宅ローンが完済されるというものです。
残された家族はローンの返済で経済的に困らなくて済みますね。
ということは…？
残された家族に毎月家賃が丸々受け取れるということになります！
そして不動産の価値は０にはならないので、売却してお金にすることも可能です。
従来の団体信用生命保険は死亡された時のみ適応されていましたが、現在は『がん・心疾患・脳卒中』といった三大疾病だったり八大疾病になったときでも適応されます。
さらには生活習慣病になった場合も団体信用生命保険が適応される金融機関もあります。
年金対策にもなるの？
ローン返済期間中、家賃収入は毎月の返済額と相殺されほとんど収益はありません。
でも完済後は…？
例えば30歳でマンションを購入してローンは35年なので完済時は65歳です。
つまり65歳から毎月安定した収入が入ってくる仕組みになります。公的年金プラス＠の収入源を確保できる！ということになります。
つまり、ローン返済中は生命保険代わりとして。完済後は私的年金として運用することができるのが不動産投資のメリットでもあり特徴のひとつになります。
節税効果が期待できるとは本当なのでしょうか。
みなさんは所得税・住民税についてどこまで詳しいですか？
お給料から天引きされている。年末調整をしている。ふるさと納税をしている。などなど。
会社員の方は確定申告をしたことが無い方が多いかと思います。
しかし不動産投資で確定申告をすることによって節税効果が期待できます。それは何故か？
税金について軽く説明させて頂きます。
そもそも所得とは、一年間に入ってくるお金のことを指します。
利子所得・配当所得・不動産所得・事業所得・給与所得・譲渡所得・一時所得・雑所得・山林所得・退職所得、以上の10種類の所得に分類されます。
会社員の場合、会社から頂く給料は給与所得に該当します。
不動産投資を始めると、不動産で得る家賃などの収入は不動産所得に該当します。
不動産所得は総合課税、つまり他の所得と合算して税金を計算します。
すなわち、不動産所得がマイナス（赤字）だった場合、給与所得もしくは事業所得と相殺することができます。
他の所得と相殺することを『損益通算』と呼びます。
給与所得金額＝収入金額―給与所得控除額
不動産所得の計算は
不動産所得金額＝総収入金額―必要経費
ここでポイントとなるのが必要経費です。
この「必要経費」をうまく活用して節税効果を高めます。
ではいったいどんなものが必要経費に該当するのでしょうか？
などになります。
また経費計上できないものはどのようなものでしょう？
になります。 ※売却によって生じた損益は譲渡所得に該当します。
総収入金額よりも必要経費を多く計上して不動産所得を赤字にすることによって、給与所得または事業所得と相殺することができます。
不動産所得は赤字になりますが、これはあくまでも帳簿上での所得です。
必要経費で出てくる『減価償却費』は現金の支出によるものではなく、不動産（建物）の価値の減少を表す値になるため、実際に手元のお金がマイナスになるというわけではありません。
減価償却について詳しくは 減価償却ってどう計算するの？こちらからチェックしてみてくださいね♪
確定申告をすることにより所得税が還付され、また住民税が安くなるという効果が期待できますが、この節税効果はいつまでも期待できるものではありませんので注意が必要です。
減価償却においては、税制が改正されたため不動産の躯体部分（建物の部分）は定額法のみの計算方法になったため以前よりは節税効果が期待できなくなりました。
また必要経費となる借入利子も、月々のローンを返済していく上で元本部分は減少していくため必然的に借入利子も減少していきます。
いつまでも節税効果が期待できるということではありませんので注意が必要ですね。
相続税対策で不動産を所有したほうがいいよと聞いたことはありませんか？
2015年1月1日より、相続税の基礎控除額が縮小されたことにより、増税されることになりました。
そこで相続税対策に不動産を購入するということです。
有価証券などを相続する場合は時価で評価されますが、不動産の場合だと時価での評価はされません。
そのため相続税を抑えることが出来ます。
まず土地の評価額は、国税庁が定めた『路線価方式』または『倍率方式』での80％程度の評価額となります。
国税庁：財産評価基準書路線価図・評価倍率表
建物の評価額は『固定資産税評価額』がそのまま用いられ、一般的に建築費用の50～60％程度の評価となることが多いです。
また、ここで一番重要なポイントとして不動産投資として第三者に賃貸する場合『建物の評価額から更に30％控除』されることになります。
例えば現金で１億円相続した場合は１億円そのままが相続の対象になりますが、
時価１億円の不動産の評価額が5,000万円（土地2,500万円・建物2,500万円）の投資用不動産を相続した時
建物 2,500万×0.7＝1,750万円
土地 2,500万×0.8＝2,000万
土地建物の評価額の合計は3,750万円となります。
つまり、現金１億円を相続した場合よりも6,250万円安くなるということです。
また小規模宅地等の特例が適応される場合さらに安くなります。
このようなことから不動産投資は相続税対策にも効果的といえますね。
レバレッジという言葉を聞いたことはあるでしょうか？
小さい力で大きな力を動かす、いわばテコの原理です。
FXなどでよく耳にしますが、この不動産投資でも重要になってきます。
不動産投資で言うレバレッジとは金融機関などからの借り入れを利用し、自己資金の何倍もの大きな投資を行うことを指します。
要するに借金をするということです。
ただ借金というと悪いイメージをもたれることが多いですが『良い借金』と『悪い借金』があります。
悪い借金とは趣味や娯楽のために借金をし、お金を全く生み出さない、ただの浪費のことを言います。
では良い借金とはどういうものを指すのでしょうか？
例えば、起業のための借金。教育ローンや奨学金。お金を生み出すための借金のことを言います。
この不動産投資での借金は借り入れた本人が汗水流して働いて返済するものではなく、家賃収入などで返済できます。
株やFXを始めたいからお金を貸してください。
と銀行などの金融機関に言っても軽くあしらわれるだけでしょう。
ですが不動産を購入したいからお金を貸してください。というと金融機関はお金を貸してくれます。
動産では不可能で目に見える資産、不動産だからこそ可能になるということですね♪
保険の代わりにもなり、年金対策、節税効果、相続税対策そして自己資金が少なくても始められる不動産投資は他にも多くのメリットがあります。
もちろん投資商品なのでデメリットもあります。
いいところも悪いところもしっかりと把握して不動産投資を始められることをお勧めいたします★
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損益通算できる所得は限られていて、不動産の「不」事業の「事」山林の「山」譲渡の「譲」。
頭の文字を取って「富士山上（フジサンジョウ）」って覚えると覚えやすいです～♪でもフジサンジョウでも損益通算できないものもあるから注意ですっ！
