マンションの維持管理は、オーナー様にとっても非常に重要です。適切に維持管理できていないマンションは、老朽化が進み、場合によっては地震などで倒壊、崩壊するリスクも否定できません。そのため、マンションの管理については長期的な視点で計画する必要があります。今回は、長期修繕計画の仕組みや必要性、長期修繕計画ガイドラインの改訂などについて解説します。

長期修繕計画とは？

マンションの外観や内装など、建物の劣化を防止するために必要な修繕工事の内容・時期、概算の費用等にかかる長期的な修繕計画を指します。

つまり、区分所有者のマンションである資産価値を維持することや居住環境の確保などを目的とした計画です。

国土交通省が長期修繕計画のガイドラインを作成し、管理組合が長期修繕計画を作成します。

長期修繕計画には、大規模修繕の実施時期を検討する必要があります。しかし、修繕工事には、さまざまな費用が発生し、あわせて収支計画を立てることも大切です。

長期修繕計画の計画期間と項目

ガイドラインによると、長期修繕計画の計画期間は、新築・既存に関係なく計画期間を30年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間とされています。

長期修繕計画は、大きく建築工事計画、設備計画、資金計画など、3つの項目に分けられています。

建築工事計画は、塗装工事・外壁塗装工事・屋上防水工事・給水管工事・排水管工事などです。

設備計画は、給水設備、排水設備、ガス設備、空調・換気設備、電灯設備、情報・通信設備、消防用設備、昇降機設備、立体駐車場設備などです。

資金計画は、現在積み立てられている金額や修繕積立金の収入月額、借入金等による収入など、収支状況が長期修繕計画に記載されています。

長期修繕計画の必要性

・将来の工事内容や費用を把握するため

マンションを適切に維持・管理するためには、定期的なメンテナンスが必要になります。

そのため、将来の工事内容や工事にかかるさまざまな費用を長期修繕計画に明記することが大切です。

・修繕積立金の額と根拠

マンションの修繕にかかる費用は、原則、修繕積立金から取り崩すことになります。しかし、あまりにも高額であったり、値上げが続くと、住人からは不安の声が上がります。

金額に納得していただくためには、入居者に修繕積立金の根拠となる額を長期修繕計画にて示さなければなりません。

修繕積立金の額と根拠をしっかり示すことができれば、値上げについて入居者も納得できるでしょう。

・ 計画修繕工事の円滑な実施

マンションの修繕工事は、期間の短いものから長期にわたるものまでさまざまです。

修繕工事が長期間になると、工事の音やトラックの出入りなども多くなり、入居者から不満が出る可能性もあります。

長期修繕計画には、あらかじめ工事内容や時期、費用などについて理解を求める必要があるでしょう。

入居者の合意が得られると、スムーズに修繕工事を進めることができます。

2021年（令和3年）9月に「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン」が改定されました。

・長期修繕計画の計画期間

前述のとおり、30年以上で大規模修繕工事が2回以上含まれ期間となっています。従来は「中古マンションは25年以上・新築は30年以上」となっていました。

大規模修繕工事の周期は、一般的には12〜15年となっています。

・見直し期間を5年程度と明記

長期修繕計画は、工事内容や修繕周期、修繕費用など、経年劣化とともに変動するため、定期に見直す必要があります。

長期修繕計画作成ガイドラインの改訂では、見直し期間を「5年程度」と明記しています。

・省エネ性能の向上

築年数の古いマンションでは、省エネ性能が低く傾向にあります。脱炭素社会の実現が求められるなか、省エネ性能の向上は長期修繕計画にも必要です。

例えば、冷暖房の使用を控え、断熱性能を高めたり、窓サッシや省エネの照明器具を導入するなどです。

・小規模マンション専有部面積

小規模マンション専有部面積合計5,000㎡以下の場合は、平均は218円/㎡でしたが、今回の改正では、平均335円/㎡（下限値235円/㎡、上限値430円/㎡）と約1.5倍になりました。