海外不動産投資のリスクや注意点について解説

2021.12.20

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日本でも海外不動産投資を取り扱う不動産会社が増えています。
しかし「興味はあるけど、どこの国に投資するべきかわからない」「海外の不動産にリスクはないの?」などと、いろいろと気になる方も多いのではないでしょうか?

知らない国の不動産投資になかなか踏み込めない方もいると思います。
そこで今回は、海外不動産投資が注目されている理由や海外不動産投資のリスクや注意点について解説します。

海外不動産投資が注目されている4つの理由

近年、日本の投資家から海外不動産投資が注目を集めています。
どのような理由から人気が高まっているのでしょうか。それぞれ解説します。

1.キャピタルゲインを狙える

経済が急成長している国では、物価も上昇し、不動産価格が上がりやすい傾向にあります。
これから経済成長が望める国は、不動産価値と価格が上昇する可能性があります。

したがって、不動産価格が上昇する前に保有しておくと、キャピタルゲインの獲得が期待できます。

2.発展途上国の経済成長

発展途上国の経済成長により、不動産価格の上昇が期待されています。特にカンボジア、ベトナム、フィリピン、マレーシア、タイなどの東南アジアです。
日本の不動産会社でも東南アジアの不動産を取り扱う業者が増えています。

東南アジア諸国では、市場取引が活発化しており、インフレ傾向にあります。
インフレ傾向であれば、不動産価格も上がる可能性が高いため、キャピタルゲインの獲得が期待できます。

とはいえ、東南アジアは、外国人の不動産投資規制を設けている国がほとんどです。
例えば、フィリピンでは、外国人が土地を所有することが認められず、区分所有建物は40%以下であれば購入することができます。

一方、マレーシアでは土地の所有が認められていますが、不動産価格の下限があります。

3.発展途上国の不動産は安く購入できる

発展途上国の不動産は、日本の不動産より安く購入できる可能性があります。
東南アジアの物価は、日本より低く、不動産価格も日本より安い傾向にあります。

不動産を安く購入できると、売却時に​​​​大きな利益が期待できます。

4.人口増加で賃貸の需要が高い

東南アジア諸国は、今後も人口の増加が予測されています。
人口が増えると賃貸住宅の需要が高まり、空室率も低くなり、さらには家賃の値上げも期待できます。

したがって、人口増加地域の賃貸マンション経営は、安定した家賃収入を得ることができるでしょう。

海外不動産投資のリスクについて

今後も海外不動産投資に期待できる反面、海外ならではのリスクも存在します。

為替リスク

海外の不動産投資は、家賃収入や売却する際も外貨で決済します。このときに日本円と交換する際の為替変動が大きく影響します。
物件自体で大きな利益があっても、為替差損によりマイナスとならないよう注意が必要です。

社会経済情勢のリスク

新型コロナウイルス感染拡大により、海外の経済情勢も悪化しています。
ベトナムでは、長期間にわたるロックダウンが導入されていました。

また、国の不安定な政治により、経済に大きな影響を及ぼすケースもあります。
このように日本とは違った社会経済情勢の変化が不動産相場に影響する可能性が十分あります。

バブル崩壊リスク

中国の不動産開発大手「恒大集団」の巨額債務問題でデフォルトが懸念されています。
恒大集団以外にも中国では、不動産開発会社のドル建て社債の未償還・延期が相次いでいます。

例えば、花様年控股集団や新力控股集団がドル建て社債の未償還が報じられています。

中国政府は、バブル崩壊を回避するため外国人の不動産取得について規制を強化していますが、不動産投資では、バブル崩壊もリスク要因となります。

海外不動産投資の注意点

融資が厳しい

国内では融資可能な場合でも、海外では物件管理ができないなどの理由から、融資の審査に通らないケースも少なくありません。

賃貸管理が難しい

海外の賃貸管理会社とコミュニケーションが上手くいかず、賃貸経営に影響する場合があります。

また、空室率の低下やさまざまなトラブルについては、現地に行かなければわからないこともあります。

まとめ

海外不動産投資は、発展途上国の経済成長や人口増加で注目されている反面、社会経済情勢や為替リスクなどもあります。
融資や賃貸管理も厳しく、日本の不動産投資と異なる部分もあるので、信頼できる不動産仲介業者を選ぶことが重要になります。

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