不動産投資をするなら、絶対に考えておきたい空室対策

2021.08.05

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不動産投資をするなら、空室に対して、あらかじめ対策を取っておく必要があります。
空室対策をしっかりしておけば、安定した家賃収益があり、月々のローンの支払いにそのままあてることも可能です。
ここでは、空室対策について解説をしていきます。

不動産投資では最も重要な空室対策

これから不動産投資を始めようとしている人にとっても、現在、不動産投資をしている人にとっても、不動産投資で最も重要なのが空室対策です。
物件の購入前や不動産投資ローンの利用前には、家賃収益や返済のシミュレーションをするかたがほとんどではないでしょうか。

しかし、空室が出てしまうと、資金計画がこのシミュレーション通りにはいきません。
場合によっては、ローンの返済に行き詰ってしまうことも十分に考えられます。
そのため、安定した家賃収益を得るには、空室対策が必須です。

これから不動産投資を始めるなら

これから不動産投資を始めるかたは、下の点に気をつけて、空室対策を行うようにしましょう。

空室にならない物件を選ぶ

まず、物件探しの際に、部屋探しをしている人が入りたいと思うような物件を選ぶようにしましょう。
それには次の点を考えて、物件探しをする必要があります。ここではマンションの部屋を中心にお話をしていきます。

①立地

物件探しで重要なのは立地です。特に、駅から近い物件は人気があります。
実際、部屋探しをする人の多くは、まず駅から10分以内の条件で探します。

ですから、できれば駅から10分以内の物件を見つけたいところです。
また、近くに大学や大きな会社などがある場合も入居者は期待できます。
他にも、近くのスーパーやコンビニなどの場所をチェックして、生活の利便性についても確認するようにしましょう。

②ワンルームマンション・新築マンションを選ぶ

ワンルームマンションは学生、社会人とターゲットが広いので、空室が出てもすぐに新しい入居者が入ってきます。
新築マンションも希望する人が多いですが、中古マンションと比べると、どうしても購入費は高くなるので、自己資金やローンの借入額などとも相談しながら考えてください。

③近くに大きな空き地がない

これはそれほど重要ではないかもしれませんが、近くに大きな空き地があると、将来マンションなどが建つ可能性があります。
地図を見るなどして、確認するようにしてください。

近隣の家賃相場をチェックする

家賃設定をする際には、不動産会社からのアドバイスもあるかと思いますが、ご自分でも近隣の家賃相場をチェックするようにしましょう。
近隣の物件と比べて、家賃が高いと、入居者は入りません。
近隣の物件を複数見たり、不動産会社のwebサイトを確認したりして、家賃相場を出し、それから家賃を決めるのがポイントです。

入居者募集に強い不動産管理会社を選ぶ

入居者の募集は、物件の管理を行う不動産管理会社や不動産仲介会社が担当することが多いかと思います。
不動産管理会社や不動産仲介会社を選ぶ際には多くの不動産会社のwebサイトに広告を出している会社を選ぶようにしましょう。
物件のアピールポイントが分かりやすくまとめられていれば、さらにいいです。
実際にどのように広告を出しているか、見せてもらってください。

購入後に空室が出てしまったら

購入後に空室が出てしまったら、急いで対策が必要です。
他の物件との差別化を図れるように、下の項目をチェックしましょう。

不動産会社に広告を多く出してもらう

上でもお話をしたように、現在依頼している不動産会社に、アピールポイントをまとめたり、広告を多く出したりしてもらって、多くの人の目にとまるようにしましょう。

家具・家電を備える

若い人を中心に、最近は家具・家電付きの物件も人気があります。
部屋を契約して引越しをすると、どうしても初期費用がかかってしまうものです。

また、家具や家電を自分で買うのは手間も時間もかかってしまいます。
そのため、不動産会社のwebサイトで、最初から家具・家電付きの物件を候補として検索する人も増えています。
他の家電はなくても、最低限でもエアコンは備えておくといいでしょう。

部屋をクリーニングする・中古の物件ならリフォームをする

部屋が老朽化しているようでしたら、部屋をクリーニングして、明るい印象に変えましょう。
また、リフォームも有効な手段です。大規模なリフォームになると、少しお金がかかってしまいますが、軽微なリフォームもあります。

  • 壁紙や床材を明るい印象のものに替える(例:畳→フローリング)
  • 押し入れをクローゼットにする
  • お風呂を追い炊きできるようにする
  • 温水洗浄つきトイレの設置
  • 宅配ボックスをつける

特に、最近は、宅配ボックスを希望する人が多いです。
また、多少お金がかかるリフォームとして、下のようなものがあります。

  • 間取りの変更(例:3DK→2LDK、キッチンを広げる、和室→洋室)
  • キッチンや浴室、洗面所を新しいものに交換、食洗機の取付け
  • 浴室乾燥機の設置

リフォームの際には、いくつかのリフォーム会社で見積もりを取りましょう。
また、不動産投資ローンの返済計画を見ながら、いくらまでリフォームにお金をかけられるか、事前に計算するようにしてください。

インターネット料金を無料にする、敷金や礼金を下げる・なくす、無料期間を設ける、家賃を下げる

他に人気があるのはインターネット無料の物件です。
インターネット回線を引くのには、いろんな会社を比較したり、工事があったりと意外と手間も時間もかかります。

引っ越した日からインターネットを使いたい人もいるので、インターネット無料は売りにもなります。
また、近くに家賃が安い物件が複数あるような場合は、特典をつけたり家賃を少し下げたりするなどしたほうがいいでしょう。
似たような物件の場合、家賃が決め手になるようなことがありますし、不動産会社のwebサイトでは敷金・礼金なし物件や〇ヶ月無料物件の特集のページが組まれることも多いです。

特典があると、部屋を探している人の目につく機会が増えるので、おすすめです。

サブリース・家賃保証は有効か

サブリース・家賃保証についてはご存知でしょうか。
サブリースや家賃保証はサブリース会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げて、入居者に又貸しするシステムで、家賃が保証されています。

これはマンション経営の知識も経験もない人には一見よさそうに思えるかもしれません。
サブリース会社から一方的に家賃を下げられたり、契約を打ち切られたりする、家賃保証の免責期間(入居者が出た後の一定期間)があるなど、トラブルもあるので、注意が必要です。
利用する際には、契約条件や契約書類などをしっかりチェックするようにしてください。

まとめ

不動産投資をする際に重要な空室対策について解説してきました。
あらかじめ空室対策をしっかりしておけば、安定した家賃収益をあげることができます。ぜひ参考にしてみてください。

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