不動産投資はさまざまなメリットが存在します。ミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれ、安全かつ効率がいい投資方法としても紹介されてきました。
しかし、どのような言い方をしても、投資には変わりません。見方を変えれば、不動産投資は経営でもあるのです。
不動産投資は必ず成功するわけではなく、理解度が低く失敗する人も出てきます。どのような失敗例があるのかを知ることは、成功するためにも必要となるのです。
物件選びで利回りを見るのはとても大切です。しかし、利回りがすべてではありません。 不動産投資は入居者がいて初めて成り立ちます。不動産売買で利益を上げる方法ではなくなったからです。
物件を見ると、高利回りが実現できる例はいくらでもあります。
例えば、100万円で区分マンションが売りにでていて、家賃5万円で設定できるなら、60%にもなるでしょう。それも流動性の低い不動産ですので、値引きしても売りたいというので50万円になったとします。
「びっくりするほどの高利回りが実現できる！」
そう思って飛びつきたくなるのはやまやまですが、実は地方の物件であり、駐車場付きが当たり前なのに、そこには空きもなかったという失敗例があるのです。
高利回りは大切な条件です。魅力もあります。
しかし、なぜそんな物件が売りに出るのか、考えてみなければいけません。高利回りでも、入居者がいなければ1円にもならないのが不動産投資です。
現実に目をむけ、入居者の立場で物件を選ばなければいけません。
不動産投資の物件を選ぶ際には、周辺の状況が重要です。周りに大きな施設があれば、それだけ需要が生まれる可能性が出てきます。例えば大学などがいい例で、学生向けの物件を手にできれば、長く収益が期待できるでしょう。
大学の場合には、4年間過ごしてもらえる可能性があり、退去しても同じ時期に入居者が現れるため、大きなメリットが生まれます。
ここまではメリットがありますが、周辺状況はいつでも変化するのを忘れてはいけません。少子高齢化が進む現在では、大学の学部を閉鎖するケースが多々あります。
そうなるとこの予定が狂いだすのです。大学の学部の閉鎖とともに、さまざまな施設が閉鎖します。多くのところが撤退していけば、大学生以外にも入居者は減るのです。
高い利回りを期待していても、そもそも利用する価値がない土地に早変わりし、まったく入居者がいない状況も生まれます。
こうした環境の変化は、すべて予測できません。しかし、景気の変化で影響を受ける部分は必ず出てきます。ある程度予測できるものは、回避しなければいけないでしょう。 特に1つの要因に依存するのは、不動産投資として危険です。
この例でもわかる通り、大学が撤退したとたんに計画は破綻をきたします。これではミドルリスクではないのです。
新規進出してきた大学の学部や工場などは、景気がいいからこそ作られます。景気が悪化すれば撤退するのも必然なのです。逆に長く中心として置かれた施設は、簡単に撤退できないため、長期的な需要も期待できます。
このような需要変化も予測しないとリスクが高いという失敗例です。
最近ではいろいろな情報が手に入るようになり、競売物件を入手し不動産投資に活用する例も増えてきました。一般の市場価格よりも安く手に入るケースも多く、利回りから見れば有利な物件も出てきます。しかし、これも大きな失敗例がいくつもあるのです。
とある競売物件を手にして喜んでいたところ、実際に見に行ったら中はゴミだらけ。設備はボロボロでリフォームに大金を投じなければいけない例があります。この失敗例を分析してみましょう。
競売物件は、市場価格よりも下がりやすいため、利回りが高いのは当然です。だからこそ、なぜ競売にかかったのかを考えなければいけません。競売になった理由があったためで、売りたくて売った物件ではないからです。
競売という性格から、ほとんどは税金などの未払いで、物件として維持が難しい状態だったのは容易に想像がつきます。その状況の中で、きれいな物件が格安で手に入ると思い込んだのが間違いでした。
このような物件の場合、瑕疵があればはっきりと書かれます。さらに事故物件の場合も同様です。何もないからといって、すべて問題なしではありません。何か問題があると思わなければいけないのです。
この失敗例では、ごみの処理やリフォームで大金がかかり、予定していた利回りどころではなくなりました。結果的に売却するだけとなり、不動産投資としては失敗したのです。
下見だけでもしておけば、こんな失敗にはなりませんでした。いかに下見や情報収集が必要なのかがわかる失敗例です。
知人の紹介で不動産投資を始めようと思い、計算を教わります。その知識からある物件を見つけました。
利回りが7%もあり、毎月10万円も入ってくるといわれ購入したのです。築年数は深いものの、駅から徒歩10分以内である好条件でした。こうした条件だから、こんな高い利回りが期待できるのだと計算上考えたのです。
実際に運用してみると、周辺の物件よりも老朽化が激しく、入居者は集まりませんでした。だからこそ、好条件なのに売りに出ていたのです。
多数の物件が集まっている中で、孤立した状態であり、リフォームしてもまったく入居者が見つからないため、家賃を5万円まで下げました。ようやく入居者が見つかりますが、利回りはどんどんと低下し、ほとんど利益のない物件となったのです。
不動産投資は入居者がいなければ、利回り0になる可能性があります。最初の駐車場の失敗例と似ていますが、利回りはあくまでも数値なのを忘れてはいけません。
家賃の設定も、所有者側が決めただけのものであり、相場とあっているとは限らないのです。利回りがいいといっても、これは入居者が選ぶという過程のもとであり、現実と乖離していれば何ら意味はありません。
数字に迷わされるのではなく、本当に実現できるかどうかで判断するべきでしょう。その点で表面利回りだけで判断するのは、大変危険だったことを示す例といえます。
不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資です。リスクを押さえながら、家賃収入という決まった時期に決まった金額が入ってきます。これが大きな特徴ですが、あくまで入居者がいてこそ成立するのです。
入居率が0%なら、収入も0にしかなりません。さらに撤退したくても、不動産は流動性が低く、すぐに現金化できない特徴があります。ほかの金融投資と比較して、流動性の低さは、大きなリスクとなるのです。
目の前にリスクがなくても、顕在化していないだけかもしれません。物件が残るからといって、低い流動性がある以上、安全というわけでもないのです。常に先を読み、入居者の存在を考えながら運営していかなければ、このような失敗例と同じ道をたどります。投資としてだけではなく、経営の手腕も問われることを忘れてはいけません。誰でもできる、老後のたくわえにピッタリなど、不動産投資をほめたたえる言葉はいっぱいあります。しかし、不動産投資も投資であり経営であることは忘れずに取り組まなければ、失敗例のようになるのです。
