NISAと不動産投資はどっちがオススメ?NISAの特徴と不動産投資の特徴を徹底解説★

2019.04.17

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投資を検討している人の中で「NISA」が気になっている人もいるでしょう。
また、比較的安定している投資として「不動産投資」も検討しており、どの投資をすべきかが迷っている人もいると思います。

今回は、そのような人に向けてNISAと不動産投資の概要を解説し、それぞれを比較していきますので、投資をする際の判断材料にしてください。

NISAとは?

まずは、NISAとは何か?について以下を解説していきます。

  • NISAの概要
  • 非課税枠の詳細
  • 非課税期間について

なお、NISAには一般NISA、つみたてNISA、ジュニアNISAがありますが、ここでは「一般NISA」を紹介します。

NISAの概要

そもそも、NISAはイギリスのISA(アイサ、Individual Saivngs Accountの略)をモデルに作られており、和訳すると「少額投資非課税制度」になります。「少額投資非課税制度」というくらいなので、NISAを利用することで120万円までが非課税になるという制度です。

NISAをはじめるには、株式や投資信託などの投資「商品」を取得するのではなく、証券会社でNISA「口座」をつくることからはじまります。そもそも、株式などの投資商品を売買するときには証券会社で口座をつくりますが、その口座とは別にNISA口座をつくる必要があるということです。<>/p

非課税枠の詳細

上述のように、NISA口座で取引すると120万円まで非課税です。これは、「年間で取得した金融商品のうち120万円までは、その商品から発生する利益が非課税(ゼロ)になる」ということです。

たとえば、証券会社ZでNISA口座をつくったとします。そのNISA口座でG社の株式を120万円分取得して、2か月後に140万円で売却すれば20万円の利益になります。

本来であれば、株式の譲渡益(売却益)には一律20.315%の税率が課せられるので、20万円の利益に対して40,630円の税金がかかります。

しかし、NISA口座を利用することで、この40,630円の税金が非課税になるというわけです。ただ、年間120万円が上限なので、それ以降の取引で利益を得た場合には税金がかかります。

非課税期間について

NISA口座で取引した金融商品が非課税になる期間は最長で5年です。そのため、5年間保有し続けた金融商品の場合には、以下の対応が必要になります。

  • 非課税期間である5年以内に売却
  • 翌年の非課税投資枠に移管(ロールオーバー)
  • 課税口座(通常の口座)に移管

最も分かりやすいのは、非課税期間が終わる5年以内に売却してしまうことです。そうすれば、NISAの特徴である「120万円までの取引は非課税」という点を利用できます。また、翌年の非課税投資枠に移管(ロールオーバー)すれば、翌年以降に売却して利益が出ても非課税です。

ただ、ロールオーバーする場合には、「同一の証券会社に開設するNISA口座内でのロールオーバーであること」や、「期限までの手続き」が必要です。手続きしないと通常の課税口座に移管されるので、NISA口座を利用して金融商品を取得した意味がなくなります。

NISAのメリット・デメリット

次に、NISAのメリット・デメリットを解説します。NISAにはメリットもありますがデメリットもあるので、その点を理解した上でNISAを利用して取引するか判断しましょう。

NISAのメリット

NISAのメリットは、上述したように本来課税される収益が非課税になるという点です。株式投資などで上げた収益は、一律で20.315%の税率になるので、どんなに収益額が低くても税率は変わりません。

そのため、株式投資で収益を上げて、仮にその収益額が少なかったとしても、税率は変わらず20.315%なので収益額を更に小さくしてしまいます。

NISAのデメリット

一方、NISAには以下のデメリットがあります。

  • 損益通算できない
  • 損失繰越できない
損益通算できない

1つ目のデメリットは、NISA口座を利用して取引すると損益通算できないという点です。たとえば、以下のように複数の証券会社で株式取引をしたとします。

  • 証券会社Yで90万円の利益を出す
  • 証券会社Xで90万円の損失を出す

NISAではない通常口座なら、証券会社が異なっていても上記の損益は通算できます。つまり、「Y証券90万円の利益-X証券90万円の損失」となり、投資から得た収益はゼロになるということです。

一方、NISA口座の場合は損益通算できないので、Y証券会社で出した90万円に対して課税され、「90万円×20.315%=182,835円」の税金がかかります。

損失繰越できない

また、通常口座で取引した損失は、確定申告することで3年間繰越すことができます。たとえば、2018年に通常口座で株式取引をして100万円の損失が出て、2019年の株式取引で50万円の利益が出たとします。

本来は、2019年の取引で発生した50万円は課税対象ですが、損失繰越をしていれば2018年で出した損失100万円と合算され利益ゼロとなり課税されません。また、残りの50万円(100万円-50万円)は2018年から数えて3年間はさらに繰り越すことが可能です。

一方、NISA口座はこの「損失繰越」ができないというデメリットもあります。

不動産投資との比較

ここまででNISAの概要とメリット・デメリットを理解できたと思います。次に、不動産投資とNISAの比較をしてみましょう。まずは、不動産投資の特徴を解説した後にNISAとの比較をしていきます。

不動産投資の特徴

不動産産投資の特徴は以下の通りです。

  • 基本は不動産の賃料収入
  • 融資を利用できる
  • 節税効果が高い
  • 初期費用がかかる
基本は不動産の賃料収入

不動産投資の基本は、投資用不動産からの賃料収入です。区分マンションやアパートなどを保有し、その不動産からの賃料収入がベースの収益となります。また、不動産を売却することで収益を得ることもありますが、諸費用や税金が金額になるで、売却益はメインではありません。

融資を利用できる

不動産投資は、金融機関から融資を受けて不動産を取得することがほとんどです。どのくらい融資を受けられるかは借入者によりますが、自己資金の 10倍程度の融資を受けることも可能です。

融資を受けられるので、不動産投資のレバレッジ効果は非常に高く、投資の中でもトップクラスのレバレッジ効果といえるでしょう

節税効果が高い

不動産投資は、ローンの利息や管理会社への委託料など、経費として計上できる項目が多いです。経費で計上することができれば、不動産所得を減額できるので節税につながります。特に、「減価償却費」は高額になるので、不動産投資は節税効果が高いといわれています。

また、不動産は現金で持っているより相続税評価額が下がるので、相続税の節税効果も高いです。

初期費用がかかる

ただし、不動産投資は以下のようなる初期費用がかかります。

  • 仲介手数料(仲介で購入する場合)
  • 登記関係費用
  • ローン関係費用

これらの費用は取得する物件の種類などによっても異なりますが、物件価格の5%~10%ほどの費用がかかります。

不動産投資とNISAの比較

不動産投資とNISAの違いは以下の通りです。

項目 不動産投資 NISA
収益性 安定している 銘柄によって変動
節税効果 高い 普通
初期費用 高い 低い

結論からいうと、資産をつくるなら不動産投資の方が向いているでしょう。

収益性

不動産投資は融資を利用できるので、少ない自己資金で高額な資産(不動産)を取得できます。また、不動産投資の収益源は「家賃収入」であり、株価など不安定な金融商品よりも安定性も高いです。

節税効果

節税効果も、経費計上による所得税の節税、そして相続税の節税という面では不動産投資の方が上です。確かに、NISAを利用することで非課税枠はありますが、年間120万円という金額では大きく節税することはできません。

そもそも、大前提としてNISAで節税するということは株式投資などで利益を上げる必要があり、株価は家賃収入と比べると変動が激しいので収益を上げるハードルも高いのです。

初期費用

NISAは初期費用がかかりません。証券会社で口座開設するのは無料なので、株式などの金融商品を取得する費用くらいです。そのため、初期費用をかけずに投資をしたい人には、NISAは向いているといえます。

まとめ

このように、NISAを利用することで「非課税枠がある」という点はメリットです。ただ、そもそも投資で利益を上げることが前提であり、損益通算や繰越控除なども利用できないので、その点はデメリットといえます。

一方、不動産投資は比較的安定して収益を得られ、レバレッジ効果も高いので、資産をつくるという目的であれば不動産投資の方が良いでしょう。

不動産の入口NISAは最近とても人気がある投資商品だね★
現物資産での投資はやはり不動産投資がオススメです~♪
不動産投資とNISA、どっちが自分にあってるかもっと詳しく調べてみてもイイかもです~☆

 

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