隠れた瑕疵?不動産の不具合?瑕疵担保責任とは!?

2019.04.02

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投資用物件の取得にあたっては、客付けや空室リスク回避のためにも、良質の物件を選ぶことが重要になります。また、これを逆から言うならば、ハズレを引かないことが大きな課題と言うことも出来ます。
そこで、しっかりと押さえておかなければならないのが瑕疵担保責任についてです。
この制度は不動産を安心して取得することに深く関係して来るので、物件購入には重要な制度と言えます。
そこで、ここでは瑕疵担保責任について、スポットを当てて説明したいと思います。

瑕疵担保責任ってなんでしょうか?

まずは「瑕疵担保責任」について説明したいと思います。

「瑕疵」の意味

最初に「瑕疵」の意味から説明したいと思います。
瑕疵とは、簡単に言うと「不動産の不具合」のことです。
瑕疵の例には物理的な物、法的な物、環境的な物、心理的な物があります。具体的に言うと次の通りになります。

物理的瑕疵

不動産の物理的な不具合です。具体例としては、建物の傾き、雨漏り、腐食などが挙げられます。これらの不具合が著しい場合には、建物の破壊や倒壊に繋がるので、非常に重要な項目になります

法的瑕疵

不動産に法的な制限が発生している物です。不動産には接道などの都合から再建築不可の物がありますが、これなどは法的瑕疵の良い例と言えるでしょう。

環境的瑕疵

物件の周囲の環境が悪い場合は環境的瑕疵として認められます。例えば、幹線道路や鉄道の近くだと騒音や振動が挙げられますし、下水処理場などの近くの場合には悪臭が不具合になる場合もあります。

心理的瑕疵

心理的瑕疵は、「気分良く住むことが難しい心理的な悪条件」と言うことが出来ます。 例えば、過去に自殺や殺人事件などがあった場合、その物件では気分良く生活することが難しくなることもあります。これらは心理的な部分で悪条件になるので、瑕疵として認められるのです。

瑕疵担保責任とは?

次に瑕疵担保責任についてです。
不動産取引は非常に高価な取引となるため、取引後に瑕疵が見つかると買手が非常に大きな損をすることになります。特に問題になるのが、取引の際の重要事項説明の際に説明から漏れていた「隠れた瑕疵」についてです。購入後に見つかった場合には、投資用物件として使用するにあたって、非常に不利な状況に追い込まれることもあるからです。
例えば、木造アパートを購入した後でシロアリの害が見つかった場合、ひどい時には柱などの構造部材を食い荒らされていることがあり得ます。その場合は建物として強度が十分に無いことも考えられ、台風や地震などにより、破損や倒壊などの深刻なダメージにも繋がります。そして、それに関しての説明が買手にされなかった場合は、買手が大損することになってしまいます。
しかし、売主がその瑕疵に関して責任を負っている場合、買手は取引の上で保護されることになります。
具体的な保護としては、取引後に隠れた瑕疵が見つかった場合、売主による物件の補修や契約の解除などがあります。
先の木造アパートの場合では、買った後であっても売主に補修を求めることや、契約を解除することが出来る様になるのです。

隠れた瑕疵が対象となる

瑕疵担保責任は、あくまでも「隠れた瑕疵」が対象で、重要事項説明の時に説明がされた瑕疵について売主は責任を問われません。
先の木造住宅のシロアリ被害の例で言うならば、売手から買手にシロアリ被害についての説明が十分であれば、売主は瑕疵担保責任を負うことはありません。この場合は、買手が「シロアリ被害があることを承知で」購入したからです。
逆に言うならば、シロアリの害が売主によって隠蔽されていた場合には、隠れた瑕疵とみなされ、売主は瑕疵担保責任を負うことになります。

瑕疵の範囲は?

次に「瑕疵の範囲」について見て行きたいと思います。

瑕疵の範囲は

住宅の瑕疵は様々ありますが、全部の部分が入っている訳ではありません。基本的には主要構造部分に瑕疵があるかどうかで判断がされます。ですから、構造上あまり重要でない部分は瑕疵に入らないイメージになります。
それでは、住宅の主要構造部材とはどの部分が該当するのでしょうか?
主要構造部材は次の通りになります。

  • 屋根
  • 小屋組
  • 横架材
  • 斜材
  • 土台
  • 基礎

いずれも住宅を構成する主要部材です。
住宅の基本構造とこれらの部材の関連性を考えてみますと、例えば耐震性に関して考えるならば、基礎や土台、柱や斜材などが重要となります。また、台風が来た場合は屋根や壁などに十分な強度が無いといけません。

不具合の代表例

住宅における不具合には様々な物がありますが、ここで代表的な物を挙げてみたいと思います。

  • 屋根や外壁からの雨水の侵入
    最初に挙げられるのが屋根や外壁からの雨水の侵入が挙げられます。
    これは生活に直接影響する悪い要因でもありますが、住宅そのものの耐用年数を縮めてしまう条件にもなります。屋根や壁から侵入した雨水は、壁や天井などを伝わって室内に侵入するのですが、この雨水は部材の腐食にも作用するからです。
  • 家の傾き
    家の傾きも大きな問題です。
    これは主に基礎の部分に問題がある場合に起こります。
    通常、基礎は土地の状態に合わせて造られます。具体的には、軟弱地盤が浅い部分で終わる場合と、深い部分まで地盤が弱いことがあり、それに合わせて杭の打ち方も違って来るのです。
    この時に、適切に造られていないと建物が沈んだり傾いてしまい、配管などに著しい被害が発生します。
  • 部材の著しい腐食
    部材の腐食は住宅の強度に影響するので、無視できない問題になります。
    特に柱や梁などの構造部材が、侵入した雨水などで腐食してしまうと建物の強度に影響してしまいます。その結果、耐震性や耐風圧などの外力に耐えられなくなって、破壊や倒壊に繋がってしまいます。
  • 木造住宅のシロアリの害
    先に挙げた様に、木造住宅におけるシロアリの害も構造耐力の上で非常に深刻です。
    シロアリは基礎に蟻道という経路を作って上り土台や柱などを食い荒らします。その結果、部材の内部がスカスカになってしまい、部材の本来持っていた強度を著しく下げてしまうのです。

瑕疵担保免責される場合とは?

ところで、瑕疵担保責任が免責される場合があります。

個人間の取引

不動産取引は仲介業者が間に立つ場合だけではありません。個人間の取引もあるのです。
そして、個人間の取引では瑕疵担保責任のレベルが、仲介業者が入るよりもグッと緩くなります。そして、特に中古住宅が取引される場合には、瑕疵担保責任の免責もあります。

宅建業者の仲介では免責が無い

それでは、宅建業者が間に入る場合には、瑕疵担保免責はあるのでしょうか?
答えを言うと、宅建業者が入る場合には瑕疵担保免責はありません。不動産のプロとして責任を全うしなければならないから、と言うことが出来るでしょう。

新築物件の場合は?

次に、新築住宅について取り上げたいと思います。

住宅品質確保促進法

新築住宅の場合には、住宅品質確保促進法(品確法)という法律も関係して来ます。
これは構造耐力上主要な部分に瑕疵が見つかった場合、売主や施工会社などが無償保証をしなければならない規則になっています。

メーカー保証

瑕疵担保責任とは少しと違って来ますが、ハウスメーカーや工務店には独自の保証体制を持っているところがあります。
例としては、一定期間の無償のチェックや、30年を超える長期の確認体制が挙げられます。

まとめ

瑕疵担保責任があることによって、買手は安心して物件を取得することが出来ます。
しかし、責任が発生する期間など、この制度をしっかりと押さえておかないと、物件の不具合が後で発覚した場合などは非常に大きな痛手を被ることに繋がります。制度をきっちりとマスターして、トラブル回避のために役立てましょう。

不動産の入口 瑕疵担保このコラムで紹介した瑕疵担保責任は現行の瑕疵担保責任です~★
民法は2020年4月1日から約120年ぶりに抜本改正されることになったです~!
2020年から施行される民法にはいろいろなところが変更されているんだけど、この瑕疵担保責任についても変更される予定です~!

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