初心者向け!?区分マンションの不動産投資について

2019.03.06

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不動産投資を行う場合、投資未経験者がイメージするのは、「マンションやビルを一棟まるまる購入して住居用や商業用として貸し出し、賃料収入を得るやりかたです。もちろん、そうした投資の仕方を行う方も多いですが、この場合マンションやビル一棟を購入する必要があり多額の資金が必要になります。小ぶりのビルでも簡単に億単位になり、多額の自己資金が必要になります。

「そんなに多額の資金を投資するのは難しい」とくにサラリーマンなどで、副収入目当てで不動産投資を行なっている方では、初期投資ロットの大きさが悩みの種となっている方も多いです。
そんな方におすすめなのが、今回紹介する区分マンション投資です。今回は区分マンション投資のポイントやメリット・デメリットを紹介します。是非参考にしてみてください♪

区分マンション投資のメリット・デメリット

区分マンション投資とは、その呼び名の通り「マンションを区分けして所有すること」を指します。一般的にはマンションを区画単位で所有し、その区画の賃貸運営を行うことで、賃貸収入を得るものです。

当然ながら、マンション全体のうち所有権が発生するのは購入した1区画だけになりますので、マンション一棟を購入するよりも初期投資は抑えられるというのが最大のメリットとなります。
都内でも2000万円程度から購入できる物件もあり、資金に余裕がある方であれば全額キャッシュで賄える場合もあるでしょう。

その他も含め、区分マンション投資を、一棟買いと比較した場合のメリット・デメリットを下記にまとめました。

区分マンション投資のメリット

メリットは以下の通りです。

  • 投資金額が少なくて済む
  • リスクが抑えられる
  • 流動性が高い
  • 管理が楽

投資金額が抑えられるのは先に説明した通りです。ワンルームであれば2000万円くらいでも始められます。また、資金に余裕がある場合、ローンに頼らなくて済む、もしくはより都心の好立地物件に手を出すことができるといったポイントもあります。

リスクを抑制できるというメリットはこの都心の優良物件を購入しやすくなるというところにもつながります。優良物件は駅近だったり、築浅だったり設備が充実していたりと「人を呼びやすい」からこそ優良なのです。
そう言った物件を、ビル丸ごと買うことは無理であっても、区分だからこそ購入できる金額で済む、というメリットがあります。

続いて流動性ですが、一棟丸ごとビルを購入するのが難しいというのは多くの人にとって同じはずです。つまり丸ごと所有した物件は、売却しようにも買える人が少なく、物件の流動性が低くなってしまうのです。
逆に区分所有ならば、物件価格が抑えられる分、他の人も手を出しやすくなるため、流動性が高くなるのです。

最後に管理が楽、というのも不動産投資初心者にとっては大きなメリットです。区分所有の場合、自分が管理しなければならないのは所有している室内だけで、共用部分などの各設備はマンションの管理組合や、管理会社が行います。従って一棟買いよりずっと管理は楽になります。

区分マンション投資のデメリット

一方、もちろん「メリットばかり」というわけには行かず、デメリットも存在します。以下の通りです。

  • 空室の影響が大きい
  • 利回りが低くなる
  • オーナーだけで全てを決めることができない

区分マンション投資は空室の可能性=リスクが低い物件を購入しやすくなりますが、一区画しか所有していないので、空室になった時の影響は大きくなります。
ビル一棟を持っていれば一つが空室になっていても、他が入居していれば影響は小さくなりますが、もし一区画の区分所有でそこが空室になった場合は、その時点での収益はたちまちゼロになります。

区分マンション投資の物件は、一棟買いより価格は抑えられますが、購入できる人が増える分「割高」な価格が設定されることが多いです。従って、投資利回りは一棟買いより低くなる傾向にあります。

最後は管理が楽というメリットの裏返しにはなるのですが、共用部分や別の区画は自分で管理していないので、部屋以外の部分は何をするにも、管理組合や管理会社の承認が必要になります。

このようにメリット・デメリット多くありますが不動産投資の初心者や、都心部での不動産投資を検討している人には、価格やリスクを抑えられ、また人気物件購入のチャンスが広がる区分マンション投資がおすすめです。

区分マンション投資の物件選びのポイント

続いては区分マンション投資を行う場合のポイントを、ワンルーム、ファミリー向けに分けて説明します。参考となるように、各物件タイプの実例についても合わせて紹介します。地域性まで考慮するとキリがないので、ここでは「首都圏で投資を行う場合」を想定して実例を紹介します。

ワンルームマンションの場合

不動産の入口 不動産投資

まず、ワンルームマンション投資の場合の物件選びのポイントは以下の通りです。

  • 最寄り駅
  • 立地
  • 大きさ
  • 賃料帯

ワンルームマンションの場合、一番大事なのは最寄り駅です。貪欲に人気駅を選ぶことをおすすめします。乗り換えの要衝や快速・特急停車駅、始発駅なんかが人気化しやすいです。
次に立地ですが、ワンルームの場合は都心部なら徒歩10分圏内が基本です。また、周辺や駅と物件との間に風俗施設や大規模な宗教施設等がある場合も避けたほうがいいかもしれませんね♪ベストはうるさすぎず適度にお店のある商店街ですが、まずは駅との距離を最優先に考えたほうが良いでしょう。

次に大きさですが、これは広ければいい、というものではありません。
というのもワンルームマンションの広さは市町村ごとにきまっていて、東京都内の場合は25平方m程度のことが多いです。ルール違反の物件はもちろん避け、25平方m程度の物件を選びましょう。
最後に賃料もまた地域により差が出るファクターですが、8〜10万円程度が都心ではちょうどいいです。これを超えると借り手がつきにくくなりリスクが上がりますし、ここまでの3つのファクターを満たしているのにワンルーム8万円行かない場合、地域の訴求力が弱い可能性がありますので、もうすこし賃料が高い駅を選んだ方が良さそうです。

ファミリー向けマンションの場合

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続いて、ファミリータイプのマンションの区分保有の場合のポイントは以下の通りです。

  • 最寄駅:ワンルームと同じ
  • 立地:駅からは徒歩圏であれば問題なし、小学校・医療施設・公共施設の充実が求められる
  • 大きさ:間取りは3LDK/60〜80平米クラス
  • 賃料:最高20万円以内

ワンルームとは大きく異なるのがわかります。間取りはもちろん家族が多ければ4LDKを好む家族もいますが、やはりニーズが強いのは3LDKで、面積は最低でも60平米確保を希望する入居者が多いです。
また、立地において駅の近さのハードルが下がる分、公共施設や医療施設の充実が求められるいわゆる「便利だけど閑静な住宅街」が選好される傾向にあります。
賃料は、本当は15万円くらいが理想ですが都心だと本当に物件がなくなってしまうので、20万円以内くらいまではやむなしでしょう。

おそらく、価格も賃料も高くなる、入居があれば収入は高いが空室リスクも高いため、ワンルームより難易度は高い投資中級者向けの投資物件と言えますが、物件の目利きに自信がついてきたらトライしてみるのも一考です。

まとめ

今回は初心者の不動産投資家にまずおすすめする区分マンション投資について説明しました。区分所有とする代わりに好立地を選択することで、借り手がつかない、賃料が下がるといったリスクを減らし、また初期投資額を小さくすることができます。
初めて不動産投資をしようと考えている方にはおすすめの投資方法と言えます。

不動産の入口 不動産投資 区分マンションといっても【単身者向けのお部屋】【ファミリー向けのお部屋】があるんだね~☆
それぞれで物件選びのポイントが変わってくるんだねっ!
実際に物件を見に行ってみることをオススメするです~★

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