仲介と買取どっちがオススメ?

2018.12.25

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不動産の売却を行う際、【仲介】での売却方法と【買取】での売却方法の2通りがあることはご存知でしょうか。仲介と買取ではそれぞれ特徴が異なります。
一般的に仲介での売却だと買取よりも高く売れるって言われているけど本当でしょうか?

そこで今回は仲介での売却と買取での売却それぞれの特徴と違いやメリットデメリットなどを解説していきます☆
「仲介での売却」と「買取での売却」どちらの売却方法が向いているか、自身の売却方針、諸事情にあった最適な方法を選んでください♪

仲介とは

仲介とは不動産を売却する際、自身で買い手を見つけることは難しいため不動産会社に仲介を依頼することになります。
仲介に入る不動産会社は売主に代わって買主を見つける販売活動のほか、売買契約書や重要事項説明書の作成などの手続きをします。

売却が成立すれば報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。
不動産業者に売却を依頼し幅広く買主を探すため、相場よりも高く売れる可能性もあります。ただし購入希望者を見つけることから始めるため売れるまでの期間が長くなる可能性があります。

宅地建物取引業法(略:宅建業法)により義務付けられた媒介契約書を売主と不動産業者で結び、売却を依頼するのが一般的です。
媒介契約書は売主を守るためや、仲介を依頼する不動産業者の業務内容、契約の有効期間、レインズへの登録の有無や仲介手数料などを書面にて明確にすることで、後々のトラブルを防止するためのものです。

レインズとは不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのネットワークシステムで東日本、中部、西日本、近畿の全国4つのエリアに分けて運営をしています。
レインズに登録することで売却物件を広く知られるようになり、会員の不動産業者はリアルタイムで物件の最新情報を検索できます。

また媒介契約書には

  • 一般媒介契約書
  • 専任媒介契約書
  • 専属専任媒介契約書

の3種類があります。それぞれどんな違いがあるのでしょうか。

  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
依頼できる不動産会社の数 1社のみ
それ以外の会社と契約した場合は違約金が発生する
1社のみ
それ以外の会社と契約した場合は違約金が発生する
複数の不動産会社と契約可能
買主と直接売買 売主自ら買主を見つけて契約をする場合は違約金が発生する 売主自ら買主を見つけて契約をする場合は媒介契約の履行のために要した費用を支払う 可能
販売状況の報告義務 1週間に1回以上の報告義務 2週間に1回以上の報告義務 法令上の報告義務無し
レインズの登録義務 媒介契約締結後5日以内に登録義務あり 媒介契約締結後7日以内にレインズ登録義務有り 法令上の登録義務無し
有効期間 3ヶ月 3ヶ月 法令上の制限無し

それぞれのメリット・デメリット

  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
メリット ・成約までのスピードが比較的早い
・一社独占販売のため広告宣伝費をかけるなど積極的に営業活動をする
・レインズへの登録義務が媒介契約締結後から5日以内のため早く全国の不動産業者との間で情報を共有することが出来る
・報告義務の頻度がほかの媒介契約よりも多いため販売状況を把握しやすい
・成約までのスピードが比較的早い
・一社独占販売のため広告宣伝費をかけるなど積極的に営業活動をする
・レインズへの登録義務が媒介契約締結後から7日以内のため早く全国の不動産業者との間で情報共有をすることが出来る
・報告義務があるため販売状況を把握しやすい
・買主を自分で見つけた場合は媒介手数料不要
・複数の不動産業者に依頼をすることが可能
デメリット ・1社にしか依頼が出来ない
・自ら買主を見つけた場合、違約金が発生する
・1社にしか依頼が出来ない
・自ら買主を見つけた場合、広告宣伝費などの費用を支払う
・報告義務が無いので販売状況が把握しにくい
・レインズの登録義務が無いため物件情報が広がらない
・成約に至るまでかなり時間がかかる可能性が高い
・長期間売却できないと広告、宣伝の露出が多いため売れ残り物件のイメージが非常に強くなる
・複数の不動産業者が互いに他社の動きを牽制しながら動くため、成約に至るまでの提案や値引き交渉をしない
・他の不動産会社も販売活動をしているため販売の責任感が弱く積極的に販売活動をしない

それぞれに一長一短ありますが、レインズの登録義務制度がある以上、複数の不動産業者と契約をして売却依頼をする「一般媒介」のメリットは薄れてきます。
ただし契約の種類は売主が自由に選べるので自分に合っている契約を選びましょう。

買取とは

買取とは不動産会社が買主になりますが売却までの流れは仲介とほとんど変わりません。
買主を一から探す仲介に比べ買主が不動産会社という既に決まっている点から、不動産会社に売却の相談を行ってから売買契約の締結・引渡しまでの期間が圧倒的に短縮できることが最大の特徴になります。
また仲介手数料や瑕疵担保責任が免責になるなどのメリットもあります。ただし買取の場合は相場よりも売却価格が下がってしまう可能性もあるので注意が必要になります。

仲介と買取の違い

  仲介 買取
買主 主に個人のお客様 不動産会社
売却期間 買主が見つかるまで 即日買取も可能
売却価格 相場価格で売却できる可能性がある 仲介よりも価格が低くなる可能性がある
メリット ・買取よりも高く売却できる可能性がある
・売却までのスケジュールをゆっくり組むことが出来る
・仲介手数料がかからない
・早期引渡しが可能
・瑕疵担保責任は原則不要
・広告活動などが不要
デメリット ・買主が見つからない可能性がある
・仲介手数料が発生する
・仲介に比べ買取価格が低くなる可能性がある
・買取ができない物件もある

すぐにでも現金が必要な場合や売却に費やす時間がない方などは買取を選択されるかと思います。
また既に買主が不動産会社と決まっているため広告宣伝活動をせずに売却することが可能で、ほかの人にも知られずに売却することができます。
ただし仲介よりも価格が下がる可能性がありますが、必ずしも下がるわけではありません。実際に買取で進める前に仲介の方でも査定価格を見てから検討してみるのもいいでしょう。

また買取には2種類の方法があります。

  • 即時買取

即時買取とは買取金額の交渉が終わり次第、買主となる不動産会社がすぐに買い取るというものです。
宣伝などの市場での販売活動は一切せず、引渡し・決済までの時間も非常に圧縮できるためすぐに現金化することが可能です。ただし、相場より安い価格での売却となる可能性があります。

  • 買取保証

買取保証とは仲介と即時買取を組み合わせたような仕組みになります。一定期間は仲介を目的とした販売活動を行い、その期間に契約に至らなかった場合は不動産会社と事前に約束した金額で買い取ってもらうというものになります。
仲介は買主がいつ見つかるか分からないデメリットがありますが、買取保証の場合は期間内に成約をすれば相場価格で売却することが可能になり、万一その期間内に成約に至らなかった場合は不動産会社が買い取ってくれるというメリットを持ち合わせています。
なお、期間内に仲介で成約に至った場合は仲介手数料が発生しますが、期間内に決まらず買取となった場合は仲介手数料が不要になります。
仲介で1年以上売れていない物件や築年数がかなり経過したものや市場では売れにくい物件を不動産会社に買い取ってもらう選択肢もあります。

まとめ

「仲介」でも「買取」でもどちらの売却方法を選んでも不動産会社選びが一番重要になってきます。
「買取」では仲介手数料が不要であったり、短期間で売却が出来るメリットはありますが、相場価格より下がってしまう可能性がありますので何社かに買取査定を依頼してみてはいかがでしょうか。
また「仲介」では査定価格が一番高いところを選ぶのは問題です。相場よりも遥かに高い査定価格を提示し他の業者よりも先に専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結して、販売活動中に何度も何度も値下げを繰り返す不動産会社も存在するので価格だけで依頼するのは非常に危険になります。
どちらの売却方法が向いているか検討して、最適な方法を選択してください。

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