中国の経済成長と円安による不動産の影響について

2022.08.01

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連日、中国による経済成長率の鈍化が報じられています。
主な原因は、ゼロコロナ対策とロシアによるウクライナ侵攻の問題です。

中国経済成長率の鈍化

ゼロコロナ対策

中国の習近平指導部が新型コロナウイルスの感染拡大を徹底して抑え込む対策です。
不要不急の企業活動、バスや地下鉄など、公共交通機関の停止、幹線道路の閉鎖などが行われました。

2022年には吉林省長春市、広東省深圳市などで封鎖に踏み切りました。
しかし、2022年3月以降に感染者が急増し、3月末から上海市でロックダウン(都市封鎖)を実施しました。

このロックダウンに世界保健機関(WHO)は方針転換をを呼び掛けていました。
中国では、ゼロコロナ対策の影響により、サプライチェーン(供給網)に大きな影響を与えています。

これにより、鉄鋼・非鉄金属を素材として使う工業製品の販売が落ち込みが拡大しました。
その後、上海市は、6月1日深夜にロックダウンを解除すると発表しました。

​​ロシアによるウクライナ侵攻

ロシアによるウクライナ侵攻で、燃料や穀物価格の高騰が見られます。
ウクライナからは、トウモロコシの輸入、ロシアからも原油、天然ガス、小麦の輸入を拡大しており、これらの価格高騰は避けられません。

中国の不動産市場について

中国経済の中心となる不動産市場は、新型コロナウイルス感染拡大やデベロッパーの過剰債務問題で悪化しています。
中国国家統計局の2022年1~3月期の不動産開発投資に関する調査データによると、2兆7,7655億元(約55兆円)と前年同期比0.7%の増加にとどまっています。

四半期ベースで過去最低から2番目に低い伸び率となりました。

(参考:東洋経済「中国「不動産開発投資」の伸びが過去最低水準に」

また、2022年1、2月の不動産販売額は1兆5,459億元(約29兆3,700億円)、前年から3,000億元(約5兆7,000億円)以上もの減少となっています。
中国国家統計局が発表した2022年3月の中国新築住宅平均価格は、前月比横ばいとなり、2カ月連続で停滞、伸び率は2月の2.0%から鈍化し、2015年11月以来の低水準となりました。

(参考:ロイター「中国の新築住宅価格、3月も前月比横ばい 需要低迷」

中国当局は一部の大手に対し異例の社債発行を要請、初めての住宅購入者向けローン金利の引き下げなど、さまざまな打開策を打ち出しています。

中国のマンション販売と賃貸市場

2021年1月から不動産バブル対策として、住宅ローンや不動産企業への融資に総量規制を設けています。
そのため、規制強化によりローンの審査が厳しくなり、マンション売買の低迷が続いています。

市場調査会社の克而瑞が発表した調査によると、不動産業界大手50社による2022年1~3月期の総販売額は、約1兆6,300億元(約31兆7,237億円)と、前年同期比47.1%の下落を記録しました。

(参考:東洋経済ONLINE「国の新築マンション「販売不振」が長引く背景」

一方、中国の賃貸価格も低い水準にあります。賃貸用物件では、利回りは年1〜2%と厳しい状況です。

円安による日本の不動産と海外投資マネーについて

20年ぶりとなる1ドル=130円超えで、日本の急激な円安が輸入原材料や燃料の高騰をもたらしています。
しかし、​​日銀は金融緩和政策を維持し続けています。

その一方で、中国の投資家から日本の不動産が注目されています。
今後、円安の影響により、木材や鋼材価格の高騰で建設費やリフォーム費用も値上がりは避けられません。

とはいえ、中国人投資家からは、日本の不動産はまだまだ割安で、6%以上の高利回りが見込まれており、家賃収入の高さが魅力とされています。
実際に大都市のマンションは、海外投資家らの購入により、価格が上昇傾向にあるのです。

不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向2021年のまとめ」によると、東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県で、2021新築マンション1戸当たりの平均価格は、6,260万円で、調査開始の1973年以降で過去最高を更新しています。

不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向2021年のまとめ」

また、香港メディア「香港01」が取り上げた​​4月中旬に開催したセミナーによると、大阪の新築マンションや長野県白馬村などの観光地などが反響があるということです。
このように中国の不動産が低迷する中、日本の不動産に中国マネーが流れる可能性もあるでしょう。

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