ここ最近ニュースでよく取り上げられている「レオパレス問題」は不動産投資を行っている人…検討している人は必ず理解しておくべき問題です。まだ記憶にも新しいスルガ銀行が起こした「スルガ事件」並みに注目されており、レオパレス以外の不動産会社、そして投資家にも影響を与えるでしょう。
そこで今回は、レオパレス問題の背景・原因・対策を解説し、不動産投資家が今回の問題から知っておくべきこと・理解しておくべきことも合わせて解説していきます。
まずは、今回起きたレオパレス問題についての概要について、以下の点を解説します。
レオパレスの株価は、今回の問題により2/7の515円から2/18に201円（約61％下落）まで下がりました。これだけでも社会的影響が大きかったことが分かります。
本題に入る前に、そもそもレオパレスとはどのような会社なのか？を知っておくと、概要を理解しやすいです。レオパレスとは、正式には株式会社レオパレス21という名称の会社で、東京都中野区に本社を置く大手不動産会社です。CMなどを積極的に展開していることから、名前を聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。
レオパレス21は1973年創業であり、現在は東証一部に上場しています。当初は不動産仲介業のみ行ってしまいましたが、賃貸マンション「レオパレス21」というマンスリーマンションを展開し、今はその事業が主の事業となっています。
レオパレス21は、前払い制のマンスリーマンションであり、連帯保証人は不要なので審査に通りにくい外国人などからも重宝されていることが特徴です。今では、従業員数は7,800人を超え、売上で5,200億円を超える規模にまで成長しています。管理戸数は2019年1月時点で573,844を誇ります。
このように、大規模な不動産会社であるレオパレスが起こしたことで、ここまで大きな話題になりました。レオパレス問題を簡単にいうと、レオパレスが施工管理した物件に、施工上の不備が生じていることが判明したという問題です。
この点について、以下の詳細を解説していきます。
今回施工不備が発覚したのは、「界壁」と呼ばれる部分になります。界壁とは、防火・遮音において建築基準法上で一定の性能を満たす必要があり、天井裏・小屋裏（天井の更に先）まで達して施工する必要がある重要な壁です。
レオパレスで開発・販売した集合住宅「ゴールドネイル、ニューゴールドネイル（以下ネイルシリーズ）」について、オーナーより小屋裏界壁が施工されていないとの指摘があったことが、今回の問題が発覚した発端です。
これによって、ネイルシリーズ以外にも調査を広げ、「ゴールドレジデンス、ニューシルバーレジデンス、ニューゴールドレジデンス、スペシャルスチールレジデンス、ベタースチールレジデンス、コングラツィア」にも不備があったことが発覚します。いずれも、前項で解説した界壁施工の不備です。
今回の施工不備による影響は以下の点です。
上述した界壁の小屋裏・天井裏部分について施工不備によって、まず防火上の耐火性能が低下している可能性があります。さらに、小屋裏や天井裏から生活音が隣戸に伝わりやすくなっている可能性もあります。
レオパレス側は今回の施工不備によって建物全体の構造耐力に影響を与えないとしていますが、「界壁が耐力壁に該当する場合は、その限りではありません。」ともいっています。つまり、場合によっては構造耐力上問題がある（≒耐震性に問題がある）というわけです。
レオパレス側は、今回の問題の原因として以下を挙げています。
まずは、当時レオパレスは物件のバージョンアップを頻繁に行っており、会社として建物の仕様が分かりにくくなっていたとのことです。事実、レオパレスから施工業に渡している図面と、レオパレスが設定している「施工マニュアル」の整合性に不備があったことが分かっています。
つまり、バージョンアップによって頻繁に変わる仕様アップについて、現場との意思疎通が図れていなかったことが原因の1つということです。
もう1つの原因として社内検査体制の不備を挙げています。レオパレスでは、自社で施工管理する物件では、レオパレス自身が検査は行っていました。しかし、規格商品であることから図面等と現場との照合確認が不十分であったとしています。
また、検査内容も第三者に依頼するのではなく、自主検査に留まっていたことも検査が不十分であった要因としています。
レオパレスは今回の問題解決に向けて以下の取り組みを実施するとしています。
まずは、深山社長を本部長とする対策本部を設置、全社として問題解決に当たります。そして、レオパレスが施工した物件の全棟調査を開始し、外部機関にも協力を要請し2019年6月までに調査完了を目指します。
そして、調査結果で不備が発覚した場合には、レオパレスが責任をもって補修などの対応を図るとしています。工事完了は2019年10月としています。
さて、前項がレオパレス問題の概要ですが、実際に投資家が学ぶべきことは以下の点です。
特に、自ら一棟不動産を建築して、そこに客付けするという不動産投資をする人は要注意です。
よくあるパターンとしては、サブリース業者に促され、アパートやマンション一棟を建築するパターンです。
サブリースという仕組み上、一棟不動産を建築したらサブリース業者が全て借り上げるので、空室になっているときもサブリース業者から賃料を得ることができます。
仮に、今回施工不良のあった物件を自分が建築し、レオパレスがサブリースしているとしましょう。そうなると、レオパレスが今回の事件によって破綻する可能性に陥ってしまった場合は、レオパレスからもらうはずの賃料が未払いになるリスクがあります。
また、仮にレオパレスをサブリース業者から外して、仲介会社を使い客付けするとしても、建物がレオパレス施工である以上入居者からの評価は低いでしょう。それは結果的に賃料の下落・収支の悪化につながる要因です。
今回の問題への対策は以下2点です。
まずは、知名度だけで不動産会社を選ばないことです。サブリースに限らず、たとえばアパート経営などは施工やその後の管理などを1つの不動産会社に依頼することが多いです。その場合、会社の知名度だけでなく、会社の評判などをきちんとチェックしてから依頼しましょう。
また、施工不良は建築の素人である我々には判断しかねます。そのため、ホームインスペクション（建物診断）業者に依頼し、施工中に図面との整合性などをチェックしてもらうことで対策できます。多少費用はかかりますが、今回の問題に巻き込まれることを考えると安いものでしょう。
このように、今回レオパレスが起こした問題は、施工不良であり災害時には人命にも関わることです。不動産投資家としては、今回起きた概要や原因を知っておきましょう。その上で、上述した対策を含めた「投資家が知っておくべきこと」を理解しておく必要があります。
スルガ問題にレオパレス問題…。不動産業界で大きな問題が続いてるです！
不動産投資を検討されてる方にとって、すごく不安です～(~_~;)
大きい会社だから安心できる？小さい会社だったら安心できない？
本当に信頼できる会社なのかな？しっかりとした下調べをして不動産投資を始めることをオススメするです～☆
