皆さん御存知の通り、一口に投資と言ってもその種類は様々あります。
不動産の入口をご覧になられている方々の中には、不動産投資以外の投資にも興味をお持ちの方、もしくは既に実践されている方もいらっしゃるのではないかと思います。
本日は投資という分野においては基礎中の基礎である、キャピタルゲインとインカムゲインについて、解説していきたいと思います。
投資を行うという事は、その行為によって利益を得ることを意味しています。
投資よって得られる利益は大きく2つに分けることができ、それがキャピタルゲインとインカムゲインになります。
これは利益の”得かた”によって大別されているものです。
要は投資による利益の得かたには、大きく２種類あるという事になります。
では先ず端的に、これら利益の得かたについて、その概略を説明させて頂きます。
キャピタルゲイン・・・投資対象物の転売によって得られる一時的利益
インカムゲイン・・・投資対象を保持し続ける事によって得られる継続的利益
これだけでも言葉の意味としてはご理解いただけるかと思いますが、投資の実態に即して見た場合、具体的にどの様な行為が当てはまるのかを次に考えていきたいと思います。
先述のとおり、キャピタルゲインとは、投資対象物の転売によって得られる一時的利益の事を差します。
先ずはこれを不動産投資に置き換えて考えてみましょう。
例えば修繕工事が全く行き届いていない、ボロボロの中古一棟マンションが有るとします。
物件の見栄えが悪いため賃料が高く取れないばかりか、一部居室では雨漏りの被害まで出ていました。
状態が悪いので非常に安く取得することは出来るでしょうが、この様な物件に資産価値を見出すことは難しい様に思えます。
しかしよくよく調査してみると、賃貸需要はむしろ周辺エリアよりも高い場所であることがわかりました。
これなら物件の状態を改善することができれば、資産価値を高めることが出来そうです。
この場合、仮に取得価格を5,000万円、修繕費用を1,000万円としましょう。
所有権移転登記費用等の税金もありますが、おおよその取得原価は6,000万円という事になります。
修繕によって資産価値を高める事が出来たとして、仮に10,000万円で売却できれば、正味4,000万円の利益が出るということになりますよね。
この時に得た利益4,000万円が、キャピタルゲインです。
これは転売によって創出した利益なので、一時的な利益でもあります。
とは言え、不動産においてこの様にキャピタルゲインを得るのは、一般の投資家様には中々難易度の高い取り組みです。
よってキャピタルゲインによる利益は、どちらかというと不動産よりも株式やFX等でよく耳にする言葉です。
例えば100万円で取得した株式が後日値上がりし、110万円で売却できれば10万円の利益。
１ドル110円の相場の時に取得した1万ドルが後日円安になり、1ドル115円で売却できれば5円×1万ドルで5万円の利益です。
至極単純な考え方ではありますが、この様に転売による差益がキャピタルゲインとなります。
つまりキャピタルゲインを得るためには、頻繁に値動きするものに投資したほうが効率的ということになります。
その点で言えば、近年は仮想通貨等も投資対象に挙げられていますね。
反面、不動産は頻繁に値動きする様なものではないので、キャピタルゲインを得るための投資対象物としては、あまり適していないと考えることが出来ます。
なお、株式やFXには「空売り」というものが存在します。
これは投資対象物を保有していない状態で、将来的に売る契約を結んでおいてから、契約の期日までに現物を取得するという行為です。
例えば、将来的にある株式を110万円で売ると契約した後に、現物を100万円で取得できれば、正味10万円の利益を得ることになりますよね。
この場合は契約後に投資対象物の価値が下がったほうが利益になります。
キャピタルゲインはあくまで転売益であり、必ずしも投資対象物の価値が上昇することを前提としていません。
因みに転売によって損をしてしまった場合はキャピタルロスという言い方をします。
インカムゲインは、投資対象物を保持し続ける事によって得られる継続的利益の事を指します。
これも不動産投資に置き換えて考えてみましょう。
例えば販売価格が1億円、利回りが9.6％の投資用不動産が有ったとします。
このとき、1年間満室だった場合の家賃収入の総額は、1億円×9.6％なので年間960万円という事になります。
よって毎月の家賃収入は、960万円÷12で80万円です。
この80万円は、不動産を保持し続ける限り得ることが出来ますし、仮に満室でなくなったとしてもそれに準じた収入を得ることが出来ます。
この様に物件を保持し続ける限り得られる利益のことをインカムゲインと言います。
要するに、家賃収入が不動産投資におけるインカムゲインです。
因みにインカムゲインは、借入の返済等のコストを差引く前の、純粋な総収入の事を指します。
稀にコスト控除後の純利益のことをインカムゲインと呼称している事がありますが、厳密に言えばこれは誤りです。
何故ならキャピタルゲインにはキャピタルロスという対義語が存在しますが、インカムロスという言葉は存在しません。
コスト控除後であれば当然純損失に転じる可能性もありますが、これをインカムロスとは呼称していないので、転じて純利益をインカムゲインと呼称するのも誤りと言えます。
しかし結果得られた利益をどう呼称するかは大きな問題ではないので、あまり厳密に区別されている印象はありません。
不動産投資で考えればインカムゲインは非常にわかりやすい収入ですが、他の投資対象で考えた場合はどうでしょうか。
例えば株式の場合は配当金が、FXの場合はスワップポイントがインカムゲインに当たります。
それぞれを端的に説明すると、配当金とは企業があげた利益の一部をオーナーである株主に還元するものあり、スワップポイントとは金利の高い外貨を保有することで得られる利息の事です。
しかし配当金は保証されていませんし、スワップポイントは受け取れるだけでなく、逆に支払わなければならないケースもあります。
他の投資でインカムゲインを考えた場合、債権が一番イメージしやすいのではないかと思います。
債権とは社会的信用力の有る発行元が、資金を調達するために発行する有価証券のことです。
つまりお金を貸していることと同じなので、当然発行元からは利子を受け取ることが出来ます。
この利子は発行元が支払いを確約しており、かつ利率が固定であるため、継続的かつ安定的に受け取ることが出来るとされています。
債権を持ち続ける限り利子を受け取る権利が発生しますから、これはインカムゲインだと見ることが出来ますね。
またお金を貸しているため、当然満期になれば額面の金額全額が戻って来るため、社会的信用力が特に高い団体、つまり国などが発行する債権は、元本割れのリスクが低い投資とされています。
とは言え、中にはデフォルト（債務不履行）のリスクが高い債権もあり、そのリスクの度合いは格付け機関による格付けが一種の目安となります。
あまり債権に詳しくない方でも、AAA（トリプルエー）やA（シングルエー）という言葉を聞いたことが有るのではないでしょうか？
これが債権の格付けであり、ランクが高いほどデフォルトのリスクは低いですがその代わり利回りも低く、ランクが低いほどデフォルトのリスクは高いですが利回りも高い、というのが一般的です。
特に債権投資で用いられる言葉として、投機的格付けという言葉があります。
これはランクの低い債権に対して用いられるものです。
投機とは、不確実性は有るが、成功すれば大きな利益が見込める行為の事を指します。 広義で言えば投資の一種ではありますが、投機は時に投資の対義語として、ネガティブな意味合いで使われる事があります。
格付けの低い債権は、先述の通り利回りは高いが元本割れのリスクも高い投資商品ですから、投機的と呼称されるのです。
別例を挙げれば競走馬などが当てはまります。
競走馬を買い、レースに出して勝てば賞金が得られます。
これもお金を使ってお金を増やしているので、一種の投資と見ることが出来ますね。 例えばオーストラリアのテイクオーバーターゲットという競走馬は、日本円で約11万円という安値でオーナーに購入されましたが、生涯で実に5億円近い賞金を獲得しました。 元本の4500倍以上という、大変夢のあるお話ですね。
とは言え本当に強い、レースで勝ってくれる馬なのかどうかは、正直走らせてみるまで分かりません。
つまり不確実性があるので、競走馬への投資は投機的と見ることが出来ます。
では不動産はどうでしょうか？
確かに投機的なレベルの物件も中にはありますが、一般的に不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。
関連会社等ともよく協力しながら物件を選び、適切に運営していけば、リスクを抑えて安定した収入を得ることは可能です。
不動産投資は動かす金額が大きくなりがちなので、投機的とならぬよう心がけて頂きたいと思います。
