仲介で売却する時どうすればいいの?

2018.12.25

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入居者の退去、買い替え、環境・経済状況の変化など様々な理由で売却を検討されるとき、いざ売却しようと思っても何から始めればいいのか。何を用意すればいいのか。分からないことが多いですよね。
不動産を売却するとき、どのように進めたらいいのでしょうか?売却を始める前に基本的な流れをチェックしましょう。

売却の流れ

今回は仲介での売却の流れを説明します。不動産会社に買い取ってもらう場合も流れはほとんど変わりません。

  1. 売却費用がどれぐらいかかるか
  2. 売却価格の相場を調べる
  3. 物件の査定
  4. 売却の依頼
  5. 売却の活動
  6. 売却の契約
  7. 引渡し・抵当権抹消など

この手順で売却を進めていきます。
準備から引き渡しまでの期間はおおよそ3ヶ月とされています。では詳しく見ていきましょう。

売却準備

売却をするためにある程度の準備が必要になってきます。
まず月々入ってくる家賃がいくらなのか。
サブリースなのか集金代行なのか自主管理なのか。
月々支払っている管理費・修繕積立金はいくらなのか。

そして住宅ローンを組んでいる場合はローンの残債がどれぐらいあるか調べる必要があります。
ローンの残債はローン返済予定表などで確認できるのでチェックしておいてください。
また購入当時のパンフレットや売買契約書、入居者もしくは賃貸管理会社と交わしている賃貸借契約書などもあれば用意しておきましょう。

売却費用を調べる。

不動産を売却する時もお金がかかります。どれぐらい売却にかかるのか。
実際に売りに出すまでにおおまかな費用を確認しておきましょう。売却に関わる費用は以下の通りです。

  • 不動産業者に仲介を依頼する際に支払う手数料

ただし不動産業者が買取る場合は不要になります。

売買代金 手数料の額
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円超の部分 取引額の3%以内

売買価格が400万を超える場合は
仲介手数料=(売買価格×3%+6万)×消費税が上限額になります。
これは仲介手数料の【上限額】になりますので仲介業者によっては手数料が無料であったり、半額になったりする場合もあります。

  • 印紙税…売買契約書に貼付します。
  • 司法書士の手数料…所有権移転など手続き
  • 金融機関の手数料…ローンの事務手数料

などが必要になります。また売却した際に、利益が出た場合は譲渡所得として確定申告が必要になります。(分離課税)

売却価格の相場を調べる

売却を検討するに当たって一番肝心なのが価格設定です。売るとしたら、いくらで売れそうか?ある程度の相場を調べておきましょう。
相場を調べるにあたって、様々なサイトで実際に売りに出ている物件を見ることが出来ます。
現在売りに出ている物件を実際にチェックして家賃・利回り・築年数・場所などで売却を検討している物件に類似しているものを見つけてください。

ただし何ヶ月もサイトに載っている物件は【晒し物件】と呼ばれ、言わば【売れ残り物件】の可能性があります。必ずしもネットに掲載されている物件が全て相場価格で売りに出ているということではないので注意が必要です。
ある程度、いくらぐらいになるのか相場は頭に入れておきましょう。

査定

ある程度の相場を把握して実際に売り出した場合、その金額で売却が可能かどうか。
売却可能だと予想される金額を不動産業者に査定してもらいます。

相場はあくまでも相場になりますので、その相場金額よりも高くなる場合・低くなる場合があります。
不動産業者は売却の依頼を受けてから三ヶ月で実際に売却が可能な金額を提示します。
不動産の査定方法は3種類あります。

  • 取引事例比較法

対象となる不動産の場所や間取りなどの条件が近い物件の取引価格の事例から比較して推定する方法です。

  • 原価法

対象となる不動産をもう一度建築・造成した場合いくらになるかを割り出し、築年数による価値を割り引いて現在の価格を推定する方法です。

  • 収益還元法(直接還元法・DCF法)

直接還元法…1年間の純収益を還元利回りで割って100を掛けて求める方法です。
純収益とは家賃から月々の管理費と修繕積立金・その他の費用を引いたものになります。

DCF法…対象の不動産の保有期間に得られる純利益と売却によって得られると予測される価格を現在価格に割り戻して計算する方法です。

マイホームのほとんどが、「取引事例比較法」によって査定されます。
ですが投資用不動産はオーナーチェンジ、つまり入居者は退去せずそのまま入居したままでオーナー(所有者)だけが変更になりますので「収益還元法(直接還元法)」によって査定されることが一般的です。

【家賃・月額の支出金額(管理費・修繕積立金など)・立地・広さ・築年数】などの情報から金額を算出します。
不動産会社は成功報酬で仲介手数料を頂くことになるので査定依頼だけでは料金は発生しません。

売却の依頼

査定金額が出て実際に売りに出すとなったら【媒介契約書】を不動産業者と交わします。
これは不動産業者が仲介をする場合にのみ必要になります。

媒介契約書とは、一般的に不動産の売買は自ら買主を探すことは難しいため、不動産会社に仲介(媒介)を依頼することになります。
これは依頼者(オーナー様)の保護、取引の安全や流通の円滑化を図るため仲介業者と書類を交わす義務があります。
その媒介契約書には専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類があります。

媒介契約書について詳しくはこちら

売却活動

媒介契約書を交わしたら、営業担当は売却(販売)活動を始めます。
販売図面の作成、レインズ(不動産指定流通機構)への登録、自社のネットワークを生かして営業活動をする。ホームページやポータルサイトに掲載するなど多様な方法で営業を行います。
また営業活動中の売主様への報告は

  • 専属専任媒介の場合は1週間に1回以上
  • 専任媒介の場合は2週間に1回以上
  • 一般媒介の場合は報告義務無しとされています。

売買契約

次のオーナーとなる買主様が見つかったら売買契約書を交わします。また売買契約当日までに必要な書類を揃えます。

  • 本人確認書類(免許証やパスポートなど)
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 謄本上と現住所が違う場合は住民票などの公的書類を揃えます。

また印鑑は必ず実印でなければいけませんので注意してください。
売買契約ではマンションの詳細を説明した重要事項説明書、契約条件をまとめた売買契約書、付帯設備表などを読み合わせて署名捺印を行います。
通常、売主・買主・仲介業者の全員が出席して行いますが、スケジュールの都合であったり遠方で出席が困難な場合は、それぞれ別個に売買契約を行うこともあります。
無事に契約が終了し、引渡し日時が確定したら、抵当権が付いている場合は金融機関に抵当権を外すための連絡をします。

引渡し・決済

契約も終わり、いよいよ引渡しの日です。売買代金の受領、抵当権を抹消、司法書士が所有権を新しい買主に移転します。
また固定資産税や都市計画税の税金、家賃や管理費、修繕積立金、敷金などの日割り精算。不動産仲介業者や司法書士などに手数料を支払います。
無事に売却が完了して新しい買主に所有権が移転します。

ここまでの流れで平均して3ヶ月かかります。
ただし相場金額よりも大幅に売却希望金額がかけ離れていると売却活動でかなりの時間かかったり、契約に至らない場合があります。
逆に3ヶ月もかからず、もっと早い期間で売却できる場合もあります。
今回は仲介での流れを説明しましたが、不動産業者が買取る場合であればもっと短期間での売却が可能です。

まとめ

売却をするときに一番重要なポイントになってくるのが価格設定になります。
この価格設定を間違えると、売りたくても売れない。さらには【晒し物件】【売れ残り物件】になりかねません。
そうならないためにも、しっかりと相場をチェックして売却準備を整えてください。

また投資用不動産では月々入ってくる賃料・月々支払う管理費・修繕積立金の金額が一番重要なポイントになります。1,000円違うだけでも売却価格に大きく関わってきます。査定を依頼する際は賃料と管理費・修繕積立金の金額をしっかりと把握しておきましょう。

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