安く抑えるコツは?不動産売却時にかかる費用、税金について解説

2021.06.10

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家や土地を売却する際には、様々な費用がかかるのはご存知でしょうか?売却して利益が出た場合、諸経費については見落としがちです。しかし「不動産を売却したら何に費用がかかるの?」「売却時にどのくらいの費用がかかるの?」とわからない方も多いのではないでしょうか。ここでは、不動産売却にかかる諸費用や安く抑えるコツについて解説します。

不動産売却にかかる費用

不動産を売却する予定の方は、あらかじめどのような費用がかかるかを把握しておく必要があります。ここでは、不動産売却にかかる費用を詳しく解説します。

仲介手数料

不動産を売却するには、一般的に不動産会社に依頼し媒介契約を結びます。買主が見つかり、売買契約が成立すると不動産会社に仲介手数料を支払います。

売買契約が取り消しや無効により成立しなかった場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。
国土交通省は「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」として、仲介手数料の上限を定めています。以下の通りです。

売買代金 報酬額
200万円以下の金額 (売却価格×5%)+消費税
200万円超400万円以下の金額 (売却価格×4%+2万円)+消費税
400万円超の金額 (売却価格×3%+6万円)+消費税
仲介の形態

不動産会社の仲介には「両手仲介」「片手仲介」と呼ばれる形態があります。
「両手仲介」は、1社の不動産会社が売主と買主の両方を仲介する形態です。契約が成立すると、両方からの手数料を受け取ることができます。
「片手仲介」は、売主と借主がそれぞれ別々の不動産会社に依頼して媒介契約を結ぶ形態です。仲介手数料は、一箇所なので片手仲介と呼ばれています。

印紙税

不動産売買契約書には収入印紙を貼付しなければなりません。売買契約書1通につき印紙税が課税されます。
売主用と買主用それぞれ1通ずつ不動産売買契約書を作成し、収入印紙を貼付します。
印紙税は、売買契約書に記載されている金額によって税額が異なります。

記載金額 印紙税
1万円未満 非課税
1万円以上50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1000万円超5,000万円以下 10,000円

※平成26年4月1日から令和4年3月31日までの契約書は、軽減措置が適用されています。

収入印紙の貼り忘れてしまうと、印紙税額の3倍に相当する過怠税を徴収されることになりますので注意が必要です。

抵当権抹消の費用について

住宅ローンを組んでいる場合、不動産を担保として抵当権が設定されていることがほとんどです。一定期間ローンが滞った場合に、抵当権が付いていた自宅が差し押さえられ、その後は競売にかけるなどを行い、金融機関等はお金を回収することになります。

この不動産を売却するためには住宅ローンの完済が必要となり、その後に抵当権抹消登記の申請をしなければなりません。
同時に買主へ所有権移転登記の手続きも行います。

住宅ローンを完済すると、借入先の金融機関から書類が届きます。必要書類を揃えて法務局に登記申請を行いますが、手続きが複雑なため司法書士に依頼するのが一般的です。
また、不動産売却は住宅ローンの一括返済と引渡を同時に行わなければなりません。

登録免許税がかかる

抵当権抹消にかかる費用は、登録免許税(不動産の個数×1,000円)です。一戸建て住宅の場合は、土地と建物両方に抵当権が設定されているので2000円となります。

事前調査費用

不動産の登記内容を調査する費用です。相場は335円〜600円です。

司法書士への報酬

司法書士に登記申請手続きを依頼した報酬を支払います。相場は10,000円〜15,000円です。

一括繰り上げ返済手数料

住宅ローンを一括返済すると、銀行等へ一括繰り上げ返済手数料を支払います。相場は金融機関等により異なりますが、10,000円~50,000円ぐらいです。
抵当権抹消登記は、不動産売却以外にも不動産を相続させるとき、新たに住宅ローン組むときにも手続きが必要です。
一方、所有権移転登記は、商慣習として買主が負担することが多いです。

譲渡所得税

不動産売却で出た利益を「譲渡所得」といいますが、所得税や住民税、復興特別所得税が発生するのでこれを総合して「譲渡所得税」となります。

譲渡所得の計算式

譲渡所得= 不動産の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用

譲渡所得には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」があります。

「短期譲渡所得」は、譲渡した年の1月1日において不動産の所有期間が5年以下のものです。税率は、39.63%(所得税30%+復興所得税0.63%+住民税9%)です。
「長期譲渡所得」は、譲渡した年の1月1日において不動産の所有期間が5年以上のものです。税率は、20.315%(所得税15%+復興所得税0.315%+住民税5%)です。

不動産の売却は、分離課税方式で他の所得と切り離して税額を計算します。

ハウスクリーニング費用

不動産売却時に必ずしなければならないわけではありませんが、専門業者に清掃してもらうサービスです。
ハウスクリーニングを行うことによって内見時の印象が良くなり、場合によっては売却価格が上がる可能性もあります。
ハウスクリーニング費用の相場は、汚れ具合や清掃箇所によりますが30,000円〜100,000円程度です。

敷地の測量費

隣接する土地と境界トラブルにならないように「確定測量図」が必要になります。「確定測量」は隣地所有者立会いの下、土地の境界を正式に確定する方法です。
相場は、300,000円〜800,000円です。土地が広ければ広いほど高額になります。

解体費用

建物を解体して更地にしてから売却するケースもあります。このときに解体費用がかかります。「木造(W)」「鉄骨造(S)」「鉄筋コンクリート造(RC)」「鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)」など、家の構造や建材によっても費用が異なります。

不動産売却にかかる諸費用や安く抑えるコツ

不動産を売却するには、様々な費用がかかることがわかりました。ここでは、諸費用を 少しでも抑える方法について解説します。

仲介手数料について交渉する

仲介手数料は上限は決まっているものの、不動産会社によって差があります。一度、値下げ交渉を行ってみるのもひとつの方法です。

「3,000万円の特別控除」

マイホームを売却したときに一定の条件で譲渡所得税を軽減させる制度です。

  • マイホームに所有者が住んでいた
  • 住まなくなってから3年以内に売却(住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで)
  • 売却先は、親子や夫婦などの関係にある人以外
  • 前年および前々年に3000万円の特別控除やその他の特例を受けていない

などの満たす必要があります。

「10年超所有軽減税率の特例」

居住用不動産を売却した場合、10年間その不動産を所有していたのであれば、譲渡所得税の税率が低くなる特例です。
3000万円特別控除と合わせて適用することができます。
ただし、この特例を受ける際には確定申告が必要となります。

まとめ

不動産の入口不動産売却にかかる諸費用や安く抑えるコツについて解説しました。このように不動産売却は様々な費用や税金がかかります。不動産会社や業者の選定で費用も変わってきますので、比較検討しながら、気になることがあれば信頼と実績のある不動産会社に相談してみましょう。

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