競売との違いは?任意売却のメリット・デメリットを徹底解決!

2021.05.27

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毎月の住宅ローンを支払いっていく中で、景気の変化や経済的な理由などからローンが滞ってしまうことがあります。コロナ禍もあり「滞納したら競売にかけられてしまう。」「競売後はどうなるの?」などと不安に思う方も多いのではないでしょうか?ここでは、任意売却の仕組みや流れに関する基礎知識からメリット・デメリットまでを解説します。

そもそも任意売却とは?

住宅ローンの返済が滞ると、いずれ競売にかけられてしまいます。任意売却では、住宅ローンが残っている状態で金融機関等との合意により物件を売却する方法です。
つまり、住宅ローンの残債がある状態で売却が可能なので、競売を回避することができます。住宅ローンには担保として「抵当権」が設定されています。通常、ローンが支払えなくなったときは自宅を競売にかけて売却することにより債権を回収します。
しかし、任意売却では抵当権が残った状態でも金融機関等の合意によって売却することができます。
続いて、任意売却と競売の違いについて解説します。

任意売却と競売の違い

競売は住宅ローンの返済が滞り、債務の担保として差し押さえられた不動産を裁判所を通じて強制的に売却することです。購入は「入札」で行われ、一番高い価格で入札した者が物件を購入することができます。

競売では、市場価格より安く落札される、事前に建物の内見ができないなどのデメリットもあります。
任意売却は、自分の意思で裁判所を介さずに売却することができます。

任意売却が可能となる要件

任意売却が可能であるかどうかは、次の要件を満たす必要があります。

  • 金融機関等の合意を得ていること
  • 税の滞納等で物件が差し押さえられていない
  • 売却活動時間が十分に確保されている
  • 一定額以上の管理費・修繕積立金の滞納がないこと
  • 市場価値のある物件であること
  • 共有者の同意
  • 連帯保証人の同意が得られていること

任意売却の流れ

任意売却の相談

住宅ローンの督促や催告書などが届いたら、早めに任意売却の専門業者や実績のあるところに相談します。電話やメールなどで相談できるところがほとんどです。

物件の査定

一般的には、不動産会社と媒介契約を結んでから物件の査定に入ります。
任意売却では金融機関等との話合いがあるため、一社のみに依頼する「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」がほとんどです。

債務者の経済状況や物件の相場、過去のデータ、取引事例などをもとに価格査定を行います。

任意売却は、オーバーローンかアンダーローンによって結果が異なります。

「オーバーローン」は、住宅ローン残高が不動産の売却価格を上回っている状態です。
「アンダーローン」は、不動産の売却価格が住宅ローン残高を上回っっている状態です。

このようにアンダーローンであれば通常の売却が可能となり、オーバーローンは任意売却向きと言えます。
物件査定と同時に住宅ローンを組んでいる金融機関から残高証明書を取得しておきます。

最近では、ネットで複数業社に簡単に依頼できる「一括査定サイト」があります。オペレーターに相談しながら、無料で利用することができます。

債権者との交渉

金融機関等に任意売却が可能であるか許可を得る必要があります。借入時に連帯保証人を立てている場合は、連帯保証人の許可も必要です。

販売活動

不動産会社がインターネットの住宅情報サイトや新聞チラシ、住宅情報誌などで販売活動が行われます。

売買契約

不動産の購入希望者が見つかれば、価格や引渡し条件などを確認しながら売買契約を締結します。
決済日には、買主や債権者、司法書士などが一斉に集まり、代金の清算や必要書類の引き渡しを行います。

続いて任意売却にかかる費用を紹介します。

任意売却にかかる費用

  • 不動産仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 印紙代
  • 差押解除費用
  • 滞納した固定資産税・都市計画税・住民税
  • 滞納した管理費・修繕積立金(マンション)など

しかし、売買代金からの清算が可能であれば、相談料や任意売却にかかる費用が発生しないケースがほとんどです。

任意売却のメリット・デメリット

住宅ローンを滞納した場合、任意売却では次のメリットやデメリットなどがあります。それぞれ解説します。

任意売却のメリット

自分の意思で売却ができる

事前に計画を立てながら、通常の不動産取引と同様に自分の意思での売却が可能になります。また、自宅が差し押さえられることなく、余裕をもって任意売却の手続きを進めることができます。

市場価格に近い売却が可能

競売と比較すると、市場価格に近い値段で売れる可能性が高くなります。残債があれば売却代金を返済に充てることができるので、債務者の負担が軽減されます。

残債を分割返済できる

通常、自宅を売却する際は、金融機関等に対し一括で返済しなければなりません。任意売却では金融機関との交渉により、無理なく計画的に残債を返済していくことができます。

プライバシーが守れる

競売では、執行官や不動産鑑定士が対象となる物件の調査に来るので周囲に知られてしまう可能性があります。しかし、任意売却は一般の不動産取引と同じ販売となるため、住宅ローン滞納などの事情を知られることなく売却が可能です。

引越し時期の調整ができる

競売では立ち退きを迫られることになりますが、任意売却の場合は金融機関等との話し合いで、引越し時期や明け渡しについて調整することができます。
一方、売却代金から引っ越し費用の捻出が認められるケースもあります。

今の家に住み続けることができる(リースバック)

不動産投資家や身内に買い取ってもらい、住んでいる方が家賃を支払ってそのまま住み続けることができるケースもあります。この方式をリースバックと言います。

まとまった資金が必要なときにリースバック方式で売却するケースがあります。
リースバックのうち、一定条件で買い戻しができる「買戻し特約」が付いたものもあります。
リースバックについての記事はコチラ⇒リースバックとは?注意点など解説!

任意売却のデメリット

信用情報機関に掲載される可能性がある

住宅ローンを3ヵ月以上滞納した場合は、その時点で信用情報機関に掲載される可能性があります。信用情報とは、ローンの契約やクレジットの申し込みなど支払能力を判断するための情報です。

信用情報機関に掲載されると、約5〜7年間程度、新しいローンが組めなくなると言われています。

売れない可能性がある

任意売却で必ず売れるという保証はありません。競売の手続きが行われていたときは、競売当日までに任意売却ができなければ競売にかけられる可能性があります。

連帯保証人の協力が必要となる

住宅ローンが滞ると連帯保証人にも請求がいくことになります。任意売却を行うには連帯保証人の同意が必要となりますので、協力してもらうなどの負担がかかります。

不動産会社選びに失敗する

任意売却を行う上で重要なのが不動産会社選びです。実績が豊富で信頼される業者はありますが、中には悪質な業者も存在します。

場合によっては、何らかの費用として金銭を要求する業者もいるので注意が必要です。

まとめ

不動産の入口 任意売却本記事では、任意売却の仕組みや流れに関する基礎知識から、任意売却のメリット・デメリットまでを解説しました。任意売却が上手くいけば、競売にかけられることなく市場価格に近い値段で売ることができます。また、残債の分割払いなども交渉次第で可能となります。しかし、専門的な知識が必要ですのでまずは実績のある不動産会社に早めに相談することが大切です。そのためには、信頼できる不動産業者を選ぶことがポイントとなります。

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