「生産緑地2022年問題」をどう考えればいい? マンション価格は下がる!?

2021.04.15

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生産緑地とは、1992年に生産緑地法で定められた土地制度の1つで、最低30年は農地・緑地として土地を維持する代わりに固定資産税、相続税などで税制優遇を受けられるものです。1991年に生産緑地法の改正があり、新たな指定が1992年にスタートしているので2022年にちょうど30年となるのです。

「生産緑地2022年問題」とは?

では何が問題なのでしょうか?
通常「生産緑地」は30年後に指定解除となりますが、生産緑地に指定されている期間は他人に譲渡することができなかったのです。それが解除後は自治体へ買い取りを申し出ることが可能になるため、一斉に買い取り請求がおきるのではないかとの予想があります。
そうなると農地(緑地)の急激な減少や土地の供給過多などの現象が起きてしまうのではないかと心配されるのがいわゆる「生産緑地2022年問題」です。

仮に自治体が生産緑地を買い取り農業の継続をさせようとした場合問題はないのですが、予算のない自治体が買い取りをできなかった場合、宅地向けに転用・売却される可能性が高く、宅地が増えることで周辺の土地や不動産の価格が下がるのではないかと言われています。

土地を保有する地主さんにとっては課税優遇措置が切れ、今後の営農継続をどうすべきかなどの問題に直面する一方で、一般の人にとっては住宅の購入、不動産投資にはいいチャンスとなるかもと言われています。

生産緑地のほとんどが主要都市部に集中

全国の生産緑地はどこにあるのでしょうか?
平成30年「都市計画概況調査」によると、生産緑地地区は全国で12713.2ヘクタールとなっていて、ほとんどが三大都市圏(首都圏・中部圏・近畿圏)、特に東京都・愛知県・大阪府とその近郊の3県に集中しています。
これは当然のことで、そもそもの指定の理由が、都市部において緑を確保し、かつ防災上あるいは公共施設用地として農地を残すために、宅地転用などの利用の制限を設けた農地だからです。そして三大都市圏を中心とした市街化区域を念頭に置いた制度だからです。

つまり「生産緑地2022年問題」とは、不動産売買や不動産投資が盛んな地域での土地の供給に大きな変動があるかもしれないという心配なのです。
端的に「都市部の不動産が値下がりする」という予想で売り手の不動産業界と購入予定者の両者が“ざわついて”いる状態です。果たして地価やマンション価格の暴落が起きるのでしょうか?

そもそも1970年代ごろから、首都圏などで人口が激増し都市化が急速に加速し農地が宅地へと転用されることが増加しました。その結果、市街地の緑地が大幅に減少し住環境が悪化し、防災上の不備などの問題が多発し社会問題となったのです。
この問題を解決するために1972年に制定されたのが生産緑地法でした。1992年の改正では、指定条件の厳しかった生産緑地地区の条件が緩和されたために指定を受ける農地が急増したのです。

一方で、都市計画法が定める市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域および、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされているため、市街化区域にある農地は「いずれ宅地化すべきもの」とされているという不思議なことになっていました。

しかし、時代とともに都市のイメージと価値観が変化し、市街化区域でも農地や緑地は必要なものと認識されるようになってきたのです。そうした背景から2015年に「都市農業振興基本法」が成立。2016年には「都市農業振興基本計画」が閣議設定され、これまで市街化区域内の農地はこれまでの「宅地化すべきもの」から「あるべきもの」へと政策が転換されました。

あらたに指定された「特定生産緑地」

こうした流れを受けて、2017年に改正された新たな生産緑地法では明確に「2022年問題」への対応が打ち出されています。そのポイントは3つ。

➀「特定生産緑地」の指定

所有する生産緑地が農地として活用するほうが地域にとって良好な都市環境のために有効であると判断された場合に、「特定生産緑地」に指定され、税制優遇期間を10年間延長できることになりました。結果として買い取りの申し出を10年先送りにされることが期待されています。
もちろん、先送りされた場合は固定資産税の優遇措置化継続されます。「特定生産緑地」が2022年問題の影響を緩和する目玉的な政策と言えます。

➁条例による面積要件の引き下げ

生産緑地地区の面積要件はこれまで500㎡でしたが、一定の基準で条例により面積要件を300㎡に引き下げることが可能となりました。営農の負担の軽減や部分的な買い取りの申請と営農の継続など、地主さんの選択肢が増えることとなります。

③行為制限の緩和

これまで生産緑地内に設置できるのは農業用施設のみでしたが、農産物を使った商品の製造、加工、販売のための施設、レストランなどを設置できるよう変更されました。これによって地主さんは新たな収益構造の模索が可能となりました。

所有者は2022年問題をどう考えているのか

もう一つ注目されるのが2018年の「都市農地の賃貸の円滑化に関する法律案(都市農地貸借法)」です。
これによって都市農地を借りて自ら耕作を希望する個人、市民農園などを開設する場合の法人などに対して、生産緑地の地主さんが生産緑地を第三者に貸しやすくなります。

「2022年問題」が起きるか起きないかは、突き詰めると地主さんが生産緑地を手放すかどうかにかかっています。2017年に改正された新たな生産緑地法では、地主さんに対して新たな選択肢と緩和策を示したのです。

こうした様々な法改正により、「生産緑地」に指定されている土地が2022年に一斉に売りに出されるリスクはある程度軽減されたと予想されてはいます。

指定から30年経過後の営農継続意向について、東京都の調査結果(平成27年度都市農業実態調査「都市農業者の生産緑地の利用に関する意向調査結果報告書」)では、「生産緑地を継続し、農地として利用するつもり」が34%、「すぐ買取り申出したい」が約8%、「わからない」が約53%、「その他」が約5%となっています。

「すぐ買取り申出したい」が予想以上に少なく、意思決定が明確ではない「わからない」が半数以上となっています。この背景には根本的に生産緑地の存続が危機にさらされている原因として、営農者の高齢化と後継者の不足によるところが大きいと言われています。新たな税の優遇措置や収益構造の可能性が示されたとしても、その生産緑地維持する担い手や後継者のめどが立っていないケースが非常に多いのです。

影響が出る地域は極めて限定的

生産緑地の所有者でない人間にとってはそれほど切実ではないが、不動産売買のタイミングとしてどう考えればいいのでしょうか。

この問題は極めて地域依存型の問題であるに十分に注意しておく必要があります。
首都圏だけで全国の生産緑地の約58%を占め、もっとも多い東京都では23区のうち11区のみに生産緑地が存在します。最も多いのが練馬区、次いで世田谷区となります。都下では町田市、八王子市が多くなっています。
こうした地域が日本で最も影響が出やすい地域となると予想はできます。もしこの地域に住みたい、あるいはマンションを所有している場合などは、購入の時期もう少し待ってみる、売却の時期を2022年までに済ますなどの判断をしてもいいかもしれません。

全国の産緑地の指定場所は以下で調べることができます。

特定市街化区域内農地対象市一覧(国土交通省)

対象都市となっていれば、各自治体の土地使用状況などでさらに詳しく調べることができます。東京都の場合は以下で分かります。

東京都都市整備局

不動産の入口この問題に対しては上述したように細かな法改正が繰り返されていため、2022年に「一気に」生産緑地が放出される可能性は低そうですが、政府や大手デベロッパーなどの動きには常に注視しておきたいものです。

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