売却は相続前？相続後？
近年は「終活」という言葉が一般的になってくるにつれ、相続について関心を寄せる声も高まってきている様に思います。 自分が遺した資産がトラブルの原因になるなんて事は、誰だって望んでいませんよね。 特に一棟の集合住宅など、大きな不動産をお持ちの方にとっては避けて通れない問題ですから、考えられるうちにしっかり考えておきたいものです。
先ずは基本から押さえておきましょう。 後世のための資産ですから、そっくりそのまま渡してあげたいところではあるのですが、一定規模以上の相続には税金が発生します。
相続税に関する詳細については既に記事がありますので、計算方法などについては深く掘り下げません。 ここで押さえておきたいのは、不動産を相続した場合の、課税価格の計算方法についてです。
そもそも不動産を相続した場合、その不動産は「幾らの資産」と見られるのでしょうか？ 1億円で買ったら1億円として見られる？ もちろん、そんな事はありません。 不動産を相続した場合、その不動産の価値は、相続した時点の土地と建物の価格として再計算されます。
先ず土地に関して。 その土地が市街地にある場合は、基本的に路線価方式という計算によって導き出されます。 路線価とは、その土地が面した道路毎に定められている計算単価の事であり、路線価に土地面積を乗じることで計算が出来ます。
土地が市街地にない場合は、路線価が定められていないこともあります。 その場合は倍率方式という計算方法が適用されます。 倍率方式は、土地の固定資産税評価額に対し、地域ごとに定められた評価倍率を乗じる事で計算が出来ます。
路線価、倍率表共に、国税庁のホームページで確認することが出来るので、一度御覧頂いた方がより解りやすいかもしれません。
ここで一つポイントなのが、この計算によって導き出された土地の価格は、実勢価格よりも低くなる傾向にあるという事です。 というのも路線価は地価公示価格のおおよそ8割程度に設定されている事が多いのです。 よって計算結果も実勢価格の8割程度となります。
建物の評価方法はより簡単です。 建物固定資産税評価額が、そのまま建物の価格となります。
固定資産税評価額は、地方税法の規定によって市町村ごとに決定されます。 仮に新築の場合、固定資産税評価額は建築費用の60％前後になると言われていますので、やはり実勢価格よりも低くなる傾向にあります。
ここまで見て頂いたとおり、土地の場合でも建物の場合でも、課税価格は実勢価格よりも 低くなる可能性が非常に高いと考えられます。 これはつまり、不動産の取得価格よりも課税価格は低い、あるいは不動産の売却価格よりも課税価格は低い、と言い換えることが出来ます。
要は1億円の現金を相続する場合と、1億円で売れる不動産を相続する場合とでは、不動産で相続した方が、相続税が安くなる傾向にあるのです。 よく「相続税対策に不動産を！」といったキャッチコピーを見ることが有ると思いますが、背景にはこのような根拠があります。
ここまででも不動産で相続した方が、税制面で見ればお得である事がお解り頂けるかと思いますが、実は更なる減税措置もあるのです。
これはその土地が居住用なのか、事業用なのか、貸付用（つまり投資用不動産が建っている土地）なのかによって内容が異なりますが、仮に貸付用だった場合、土地面積200㎡までを上限とし、評価額が50％減額されるという特例です。
「え？23区内ならまだしも、投資用物件なら土地面積200㎡なんてスグ超えちゃうじゃん！」と思われた方もご安心を。 200㎡以上の土地だった場合は、その土地から200㎡までを上限として、減税の特例が受けられます。 仮に400㎡の土地だった場合、その中から200㎡分の評価額が50％減となりますので、全体から見れば半分の半分、つまり25％は評価減となります。
ただし、この特例を受けるためには条件があります。 それは「3年以内に事業用に供された土地は除外する」というものです。 つまり、投資を開始してから3年以上経過していないと、小規模住宅地等の特例は受けることが出来ません。
相続を考えて突発的に買ったものはダメという事になりますから、こう聞くとなかなか厳しい条件ですよね。 ただし、取得したのが相続の3年以内であっても、他の物件で不動産投資事業を3年以上継続して行っていた場合は、小規模住宅地等の特例の対象となります。 よって相続税対策のために投資用不動産の取得をお考えならば、是非健康なうちに実行に移して頂きたいところです。
実は投資用不動産の場合のみの特例といったものもあります。 それが「貸家建付地の評価」というものです。
貸家建付地の評価は、以下の計算式によって求められます。
自用地とした場合の価額 － （自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
自用地とした場合の価額とは、先程述べた「土地面積×路線価」によって求められる価額の事です。 ここで路線価図を見てみましょう。 路線価図には、単価の他にA~Gまでのアルファベットが記載されています。 これが「借地権割合」であり、以下の様に対応しています。
|
記号 |
借地権割合 |
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Ａ |
90％ |
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Ｂ |
80％ |
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Ｃ |
70％ |
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Ｄ |
60％ |
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Ｅ |
50％ |
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Ｆ |
40％ |
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Ｇ |
30％ |
次に借家権割合ですが、これは全国一律30％と定められています。
最後に賃貸割合については、読んで時のごとく、現在賃貸している割合です。 仮に全10室のアパートがあって、そのうち8室を賃貸していた場合、賃貸割合は8/10で80％となります。 厳密に言えばこの計算は平米数によって行われますので、仮に50㎡と100㎡の2部屋があり50㎡の部屋のみ賃貸している場合、50/150≒33％が賃貸割合となります。
では例題として、「路線価による土地の価額2,000万円」「借地権割合C（70％）」「賃貸割合80％」という物件があった場合、貸家建付地の評価は以下のようになります。 20,000,000 – ( 20,000,000 × 0.7 × 0.3 × 0.8 ) = 16,640,000 正味、16.8％の評価減となっていますね。
この特例は、借地権割合が高いほど（商業地に多い）、更に賃貸の稼働が良いほど、効果が高くなる特例です。
長々と不動産の相続と税金について述べてきましたが、ここまでを完結に表せば「不動産で相続した方が相続税は安い」の一言に尽きます。 よってここまで見る限りでは、不動産で相続してから売却した方がお得の様な気がしますね。
更にもう一つ、追い風となるような措置があります。 それは「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」というものです。
相続前でも相続後でも、不動産を譲渡（つまり売却）する場合には「譲渡所得税」が発生します。 譲渡所得税とは、その不動産の売却によって得られた利益に対して発生する税金です。 詳しい計算方法については少々複雑なので割愛させていただきますが、端的に言えば売値から、取得価格と取得時・売却時の諸経費を差し引いた部分に対して税金がかかります。 よって売値が取得価格を下回っているような場合、例えば取得から10年以上継続して所有している様なケースでは、当然経年劣化によって買った当初より売値は低くなる事が予測されますから、譲渡所得税は発生しない可能性が高いです。
しかし相続税対策を目的として取得した様な場合は、取得後まだ日が浅く、売却によって利益が出る可能性を残します。 この譲渡取得税は、相続前であろうと相続後であろうと計算方法は変わりませんが、相続後一定期間内に売却した場合のみ、多少の優遇措置を受けることが出来るのです。 具体的には相続発生後3年10ヶ月以内に売却した場合のみ、支払った相続税の一部を物件の取得費として加算できるというものです。 結果取得費が増えることになりますので、その分利益が減り、譲渡取得税も低くなります。
以上を踏まえて結論を申し上げれば、不動産で相続し、相続後に売却したほうが、税制面ではお得である可能性が高いといえます。
しかし、それよりも先立って考えなければならない事があると思います。
先ず不動産は現金のように分配し難いという点です。 もっとも、相続人毎に持ち分を決めて共同所有したり、不動産が複数ある場合は、相続人Ａには物件Ａを、相続人Ｂには物件Ｂをという形で分配する事は可能です。 しかしそれによって相続人同士の不平不満が生じないかどうかは、考える余地を残すのではないかと思います。 また共同所有の物件を売却しようとする場合、基本的に所有者全員の同意が必須です。 所有者の内一人でも、「もっと高く売れる」「売らずに持っていた方が良い」と考えているのであれば、売却が遅々として進まないといった事態も想定されます。
更に、税制面では確かに有利でこそあれ、全く税金が発生しないという訳ではありません。 不動産で相続してもそれに伴う相続税が払えないため、急いで売却せざるを得ず、満足行く売値にならなかったというケースもあります。
お得だから良い、という事が一概には言えないのが「相続」という問題なのではないでしょうか。
