売却のタイミング!?いつ売ればいい?

2019.02.15

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不動産投資の基本的な収益は「家賃収入」です。しかし、不動産を売却して得る利益も収益の一つであり、売却のタイミングによっては大きな利益になることもあるでしょう。
この記事では、そんな「売却するタイミング」について、検討した方が良い5つのタイミングを解説していきます。ケースバイケースではありますが、この5つのタイミングで売却を検討してみてはかがでしょうか。

管理費、修繕積立金が上がるとき

まずは、管理費・修繕積立金が上がるタイミングです。そもそも管理費・修繕積立金が自動的に徴収されるのは区分マンションのみなので、一棟アパートや一棟マンションなどは対象外になります。

管理費が上がるときは?

管理費が上がるときは以下のようなときです。

  • 共用部の掃除頻度を変える
  • 管理人を巡回から常駐へ変える
  • 駐車場の稼働率が想定を下回った
  • 管理会社を変更した

要は、管理業務全般の変更が起きたときであり、このようなケースはそう多くはありません。また、上記を行うために管理費を上げるかどうかは、管理組合(入居者)が決めます。

修繕積立金が上がるときは?

修繕積立金は以下どちらかの方式で決まっていることが多いです。

  1. 段階積み上げ方式
  2. 一時金方式

段階積み上げ方式とは、「5年に1回30%アップ」など、徐々に修繕積立金が上昇していく方式です。一方、一時金方式とは「10年ごとに30万円徴収する」のような方式です。

そもそも修繕積立金は、20年~30年程度のスパンで策定されている「長期修繕計画」に基づいて設定されています。ただ、修繕積立金も管理費と同様、最終的に上昇させるかは管理組合が決めます。

上昇するタイミングを見極める

結論からいうと、管理費が上昇するタイミングを見極めるのは難しいですが、修繕積立金は大規模修繕が起こる前に決議されやすいです。
マンションの長期修繕計画に記載がありますが、大体12年ごとに大規模修繕を行います。

そのタイミングで、大規模修繕で実際にかかる費用の見積もりを改めて算出し、「計画通り上昇させる必要がある」と判断した場合は、管理会社から管理組合に修繕積立金上昇の提案があるのです。その決議の前に売却することで、ランニングコストが上がる前の物件になります。

もしくは、段階積み上げ方式であれば前項のように周期が決まっているので、その周期が来る前に売却を検討するという方法もあります。

いずれにしろ、管理費・修繕積立金が上昇してからだと買い手の負担が大きくなり売りにくくなるので、その前に売却を検討する方が良いでしょう。

空室になったとき

空室になったとき

次に空室になったときです。この点については、以下を理解しておきましょう。

  • 稼働中の不動産投資物件は内覧できない
  • 空室中の物件を売却するときの注意

稼働中の不動産投資物件は内覧できない

当然ですが、不動産投資物件は賃借人を付けて、その賃借人から家賃収入で収益を上げる投資です。
そのため、「賃借人あり(稼働中)」の状態で物件を売りに出すことも多いですが、稼働中のままだと買い手は内覧しないまま購入することになります。
そうなると、購入後に賃借人が退去して、はじめて以下のような事態に気付くかもしれません。

  • 室内が予想以上に汚い
  • 設備の劣化が激しい
  • 仕様のグレードが低い

要は、想定を下回った物件であり、「内覧していればこの価格では買わなかった…」という可能性があるということです。
そのため、空室になったタイミングは買い手が内覧できるので比較的売りやすいといえるでしょう。

空室中の物件を売却するときの注意

ただし、空室中の物件を売却するときには、「空室がつづいてしまう物件なのか?」と思われないように注意しましょう。
前項のように稼働中物件は内覧できませんが、稼働中なので買い手は物件取得後すぐに家賃収入を得ることができます。

一方、空室の場合は引渡しを受けるときも空室状態の可能性がありますし、買い手は「そもそもどのくらいの期間空室だったのか?」を気にします。

仮に、数か月空室がつづいている物件であれば、「内覧できる」というメリットよりも「賃借人が付きにくい」と認識されるデメリットの方が大きいでしょう。
その状況であれば、賃借人を付けてから売却した方が良いといえます。
つまり、空室状態で物件を売却した方が良いタイミングは、長期間空室がつづいていない物件に限られるということです。

減価償却費の計上ができなくなったとき

次に減価償却費用が計上できなくなったときです。理由を簡単にいうと「節税効果が薄れるから」になります。

減価償却費用とは、建物を取得した費用を何年かに渡って経費として計上できる費用です。経費として計上できれば不動産所得が下がり、その分節税効果が高くなります。
そんな減価償却費用の計上期間は、築年数が耐用年数を超えている場合(A)と超えていない場合(B)で計算方法方が以下のように異なります。

A:計上期間=法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

B:計上期間=(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)

上記で算出した計上期間が終了すれば節税効果は薄れるため、売却のタイミングといえるでしょう。
減価償却について詳しくは減価償却ってどう計算するの?是非こちらもチェックしてくださいね★

譲渡所得税率が上がるタイミング

次に、譲渡所得税が上がるタイミングです。譲渡所得税とは「売却益」にかかる税金のことで、税率が保有期間によって異なります。
その物件を売却した年の1月1日時点の保有期間が5年超の場合は「長期保有」、5年以下の場合は「短期保有」となり、それぞれ税率は以下です。

長期保有の場合

  • 所得税:譲渡所得額×15%
  • 復興特別所得税:上記の所得税額×2.1%
  • 住民税:譲渡所得額×5%

短期保有の場合

  • 所得税:譲渡所得額×30%
  • 復興特別所得税:上記の所得税額×2.1%
  • 住民税:譲渡所得額×9%

上記のように、長期保有か短期保有かで税率が2倍ほど違うので、売却するなら長期保有を過ぎたタイミングの方が良いでしょう。
譲渡所得について詳しくは売却の時の税金【譲渡所得】とは?是非こちらもチェックしてくださいね★

築年数の節目

次に、築年数の節目を意識することです。
というのも、投資用不動産を買う人は「賃借人が付くかどうか」を重視するため、その賃借人が意識する築年数の節目は不動産価値において重要だからです。

賃貸物件のポータルサイト

賃貸物件のポータルサイトなどを調べると、多くのサイトで築年数の節目を以下で設定しています。

  • 新築
  • 築3年以内
  • 築5年以内
  • 築7年以内
  • 築10年以内
  • 以降は5年刻み

物件は築年数で絞れるので、たとえば築10年の物件と築11年の物件では、賃貸物件を検討している人の露出度が大きく違うということです。
買い手も「今買えば築10年なので賃借人が付きやすい」と思い、検討度合いが上がります。

投資用不動産のポータルサイト

賃借人が見るであろうポータルサイトは前項のような節目でしたが、投資用不動産の購入者向けポータルサイトは築5年刻みが多いです。そのため、前項の築年数に加えて、5年という節目をより意識して売却を検討することをおすすめします。

まとめ

このように、投資用不動産を売却するタイミングには「管理費、修繕積立金が上がるとき」「空室になったとき」「減価償却費の計上ができなくなったとき」「譲渡所得税率が下がるタイミング」「築年数の節目」があります。
もちろん、全ての物件に当てはまるわけではありませんが、この5つのタイミングが来たときに査定依頼をして、どのくらいの金額で売却できるかを検証してみるのもいいかもしれませんね♪

不動産の入口 不動産投資 売却 タイミング不動産投資の出口戦略のひとつとして【売却】があるよね♪
売却っていつでもいいんだと思ったけどタイミングがあるんだね~★
不動産を購入する時も売却する時もしっかりと下準備をした方がイイネ☆

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