【競売】不動産はどうなっちゃうの!?

2019.02.07

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不動産投資をされているオーナーさんにとって不動産は大切な収入源ですよね。
できる限り有効活用して利益を得たいものですが、場合によっては今の物件を売却して新たな投資資金にするという手段もあります。

オーナーさんの意思によって戦略的に売却を検討するのであれば良いのですが、オーナーさんが望まなくても強制的に不動産の売却を進められてしまう「競売」というものもあります。
競売は不動産の世界では絶対に避けて通りたいものです。
今回は競売について詳しく解説していきます!ぜひ参考にしてみてください♪

競売ってどんなもの?

競売はごく簡単に言うと、不動産所有者の意思に関わらずローンや借金などの債権者によって強制的に不動産を売却されてしまうシステムです。
オーナーさんの意思で不動産を売却する場合、通常は仲介業者に売却を依頼して市場で買い手を見つけたり、あるいは不動産業者に直接買い取ってもらうことになりますよね。
競売はそのような任意的なものではなく、債権者によって所有者の意思とは無関係に強制的に進められてしまう売却手続きです。

競売は下で説明するようにデメリットが非常に大きく、オーナーさんにとってはダメージが大きくなります。
競売がどんな時に行われるのか次の項で見てみましょう。

競売はどのような時に利用されるの?

不動産は大きな価値があるため、様々な取引やローンの融資にあたっては担保として利用されることがあります。
担保とは身代わり、人質のようなもので、取引における約束を守らないと強制的に不動産を取り上げられてしまうことになります。
例えば不動産の購入にあたってローンを組む際、金融機関等の債権者としては万が一融資資金の弁済を受けられないと大変です。

そこで、対象不動産に抵当権が付けられます。
抵当権というのは、「もし弁済がされない時には、この不動産を取り上げますよ」と言える法律上の権利のことです。抵当権の設定は法務局で手続きを行い登記簿に反映させることで行います。
不動産は換金すれば大きな額になりますから、債権者はこれを売却して融資資金の弁済金に充てることができる、というわけですね。

「不動産の売却って色々手間がかかるし、勝手に売って換金してくれるならそれでいいんじゃないの?」と思うかもしれませんが、これは大きな間違いです。
競売はデメリットが大きく、良いことは一つもないので可能な限り避けたいものなのです。 次の項で競売のデメリットについて確認しましょう。

競売のデメリットとは?

不動産を競売にかけられるデメリットには以下のようなものがあります。

非常に安く買いたたかれる

競売にかけられることの最大のデメリットは大切な財産を安く買いたたかれてしまうことです。
競売では、市場で通常通りに売却する場合のおよそ5割~7割程度の落札価格となることが多く、非常に安い金額でしか売ることができません。
通常通りの売却の場合、売り手としては「できるだけ高く売る」ことが目標になりますから、購入希望者と交渉を行い、高額売却を目指すことができます。
しかし競売は所有者に交渉権がないので、売り手の意思を反映させることができません。 落札形式となるので落札希望者が複数いればある程度の値崩れ防止作用はあるものの、競売にかけられる物件はみな「訳あり物件」ですから、皆が足元を見て安値を付けることになるので、市場で売るような相場観より相当安い価格になってしまいます。

残債務はなお残る

競売で不動産を取り上げられても、それで責任を逃れられるわけではありません。 競売代金でローン等の残債務を完済できない場合、残った債務の責任は引き続き追わなければなりません。
安く買いたたかれる競売ではローン等の残債をカバーできないことも多く、不動産を失って転がるように借金地獄に追い込まれる人も少なくありません。

近所に知られる

競売は次の項で述べるように裁判所が主導で手続きを進めることになります。
その手続きの中で、裁判所の担当者や落札を希望する者などが値踏みの為ひっきりなしに現場を訪れます。
強制手続きですのでなんの遠慮もされませんから、近所にばれないようになどと配慮してくれることもありません。
ご近所には高確率で「何かが起きた」ことがばれてしまうことになります。

心理的な負担

関係者の現場への立ち入りなども含めて、強制的に財産を取られてしまうという心理的な負担も大きいものです。
喪失感や敗北感、あるいは罪悪感などを味わうことになるでしょう。

競売の流れ

ここでは、ローンの支払いができなくなったケースを例にして、競売手続きの流れを簡単に確認します。

銀行等の金融機関は、債務者がローンの弁済ができなくなると支払い請求を行いますが、それでも弁済がなければ滞納後2か月~3か月ほどで督促状や催告書を送ってきます。
それでも弁済が無ければ、期限の利益を喪失した旨の通知書を送ってきます。
期限の利益を喪失すると、残債を一括ですぐに支払わなくてはならなくなります。

次に代位弁済の通知が送られてきます。

代位弁済の通知は、「保証会社(サービサー)にあなたのローン債権を売ったので、この後はサービサーに弁済してくださいね」という通知です。
ローン設定時の契約に従い、サービサーはあなたの代わりに銀行に支払いを行ってくれたのですが、その代りにあなたはサービサーに対して以後の弁済手続きをしていかなければなりません。
弁済の対象が変わったところで負担は軽くなりませんから、実質的に完済は難しいでしょう。
保証会社は裁判所に競売を申し立てることになり、滞納後半年から10か月ほどで競売開始の決定通知がなされます。

裁判所の担当者の物件調査や物件の公開を経て、実際に競売が開始されます(開札)。
競売では最も高い金額を付けた人が落札できる仕組みで、購入希望者は入札に際して希望する金額を提示し、最高金額を付けた人が最終的に購入する権利を掴みとります。
実際の落札者が、現在の所有者に自由利用を認めることは通常ないので、早期に退去要請がくることになり、あなたは即時の退去を求められます。

競売にかけられるのがアパートなど賃貸経営物件の場合、現在の賃借人との関係はどうなるのでしょうか。
新たな所有者となる落札者が現在の賃借人の賃借権を認めて住み続けられる場合もありますが、そうでない場合は現在の入居所が立ち退きを求められることになります。
立ち退きが必要な場合は法律上6か月の猶予が認められているので、その間に引っ越しの準備をする必要があります。

特別に抵当権者の同意を得て賃借権が登記された場合や、抵当権の設定よりも前に賃貸借契約を結んだ賃借人は引き続き住み続けられることもありますが、投資物件の場合ローン契約を経てから入居者が入ることになるので、現在の賃借人がそのまま住み続けられるケースは少ないでしょう。

まとめ

今回は「競売とは何か?」について、仕組みや流れ、デメリットなどについて見てきました。
ローンなどの借金を返せなくなった時に強制的に不動産を売られてしまうものであり、市場価格よりも相当安く買われてしまう他、多くのデメリットがあるので不動産所有者にとっては可能な限り避けたいものです。

売却するにしても、競売となってしまう前に自主的に早期に市場で売り抜けて相場価格での売却成功を目指すように努力が必要です。
万が一債務の弁済が苦しくなり競売の現実味が増してきた時には、競売を避けるための特殊な方法である「任意売却」という方法もあります。
こちらはまた別のコラムで解説しているので、ぜひ参考になさってくださいね。

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