一物四価ってなぁに?

2019.01.31

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不動産の売買には路線価、公示地価、固定資産税評価額、実勢価格と土地の価値を示す価格が4つ存在し、この4つの価格を合わせて一物四価と呼ばれていることはご存知でしょうか?
少し小難しい言葉を並べてみましたが、実はこの4つの言葉、不動産の売買に際して重要と言えるほどのキーワードなのです。

今回はこの4つの価格について詳しく解説し、それぞれの意味を紹介していきます。不動産の売却を検討しているという方は、ぜひ参考にしてみて下さいね。

路線価はどんな価格?

路線価というのは国税庁が道路ごとに定めた土地の価格のことを指しています。この路線価には固定資産税路線価と相続税路線価の2つの種類が存在しています。

固定資産税の課税を目的とする固定資産税路線価は各市町村で算定され、相続税や贈与税の課税を目的とした相続税路線価の場合は国税庁で算定されています。対して相続税路線価は公示地価の8割程度が目安となっていますが、固定資産税路線価の場合は公示地価の約7割を目安に算定されているようです。

路線価の種類

相続税路線価は後ほど紹介する公示地価の約8割程度を目安に評価され、1月1日を評価時点として毎年7月頃に公表されます。また、課税価格を表すことが難しい土地や建物の場合は先ほど紹介した路線価方式が採用され、土地に面している路線価を基準として奥行きや距離などから金額によって評価、相続税や贈与税などの算定基準とされています。

路線価は都心部などの主要道路に面している標準的な宅地の1平方メートルあたり千円単位で表されます。路線価は税務署や国税庁のホームページでも確認することができるので、是非一度ご覧になってみてはいかがでしょうか。国土交通省:路線価図・評価倍率表

路線価を見たことがある方なら見たことがあるかもしれませんが、路線価は例えば100Cや160Bなど数字とA~Gまでの単位で表記されています。路線価は1000円単位での表記となっているので、100Cの場合は10万円/㎡と読み取ることができますね。

アルファベット部分は借地権割合と呼ばれる部分で、土地と建物の権利の割合について知ることができ、Aの場合は90%、Bの場合は80%とGまでの表記順に10%ずつ減っていきます。

また、路線価が定められていない地域の場合は表記がされていない状態になりますが、この場合は倍率方式という評価方法が採用されており、こちらも国税庁のホームページで確認することができます。

公示地価で基準価格がわかる?

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公示地価は不動産取引の基準価格となる価格のことを指しています。法律に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が判定し、その年の1月1日時点での地価が毎年3月に発表されます。公示地価は不動産鑑定士が評価するもので、土地の取引においてのあくまでも目安として作られているものです。

実際に取引する際に公示地価の価格がそのまま反映されるわけではなく、実際には売り手や買い手の事情や評価によって変わってきます。そのため、あくまで客観的に評価した土地の基準価格という認識でいると良いかもしれませんね。

路線価と公示地価の違い

公示地価の7割から8割程度を目安に評価される路線価ですが、どちらも土地に対する価格であるという共通点がありますよね。

ではこの2つの価格の違いはどのようなところにあるのでしょうか。既にお分かりいただけたかもしれませんが、この2つの価格の違いは、路線価が道路に面している土地の価格、公示地価が土地そのものに対する価格であるということです。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額はその名の通り固定資産税を課税するための基準となる評価額のことを指しています。
固定資産税は固定資産(土地、建物、償却資産)を所有している方が納税義務者となります。土地を所有していても、購入してから納税通知書が届くまで固定資産税の価格が分からないという方も多いのではないでしょうか。

実は固定資産税評価額は納税義務者であれば所有している土地の市役所などで確認することができます。また、手数料が発生しますが、固定資産税評価証明書を取得することでも確認することができます。こちらも市役所で取得することが可能となっています。

土地は公示地価の約70%ぐらい、建物は建築費の約50〜70%が評価額となっていることが多いです。評価は3年ごとに見直されています。
また減価償却を計算する際、土地と建物の按分の仕方が分からない時は評価証明を見れば計算することが可能です。

固定資産税路線価と固定資産税評価額に違いはある?

先ほど紹介した固定資産税路線価と固定資産税評価額は名称も似ていますし、どちらも固定資産税に関する価格であることから、それぞれの違いが分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

名称は似ていますが、この固定資産税路線価と固定資産税評価額の2つの価格は異なるものなので注意が必要です。
固定資産税路線価は先ほども紹介した通り道路に面した土地に対して評価された1平方メートルあたりの単価となっていますが、固定資産税評価額は土地全体の価格となっています。

実勢価格とは?

ここまでで路線価、公示地価、固定資産税評価額の3つを紹介しましたが、これらは土地取引の目安や税金の算定に使用されていることがわかりました。では、実勢価格というのはどういった価格のことを指しているのでしょうか。

実勢価格というのは、実際に取引される価格のことです。基準となる土地の価格を目安に買い手と売り手の合意によって取引が成立した際の価格が実勢価格と呼ばれています。
しかしながら、不動産広告などに掲載されている販売価格などはあくまで売り手側の希望する価格であり、実際に取引が成立していないことから実勢価格には該当しません。

公示地価と実勢価格に差が生じる理由は?

土地の基準価格とも言える公示地価ですが、同じく売買価格の参考となる実勢価格との間には価格差が生じています。これは売り手と買い手の事情が反映されることで実勢価格が決まることがあるということが理由として挙げられます。

また、土地(更地)の目安価格となる公示地価は実勢価格よりも土地価格の変化への対応が遅いという点なども理由として挙げられます。公示地価はその年の1月1日時点での価格が算定され、翌年まで対応することができないのに対し、実勢価格は取引事例を常に取り込みながら価格変化に応じて更新されていきます。

ちなみに路線価の場合は1月1日時点の価格が7月頃の発表となっているので、公示地価よりも更に対応が遅いということになりますね。
どちらも売買の参考となる価格なので、それぞれの特徴を理解して目安にしていくことが大切です。

まとめ

簡単にまとめると、路線価は相続税や贈与税の算定基準となる価格、公示地価は不動産取引の基準となる価格、固定資産税評価額は固定資産税を課税するための基準となる価格、実勢価格は実際に取引される価格となっています。

これら4つを合わせて一物四価と呼ばれていますが、場合によっては基準値標準価格という価格を合わせて一物五価と呼ばれることもあります。
それぞれに特徴があることはわかりましたが、意味をしっかりと理解するのはとても難しいですよね。実際にプロの不動産投資家でもこれらを全て理解していないという方もいらっしゃるようです。

ふくろうちゃん 不動産の入口不動産の価格っていろんな種類があるんだね~☆一物四価。難しい言葉です~><;
もっと詳しく知りたい人は掘り下げて調べてみるのも良いかもです~★

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