不動産投資における出口戦略として、不動産の売却は知っておきたい項目のひとつですよね。不動産の売却時に利益が出ると譲渡所得が発生し譲渡所得税がかかります。
売却した後に知識不足を後悔しないように、今回は譲渡所得に関して譲渡所得税や分離課税等の説明をふまえ、具体例を含めてご紹介いたします。
まず譲渡所得とは何でしょう？
譲渡所得とは土地や建物等を第三者へ譲渡（売却）する時に得られる所得のことです。売却益とイメージして頂ければ分かりやすいかもしれません。
一方で、譲渡する際に所得がマイナスになるものが譲渡損失です。
譲渡所得及び譲渡損失の金額は、下記のような計算式で算出します。
『譲渡収入金額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額＝譲渡所得(または譲渡損失)金額』
詳しくは後述しますが、この譲渡所得金額に決められた税率を掛けた金額が譲渡所得税となります。
この税率は所有期間の長短により税率が変わるもので、長期と短期での譲渡所得税の差は2倍近くになります。これは不動産投資の出口戦略を描く際のポイントです。
ちなみに、初心者の方には、上記計算式だけでは難しいかもしれませんので、次項で各単語の意味について簡単にご説明します。
売買金額のことです。
取得費とは原則、実際に購入や建築で支払った金額になります。土地建物の売買代金と購入した時に支払った不動産取得税、登録免許税などの税金も含まれます。
また、仲介業者から購入した場合は、仲介手数料などもその対象となります。これらの合計金額から建物の減価償却費を引いた金額が取得費となります。
ちなみに、相続で取得した不動産や購入時期が不明確な不動産など、取得費が分からない場合がありますよね。そのような場合には、長期譲渡所得の場合は売価の5%、または実際の取得費のいずれか高い金額が取得費となります。
不動産を売却する際に直接かかった金額になります。例えば、仲介手数料や印紙税、売却を目的とするリフォームであれば譲渡費として計上できる可能性が高いです。
ただし建物の維持や管理をするために払った（払っている）「管理費修繕積立金や固定資産税など」は譲渡費用にはなりませんのでご注意ください。
譲渡所得税とは、譲渡所得に対する税金になります。譲渡損失の場合は課税されません。不動産の譲渡所得は給与所得などの所得と分離して課税する「分離課税」です。
したがって、譲渡損失になったとしても給与所得と損益通算をすることができないので節税も不可能になります。これも不動産投資の出口戦略を描く際のポイントとなります。
譲渡取得税の税率は、譲渡する土地や建物の所有期間により下表のように変わります。なお、下表の税率には、復興特別所得税(2037年12月31日まで)も反映しております。
所有期間 所得税 復興特別所得税 住民税 計 短期(年以下) 30% 0.63% 9% 39.63% 長期(5年超) 15% 0.315% 5% 20.315%
記載の所有期間は、譲渡する年の1月1日時点での期間になります。例えば、2013年1月20日に土地や建物を購入し、2018年1月22日に売却した場合の所有期間は、実質5年を超えていますが、2018年1月1日時点では5年未満なので短期譲渡になります。
上表のように、所有期間が短期の場合には39.63%、長期の場合には20.315%とその差は2倍近くも税率が異なることが分かります。
例えば、給与所得の節税目的で新築マンションを購入したものの、所有期間5年以下で運よく取得費より高く売却した場合、短期所有で売却したために譲渡所得税が高額になり節税の意味がなくなる、という事例もあります。したがって、不動産の売却時期を検討する際には、是非この所有期間を重視されることをおすすめします。
ちなみに、相続で不動産を取得した際の所有期間は、被相続人(死亡した人)が取得した時期がそのまま取得された人に引き継がれます。
譲渡所得税は、下記のような計算方法で算出します。
『譲渡所得×（短期or長期）譲渡所得税率＝譲渡所得税』
具体例の紹介
これまでに、譲渡所得や譲渡所得税の算出方法を説明しました。次は、これらの計算方法で実際のイメージが掴めるように具体例をご紹介します。
2013年1月2日に、3,000万円で購入した賃貸物件(土地2,000万円、建物1,000万円)を、2018年12月30日に3,500万円売却した。なお、印紙税１万円、仲介手数料104万円、建物の減価償却累計額110万円、ローン残債2,700万円とする。
2013年1月2日に、3,000万円で購入した賃貸物件(土地2,000万円、建物1,000万円)を、2019年1月3日に3,500万円売却した。なお、印紙税１万円、仲介手数料104万円、建物の減価償却累計額110万円、ローン残債2,700万円とする。
2013年1月2日に、3,000万円で購入した賃貸物件(土地2,000万円、建物1,000万円)を、2018年12月30日に2,800万円売却した。なお、印紙税１万円、仲介手数料97万円、建物の減価償却累計額110万円、ローン残債2,700万円とする。
具体例では、保有期間は全てほぼ5年としており、1月1日前後で契約することでどのように変化するかを確認できるようにいたしました。
ご紹介したように、差が出るポイントとしては、①売却金額と②所有期間(5年を超えるか否か)によりかなりの差が出ることがわかります。分かりやすく比較するために下表で金額をまとめました。
単位：万円
| 具体例1 | 具体例2 | 具体例3 | |
|---|---|---|---|
| 譲渡益・短期 | 譲渡益・長期 | 譲渡損 | |
| 売却金額 | 3,500 | 3,500 | 2,800 |
| 譲渡所得額 | 505 | 505 | △190 |
| 譲渡所得税額 | 200 | 102 | 無し |
| 実際の手残り(参考) | 495 | 593 | 2 |
具体例の1と2では同じ売却金額で、所有期間が5年を超えるか否かで、譲渡所得税と実際の手残りの金額が98万円のひらきがあります。たった3日売却した日にちが異なるだけで98万円も変わってくるので、譲渡する時期の重要性がわかります。ちなみに、譲渡した日付は引渡し日が基本とされていますが、引渡し日または売買契約書の日付どちらでも選ぶことは可能です。
また、具体例3は譲渡損になるため譲渡所得税がかかりません。売却損にならないようにするためには、ローン残債に対する売却金額を慎重に検討することが重要です。
不動産投資の譲渡所得(譲渡)に関してイメージを持っていただけたでしょうか？譲渡をする際には、所有期間やローン残債等をしっかり把握しつつ、先述したポイント①所有期間の長短で譲渡所得税率が2倍近く変わること、②不動産の譲渡所得は分離課税のため給与所得等と損益通算できないことを押さえながら、自分の売りたい金額のイメージを持てるようになると良いですよね。
これは、購入時点でも先々の状況を予想すれば計算することが可能です。出口戦略のひとつとして、いついくらで売ればキャピタルゲインを得られるのかを計算しながら購入できるようになると初心者から一歩足を踏み出せるかもしれませんね♪
不動産投資で所有期間は節税ができてたのに、売却したら譲渡所得税が取られちゃうのは勿体無いです～！
短期譲渡と長期譲渡では税率が２倍近くも変わるんだね！ビックリです～！！
賢く節税♪賢く売却ができたらいいですね★
