表面利回り?実質利回り?違いはなに?

2019.01.29

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不動産投資を行うからには当然「儲かったかどうか」あるいは「どれくらい儲かりそうか」は投資をする?しない?を考えていく上で重要な要因です。
不動産投資での「儲かるかどうか=収益性」は、「利回り」で分析するのが基本です。

不動産における「利回り」は簡単に言うと「表面利回り(もしくはグロス利回り)」と「実質利回り(もしくはネット利回り)」の2種類が使用されます。
これらは計算の前提が大きく異なるものなので、混同して比較すると不動産投資の分析や検討が正しくできなくなってしまいます。

この記事では「利回り」「表面利回り」「実質利回り」の意味を説明しますと共に、後半では、不動産投資における「利回り」の目安とすべき水準についても合わせて説明します。

不動産投資における「利回り」

そもそも「利回り」とは何でしょう?
「利回り」とは「一定期間の間で投資元本に対して何%儲かったか」を示す比率です。
期間は任意に計算することは可能ですが、不動産投資でも、一般的な有価証券投資でも「1年間に何%儲かったか(年率)」で比較検討することが基本なので、以下では年率での利回りを前提に説明します。

次に元本とは投資するうえで当初使った金額のことを指します。
不動産投資の場合は、最初の物件購入価格を指します。

具体例や計算式を・・・と言いたいところですが、後段で説明する「表面利回り」「実質利回り」により異なりますので、後段で改めて説明します。

ここでは利回り=物件購入金額に対して年間何%儲かったかという概念だけまず認識しておいてください。

表面利回りとは?

続いてはまず単純な「表面利回り」について説明します。
「表面利回り」とは経費や積立金等の出費を無視した単純な利回りになります。
こちらは簡便な計算方法で、毎月の管理料や大規模修繕に向けた積立金などの「経費」を無視し、単純に年間の家賃収入を物件購入価格で割ることで計算ができます。従って計算式も単純で以下の通りです。

グロス利回り(%)=(12か月の家賃収入合計)÷(物件購入価格)×100

例えば、3,000万円のマンション物件、家賃が月13万円とすると、年間(12か月分)の家賃収入は13×12で156万円となりますので、

156万円(12か月の家賃収入)÷3,000万円(物件購入価格)×100=5.2%

従ってこちらの例とした物件についてでは、グロス利回りが5.2%となります。年間で当初の購入価格の5.2%も儲かるというのは、預金やほかの投資手段と比較してもなかなかの水準に見えます。
しかし、残念ながら、実際に手元に3,000万円の5.2%、156万円が毎年実際に入ってくることは基本的にありません。なぜなら、不動産投資においては、毎月入ってくるお金(家賃収入)だけでなく、毎月出ていく、もしくは積み立てておくお金(経費)があります。
これを加味した計算式が、次章で紹介する「ネット利回り」です。

実質利回りとは?

実質利回りは不動産投資における諸経費を加味した収益率になります。
表面利回りの計算は簡単ですが、毎月出ていく「諸経費」の影響を無視しているという難点があります。
不動産投資において毎月の「経費」が一切かからないということはまずなく、一般的には下記のような経費や積立金が発生します。

  • 物件管理料
  • 修繕積立金
  • その他臨時の設備更新費用(エアコン、廊下の電球、自動ドアなど)

一棟買いか区分所有なのか、管理会社を通しているかどうか、サブリースなどのシステムを利用しているかどうかなどにより経費の内訳は異なりますが、いずれにしましても上記のような「経費」が一定額かかることは避けられません。
実質利回りではこれらの「出ていくお金」を加味して、利回りを計算します。計算式は以下のようになります。

ネット利回り(%) ={(12か月の家賃収入合計)-(年間の経費)}÷(物件購入価格)×100

例えば先ほどの事例を引き継いで、物件価格3,000万円、家賃月13万円の物件について、年間の管理関連の経費が30万円としますとネット利回りは下記の通りになります。

{156万円(12か月の家賃収入)-30万円(年間の経費)}÷3,000万円(物件購入価格) =4.2%

従ってこの物件のネット利回りは4.2%となります。この物件のグロス利回りは前章で計算した通りで5.2%でした。
このようにグロス利回りとネット利回りでは、「グロス利回り」の方が大きくなり、かつ、年間経費が大きくなればなるほど、同じ物件のグロス利回りとネット利回りの差は広がります。

平均的な利回りは何%?

利回りの考え方について一通り説明した所で、最後に一般的な利回りの「目安」について説明します。

尚、原則として一般的に不動産業者や不動産投資の広告などに表示されている「利回り」はグロス利回り(表面利回り)を指すのが基本です。
投資物件を比較・検討する際はこの点を念頭に置くことと、「実際には諸経費が掛かるので、表示されている利回り通りには儲からない」ということを認識しておく必要があります。

さて、利回りの平均的な水準ですが、都心部と地方で分けて考える必要があります。
これは、都心部は不動産価格が高く、また地方と比較すると空き家になるリスクが低いため、利回りが低い、逆に地方は利回りが高いが、過疎化の進行、少子化の加速などを背景に空き家になったり、将来の不動産価格が下落する可能性が相対的に高いためです。
言い換えれば、都心の方がリスクもリターンも低い、地方の方が相対的にはリスク・リターンが共に高いとみることができます。
従って利回りの目安も都心と地方で分けて考える必要があります。

簡単化のためワンルームマンションで比較しますと、2017年度の港区・品川区・目黒区・大田区といった都心部で4%半ば程度、地方での政令指定都市クラスで5~6%程度というのが平均的な水準です。
これより田舎の平均は公式に発表されているものはないですが、この5~6%より高い水準であることが類推されます。

この「平均」については一部の極端に利回りが高い物件が平均を引き上げている点に注意が必要です。利回りはどんなに低くてもプラスの水準となる一方、利回りが極端に高い物件は二けた%を優に超える物件も少数ながら散見されるのが基本だからです。
従って、感覚的なものにはなりますが、一般的上記の平均並みの物件は、その地域では「利回りが高めな印象」を持たれる物件となります。

利回りが高いことは一見いいように見えます。しかし利回りが高いのは、物件が古い・立地が不便など様々な理由で空き家リスクが高い、地域的に価格変動リスクが高いなど、何らかのリスクを孕んでいることが考えられるので、不動産投資に精通している方でない限り、不用意に利回りの高い物件に手を出すのはおすすめできません。

上記を勘案したうえで推測される都心・地方それぞれの「無難」な物件の利回りの目安は、先ほどの平均より一回り低い水準の物件となります。
具体的な目安としては、都心で4%前後、地方では4~4.5%程度の物件が「無難な物件」の目安と言えます。

最後にどのような利回りの物件を選ぶかは投資家のリスク許容度によるところではありますが、「リスク・リターンが程よい」物件の目安としては都心・地方それぞれ上記利回りを目安にしましょう。
もっと言うと、地方の方が利回りは高いですが、前述の通り「リスクも高い」ということになりますので、特に不動産投資初心者についてはまずは都心の不動産で利回りは低めながらも堅実に収益を上げていくのが無難といえます。

まとめ

今回は不動産の収益性の比較するうえで用いられる「利回り」について「表面利回り」「実質利回り」の二つの考え方について説明しました。後半では一般的な利回りの目安について紹介しました。
不動産投資において「どの程度儲りそうか、どの程度儲かったか」を正確に認識できることは投資で成功するうえで必要なことですので、「利回り」についてしっかりと理解しておくことが肝要です。

不動産の入口利回りって言っても「表面利回り」と「実質利回り」があるんだね★
購入検討している物件の利回りを計算するとき、表面利回りと実質利回りの両方を計算してみることをオススメするです♪

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