不動産投資が相続にオススメな理由★

2018.12.25

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大切な資産を大切な家族に残したい。現金で残すのか有価証券で残すのか、不動産で残すのかなど様々な相続の方法があります。
不動産投資は相続税対策でも非常に効果的ではありますが、相続税法改正により2015年1月から相続税の基礎控除額が大幅に減額されることで実質的な増税がなされることになりました。
50年ぶりの大改正により、基礎控除額は改正前と比べどれぐらい減ったのでしょうか。

改正前の基礎控除 5,000万円+1,000万円×法定相続人数
改正後の基礎控除 3,000万円+600万円×法定相続人数

例えば法定相続人が妻と子供3人の合計4人だった場合
改正前の基礎控除は5,000万円+1,000万円×4人=9,000万円までが控除されていました。
2015年1月の改正後の基礎控除額は3,000万円+600万円×4人=5,400万円までしか控除されなくなりました。

基礎控除以内の相続であれば問題は生じないのですが、この大改正による影響で相続税を支払わなくてはならない家族が増えてしまいました。
相続トラブルが起こらないためにも、誰が何を受け継ぐのか。分配の割合はどうするのかなど事前に家族で話し合い、相続税対策をしておくことが重要です。
そこで今回は不動産投資を始める際のメリットでも少し触れましたが、もう少し詳しく相続税について解説してきます。

相続税の計算方法

相続税は非常に複雑な計算方法になります。
ここでは2015年1月以降の税制改正後の相続税の計算方法になります。

  1. 課税価格の合計額―基礎控除額=課税遺産総額
  2. 課税遺産総額×各法定相続人の法定相続分=法定相続分に応ずる各法定相続人の取得金額
  3. 法定相続分に応ずる各法定相続人の取得金額×税率―控除額=法定相続分に応ずる算出税額
  4. 相続税の総額×各人の課税価格÷課税価格の合計額=各相続人の税額
  5. 各相続人等の税額から各種の税額控除額を引いた残りの額が各人の納付税額になります。

このような順番で各人の相続税額を計算します。少し複雑になるので一つずつ見ていきましょう♪

①の課税価格の合計金額とは

相続財産+みなし相続財産―非課税財産―債務および葬式費用+3年以内の贈与財産の合計金額となります。

  • 本来の相続財産…現金、有価証券、不動産など金銭に見積もることが出来る全ての財産
  • みなし相続財産…生命保険金や死亡退職金など
  • 非課税財産…墓地や仏壇など。また死亡保険金と死亡退職金は500万円×法定相続人の金額までの部分は非課税とされています。
  • 債務および葬式費用
  • 3年以内の贈与財産…死亡前3年以内に財産を贈与されている場合は、贈与された時の価格を加算

①の基礎控除額とは

法定相続人とは、法廷で定められた相続人のことを指し、被相続人の配偶者は常に法定相続人となります。また順位は以下の表の通りになります。

改正後の基礎控除 3,000万円+600万円×法定相続人数

法定相続人 相続

③の税率は国税庁のホームページにも記載されていますが以下のとおりになります。
国税庁ホームページ

相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
~1,000万円 10%  
1,000万円超~3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円超~5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円超~1億円以下 30% 700万円
1億円超~2億円以下 40% 1,700万円
2億円超~3億円以下 45% 2,700万円
3億円超~6億円以下 50% 4,200万円
6億円超~ 55% 7,200万円

具体例の紹介

では2通りの具体例で解説していきます。

法定相続通りの場合

【具体例1】総額1億円の財産を法定相続分通り、妻5,000万円、子供A・B2,500万円ずつ相続することになりました。

まず相続人全員が支払う相続税の合計額を計算します。
法定相続人が3人なので、
基礎控除額=3,000万円+600万円×3=4,800万円
①課税遺産総額=1億円―4,800万円=5,200万円

各人の法定相続分に基づく取得金額は
②妻:5,200×1/2=2,600万円
②子供A・B:5,200×1/4=各1,300万円

法定相続分の算出税額を計算します。
税額と控除額は上記の速算表参照
③妻:2,600万円×15%―50万円=340万円
③子供A・B:1,300万円×15%-50万円=145万円
合計相続税額は340万円+145万円+145万円=630万円

各法定相続人の支払う相続税は
⑤妻:630万円×1/2=315万円
⑤子供A・B:630万円×1/4=各157.5万円

ただし妻の相続税315万円は配偶者控除により0円になります。

法定相続通りではない場合

【具体例2】総額1億円の財産を話し合いの結果、妻8,000万円 子供Aが1200万円 子供Bが800万円を相続することになりました。

具体例の1と同じ流れで、まずは相続人全員が支払う相続税の合計額を計算します。
基礎控除額=3,000万円+600万円×3=4,800万円
①課税遺産総額=1億円―4,800万円=5,200万円

各人の法定相続分に基づく取得金額は
②妻:5,200×1/2=2,600万円
②子供A・B:5,200×1/4=各1,300万円

法定相続分の算出税額を計算します。
税額と控除額は上記の速算表参照
妻:2,600万円×15%―50万円=340万円
子供A・B:1,300万円×15%-50万円=145万円
合計相続税額は340万円+145万円+145万円=630万円

今回は法定相続分通りではないため、各法定相続人の支払う相続税は
妻:630万円×8,000万円/1億円=504万円
子供A:630万円×1,200万円/1億円=75.6万円
子供B:630万円×800万円/1億円=50.4万円

ただし妻の相続税504万円は配偶者控除により0円になります。

配偶者控除とは1億6千万円もしくは配偶者の法定相続分相当額の多いほうの金額までは相続税が課税されません。
今回は妻の法定相続分 1億×1/2=5,000万円<1億6千万のため、1億6千万円まで配偶者の税額から控除されます。

このように相続財産が多ければ多いほど、相続税が高くなります。
相続税対策、つまり相続財産を減らす方法の一つとして、不動産投資があります。

現金や株などの有価証券は時価で評価されるのに対し、不動産の評価は時価(実勢価格)よりも低い「路線価」「固定資産税評価額」で評価されます。
路線化は市街地の土地の価格を査定する方法で相続税の計算の際に用いられており、実勢価格のおおよそ80%を目安に付されています。

そのため現金で1億円であったり有価証券で1億円をそのまま相続するよりも相続資産の評価を下げることが可能になります。
路線価は土地の評価のみで、建物部分の評価は固定資産税評価額を用いて計算されます。

また不動産投資の場合は建物の評価額が更に30%控除されます。
他にも小規模宅地の特例を使える場合は50%または80%の減額が可能になります。
小規模宅地の特例とは、相続などにより取得した事業用や居住用の宅地などの評価の特例で、一定の条件を満たせば一定の面積まで50%もしくは80%の減額ができるという特例になります。

他にも相続税の圧縮方法に「生前贈与」とい方法があります。

贈与とは

生前贈与という言葉をよく聞きますが、そもそも生前贈与とはなんでしょうか?
生前贈与とは言葉の通り「生きているうちに財産を譲る」という考え方です。
生前に贈与をすることにより相続財産を減らし、結果的に相続税を減らすことを目的とします。
生前贈与になる対象は不動産でも現金でも有価証券でも基本的にどのようなものでも贈与が可能です。

ただし贈与を行えば当然、「贈与税」が課せられます。

生前贈与のメリット

  • 贈与する相手を自身で決められる
  • 贈与により財産を減らし相続税を圧縮することが出来る
  • 比較的、短い期間で贈与をすることが可能

デメリット

贈与税の課税制度には2つあり、「暦年課税制度」「相続時精算課税制度」があります。
「暦年課税制度」とは1月1日から12月31日までの間で110万円以内であれば贈与税がかかりません。

この制度を利用し、毎年110万円の贈与をすれば徐々に相続財産を移行することが出来ます。
ただし毎年110万円の贈与をしていると連年贈与と税務署から指摘される場合があります。
また贈与した年から3年以内に贈与者が死亡した場合、相続税の課税対象になるので注意が必要です。

「相続時精算課税制度」とは相続税と贈与税を一体と捉え贈与税の支払いを相続時まで先延ばしをし、相続時に精算する方法になります。

60歳以上の親または祖父母から20歳以上の子供である推定相続人(代襲相続人を含みます)および孫に対する贈与のうち、2,500万円までを非課税となりますが2,500万円を超える金額に対しては一律20%の贈与税が課せられます。
また相続時精算課税制度を利用すると、暦年課税が利用できなくなります。

つまりこの相続時精算課税制度を利用した場合、2,500万円が非課税になるのは贈与税のときだけであり、相続時の精算の時には2,500万円の部分も含め相続財産として扱われます。

まとめ

不動産投資は相続税の対策として有効的な手段の一つになります。相続税の対策の一つとして生前に贈与をする方法もあります。
相続の場合は不動産を購入した際1度だけ課せられる「不動産取得税」が非課税ですが、贈与の場合は不動産取得税が課せられるので注意が必要です。

不動産の入口大切な資産を大切な家族に残したい。でも残された家族は高額な相続税を支払うことになっちゃうのは嫌ですよね。
相続税を圧縮する手段の一つとして、時価よりも低く評価される不動産での相続を検討してみてはいかがでしょうか?★

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