不動産投資の種類を大きく2つに分けると、一つは株式投資のように値上がり益を期待して不動産を取得するという方法です。 もう一つは、賃貸物件を購入して、家賃収入を受け取るという方法です。
前者のキャピタルゲインを期待して不動産投資をするという場合には、よほど不動産の目利きと、ある程度の資金力、それと情報力がないとなかなかそういう投資用不動産に巡り合うことは難しいというのが現状です。
一方で賃料収入を期待して、いわゆるインカムゲインを重視する不動産投資の場合は、キャピタルゲインを期待する投資用不動産よりは入手しやすいというメリットがあります。 そこで今回はインカムゲインをメインとする不動産投資についてお話をしたいと思います。
賃貸物件を運用するインカムゲインを期待する不動産投資は、金利が低い一方で投資金額の割には賃料収入が高めということもあり、少ない自己資金でかなり大きな投資をすることも可能です。 その理由は金融機関から投資不動産用のローンを組んだとしても、今の借り入れ金利であれば、家賃でも十分支払うことが可能です。
例えば、
の場合、ボーナス払いをせずに毎月支払う金額は66,252円になります。
ということは、この支払金額以上の賃料の物件を購入すれば、月額の支払いは入居者が上支払ってくれる賃料で充当することが出来るということになります。
つまり、オーナーの融資に対する負担というのは事実上ないということなります。仮に月額の賃料が70,000円の物件があれば、利回りで計算すると、
70,000円×12ヶ月÷2,000万円=0.042=4.2%
4.2%の利回りということは、不動産投資ではほぼ平均的な利回りなので、物件を探すということはそれほど難しいことではありません。このように不動産投資においては、金融機関で融資を受ける金利と家賃収入の利回りというのは、非常に密接な関係にあります。
ただ、不動産投資ではこの家賃収入というのは支払いに直結するということもあり、極めて重要な資金なのは言うまでもありません。
ところが、不動産投資をする上で賃貸の管理は専門業者に委託していると、仮にその委託している賃貸管理をしている会社が破綻してしまうと、金融機関への借り入れが支払えないと言う大きな問題に直結します。
最近ではあるシェアハウスを販売する会社が家賃利回りは7％を謳って販売した結果、年収1000万円ほどのサラリーマンが3億円ほど融資を受けて数棟のシェアハウスを購入したけれども、支払原資である家賃収入が入金されなくなってしまうという事態が発生しました。
このニュースは社会問題にまで発展して、多くの人がご存知かと思います。
一般的に年収1000万円のサラリーマンが満額で融資を受けられる金額は、多くても5,000万円ですが、投資用不動産の場合は、家賃収入が支払原資になるので、30,000万円も借りることが出来ました。
もちろん、この場合はそのシェアハウス業者と銀行が結託をしていたという事情がありましたが、基本的には融資の返済に対し、支払原資が見込めるのであれば、今のように借入金利が低く、家賃利回りが高ければ、融資金への支払いが滞納するということは計算上ありません。
ところが、今回のシェアハウスの事件のように民間企業が携わっている以上、なにかしらの問題が発生すれば、企業が破綻することは資本主義社会である以上常にありえることです。
しかしながら、もし家賃の管理会社が破綻してしまった場合には、オーナーである不動産投資の投資家はどのような対策をしたほうがいいのでしょうか。
一般的に賃貸管理を委託している場合は、オーナーが賃貸管理会社とサブリースの契約をしていることがほとんどです。
この場合のサブリースの契約の内容というのは、オーナーである不動産投資家が賃貸管理会社と賃貸借契約を結び、賃貸管理会社はこの不動産を転貸するという内容になります。
つまり、賃貸管理会社がオーナーである不動産投資家から不動産を借りて、借りた不動産を今度は賃借人に又貸し（転貸）するという仕組みです。
このサブリースの仕組みをもう少し実務的にお話をすると、例えば10万円の家賃で賃貸管理会社が入居者と賃貸借契約をします。
ここから手数料などを差し引いた金額をオーナーである不動産投資家に支払うと言う仕組みがサブリースになります。
また、敷金や礼金の取扱はどうなるのかということになりますが、これはその時の状況に応じて行われます。
一般的には、敷金と礼金は賃貸管理会社が賃借人から受け取り、それをオーナーである不動産投資家に送金するという流れになります。
以上が不動産投資のサブリースの仕組みなりますが、この状況で賃貸管理会社が破綻してしまった場合に、オーナーである不動産投資家がしなければいけないこととしては、まず、賃貸管理会社とのサブリース契約を破棄を賃貸管理会社に通知することです。
次に賃貸管理会社が契約をした入居者に対して、賃貸管理会社とのサブリース契約が、賃貸管理会社が破綻したため解約になった旨を伝え、当面オーナーに直接賃料を振り込むように申し伝えることです。
この場合法的に進めることが必要ですので、まずは記録として残る内容証明郵便で賃貸管理会社へ通告するようにしましょう。
一方で、オーナーの中には法律に詳しくない人もいるかも知れないので、ある程度余裕があるのであれば、法的な手続きを弁護士に依頼をして、サブリース契約の解約や入居者の家賃送金の変更の案内などを代行してもらうようにしましょう。
弁護士にこのような実務に立ちあってもらえば、法律に則って実務が進みますので、事務手続きはスムーズに進みます。
次に賃貸管理会社への対応と同時にやって置くべきこととしては、金融機関との支払いの繰り延べの交渉です。
金融機関は融資を受けた人が融資の延滞が起こすと、金銭消費貸借契約に基づいて期限の利益喪失され、一括弁済を請求します。
これは金銭消費貸借契約は決まった期日に決まった金額を返済するという内容の契約ですので、支払いが延滞されるということは契約違反ということになります。
契約不履行の結果、金銭消費貸借契約は破棄されるということになります。
ただ、今回の場合は賃貸管理会社が破綻したために賃料が受け取れなくなってしまったということが原因となりますので、その旨を金融機関に伝えて交渉すれば、交渉のテーブルに乗ってくれるはずです。
というのは、金融機関の立場としても、事故なく融資金を返済してもらうことで、そのことが金融機関にとっても収益になりますし、何よりも賃貸管理会社の破綻が原因ということは、オーナーである不動産投資家には責任がないからです。
したがって、こちらに関しても、賃貸管理会社とのサブリース契約の管理事務と同じように、弁護士に依頼をすれば費用はかかりますが、交渉はスムーズに行くことになります。
以上の作業については、緊急に発生した問題を解決するための対処になります。
次はある程度問題が沈静化した場合には、今後自分の保有している不動産の管理をどのようにするのかということをもう一度よく考えて見ることが大事です。
通常賃貸不動産の管理については、
この3つに分けることが出来ます。ある程度自分の時間に余裕のある不動産投資家は、賃貸人を募集して契約実務を行う不動産会社に委託するという方法があります。こちらの方法に関しては、入居後の責任というのはオーナーに帰結します。
例えば、賃借人が家賃を滞納した場合など、あるいは賃借人が退去する際のリフォームの手当等などは、全てオーナーである不動産投資家がやることになります。
このやり方ですと、収益的なもの関しては賃借人と直接やり取りをするということになるので、管理手数料などは引かれずに満額で賃料を受け取ることが出来ます。
他の2つの方法としては、賃貸事務に係るすべての業務に関して賃貸管理会社が対応してくれます。
ここで注意したい点としては冒頭でもご案内をしたように賃貸管理会社が倒産した場合のリスクがあるということです。
したがって、不動産投資を円滑に賃貸管理会社に運用してもらうためには、まず賃貸管理会社選びをしっかり選ぶということです。
選ぶポイントとしましては、まず数社を選び、選んだあとその会社の基盤などしっかりチェックをして、最終的には連絡をして面談をしてみるということです。
不動産は大きな資産になるので、しっかり調べることをオススメします。
