「不動産投資で節税ができる」と聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。
しかし、節税目的のみで不動産投資を始めると失敗する可能性もあります。
そこで今回は、不動産投資で節税は可能であるか、その効果について解説します。
不動産投資を節税目的で行うことは、結論から言うと可能だとされています。
ただし、税金の種類によって異なります。
不動産投資によって節税できる可能性がある税金には、所得税、住民税、相続税、贈与税などがあります。
所得税とは、1年間（1月1日から12月31日まで）に得た収入から必要経費や所得控除などを差し引いた金額に対してかかる税金です。
日本は「累進課税制度」を採用しているので、所得金額が大きくなるほど税率も大きくなります。
所得税には、所得の合計に対して課税される「総合課税」と他の所得と合算せずに独自の税率で算出する「分離課税」があります。
不動産所得は総合課税の対象となり、黒字と赤字を相殺できる「損益通算」が可能です。
そのため、不動産投資で赤字が出たとしても、給与所得などと差し引いて損益通算ができるので、結果的として節税につながります。
また、不動産取得費を減価償却費や修繕費、保険料などを経費として計上することで節税になります。
所得税額の算出方法は、以下のとおりです。
所得税額＝課税所得×税率－課税控除額
不動産所得の求め方は、以下のとおりです。
総収入額－必要経費＝不動産所得の金額
減価償却費が大きいほど、赤字が大きくなるため、所得の圧縮により節税効果が高まります。
住民税は、道府県や市区町村などの自治体に対し納める税金を指します。毎年の所得に応じて支払います。
住民税も同様に損益通算や諸経費を計上して節税することが可能です。
ただし、損益通算は不動産購入の初年度に可能ですが、2年目以降は有効とは言えません。
別荘などのリゾート物件や組合事業などの赤字においても損益通算が可能となる所得にはあたりません。
現金で保有しているよりも不動産を保有している方が相続税評価額が下がるため、節税につながります。
たとえば、1億円の現金を相続した場合は、1億円が課税対象となりますが、
不動産（土地）であれば、8,000万円程度まで下がるケースもめずらしくありません。
また、借地や借家を相続した場合は、さらに相続税評価額が下がる可能性が高いです。
相続税評価額は、相続税や贈与税を算出する際の基礎となる課税価格を指します。
相続税評価額の評価方法には、さまざまな種類があります。
たとえば、土地では「路線価方式」と「倍率方式」です。
建物の評価は「固定資産税評価額×1.0」で算出します。
相続税の算出方法は、以下のとおりです。
（総財産額 — 基礎控除額) × 相続税率
なお、相続税は、配偶者の税額軽減制度により、一定の条件を満たした場合に税額が優遇されます。
一方、贈与税も同様に相続税評価額をもとに算出します。現金で贈与するよりも不動産で贈与する方が節税につながります。
ただし、不動産の贈与には登録免許税や不動産取得税が課税されるので覚えておきましょう。
不動産収入が増えると、個人で節税するよりも法人化を検討される方もいるでしょう。
個人の所得税には「累進課税」が適用されるので、所得が多ければ多いほど、税率も大きくなります。
そのため、個人での最大税率は55％です。その一方で、法人にかかる法人税は「比例税率」が採用されており、最大税率は33％です。
法人を設立する際は、収入印紙代や定款の認証手数料、司法書士に依頼した場合の報酬などの費用がかかります。
一般的には20万円程度の諸経費が発生します。
