大手企業も採用!マンション第三者管理方式のメリット・デメリットについて

2022.10.24

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マンション管理会社が理事会に代わって、マンションを維持管理する「第三者管理方式」の導入が広がっています。
第三者管理方式は、これまでリゾートマンションや投資用マンションの管理手法として普及していました。

しかし、不動産大手の三井不動産や住友不動産が試験導入を行っているほか、管理大手の長谷工コミュニティも本格展開しています。

(参考:日本経済新聞「理事会なしマンション増加 住友不など第三者管理」

マンション管理の現状

共同住宅のマンションは、適切に維持管理しなければなりません。
分譲マンションの管理は、従来であれば、区分所有者で構成する「理事会方式」が採用され、最高責任者は「管理者」と呼ばれています。

しかし、区分所有者の高齢化や理事の担い手不足などにより「第三者管理方式」が採用されるケースが増えてきています。

第三者管理方式とは?

管理組合の運営を「管理会社」や「マンション管理士」など、外部の専門家に委ねることを指します。
第三者として委託するものとして、マンション管理会社やマンション管理士以外にも、弁護士、税理士、司法書士、建築士などが挙げられます。

2011年の標準管理規約改正により、理事の要件を居住している区分所有者に限定が撤廃されました。
2016年には、標準管理規約35条に​​​​「外部専門家を役員として選任できることとする場合」が追加されています。

第三者管理方式の種類

理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型

理事・監事外部専門家型は、従来どおり理事会を設け、理事または監事、理事長等に外部専門家を入れる方式です。
運営面の不全の改善、計画的な大規模修繕等の適切な実施、耐震改修・建て替え等の耐震対策等専門的知見が必要な場合を想定。

外部管理者理事会監督型

外部専門家が管理者となり、理事会は監事的立場となり、外部管理者を監視する方式です。
高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズの高いマンション(大規模な新築マンションなどを中心に想定)

外部管理者総会監督型

外部専門家が管理者となり、理事会は設けず、区分所有者から監事を選任して監視、総会が管理者を監視するものです。さらに監査法人等の外部監査を義務付けます。
高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズの高い、規模の小さいマンションを中心に想定。

第三者管理方式のメリット・デメリット

メリット

区分所有者の負担軽減

理事は輪番制であることが多く、区分所有者の高齢化により、マンションの管理・運営が機能しなくなるケースも少なくありません。
そのため、外部専門家に第三者管理方式によるマンションの管理・運営を委ねることができれば、区分所有者の負担も軽減されます。

課題解決が期待される

外部専門家が役員になることにより、マンションの課題解決に向けた迅速な対応が期待できます。

適切な管理運営ができる

マンションの定期的なメンテナンスや大規模修繕工事などは、専門知識が不可欠です。
外部専門家のアドバイスによって、適切なタイミングでレベルの高い管理を行うことができます。

デメリット

管理費の増加につながる

有償で外部専門家に管理を委託するため、 費用が発生します。
その委託費は、月々の管理費増加につながります。

利益相反行為の可能性

外部専門家が自社で工事を受注する場合など、利益相反行為が生じる可能性があります。

住民の交流が減少する

理事会を設けない第三者管理方式では、住民同士の交流が減少する可能性があります。

第三者管理方式の今後について

マンションの老朽化や住民の高齢化により、今後は「第三者管理方式」のニーズが高まることが予想されます。
第三者管理方式を採用したマンションであっても、区分所有者は何もしなくてよいというわけではありません。
なかでも、利益相反行為のチェックが重要となるでしょう。

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