賃貸経営を行う上で最も気になるのが空室リスクです。
長い期間、複数の部屋で空室が続くと赤字になってしまうケースもあります。

しかし「空室対策の具体的な方法がわからない」などと悩んでいるオーナーさんもいらっしゃるのではないでしょうか？
そのような空室リスクを回避する方法として「空室保証」というサービスがあります。
今回は、空室保証の仕組みやサブリースとの違い、空室保証のメリットデメリット、注意点などを解説します。

そもそも「空室保証」とは？

空室保証とは、保証会社に毎月保証料を支払い、空室が発生した際に保証会社が家賃を保証する仕組みです。
保証料は、一般的に家賃の80~90%程度であることが多いです。したがって、​​家賃の満額が保証されるわけではありません。

例えば、保証料が90％で実際の​​家賃が10万円であれば、10万円 × 90％ ＝ 9万円（保証賃料）となります。
期間は2年〜30年など、保証会社によって幅広くなっています。

入居者募集や物件管理などは、オーナー自らが行うか別の不動産会社に依頼します。
一方、​​賃貸管理会社のオプションサービスとして空室保証が付いているケースもあります。

空室保証とサブリースとの違い

サブリース契約は、不動産会社がオーナーの所有する物件を一括で借り上げて入居者に貸す仕組みです。
オーナーと不動産会社はサブリース契約を結びます。

これにより、オーナーは管理業務などを行わず、賃貸経営のすべてをサブリース業者に任せることができます。

サブリースの種類

サブリースには​​「賃料固定型」と「実績賃料連動型」の2種類があります。
「賃料固定型」は、家賃収入に関係なくオーナーに一定の賃料が支払われます。

家賃が上がっても下がってもオーナーが受け取る金額は変わりません。
「実績賃料連動型」は、実際の家賃に応じてオーナーに支払われます。
景気がよければ賃料アップが期待できますが、不景気であれば賃料が下がる可能性があります。

サブリースの保証賃料

サブリース契約で保証される賃料は、一般的に家賃の70〜80％とされています。
契約期間は不動産会社によってさまざまですが、保証賃料は2年毎に見直すことが多くあります。

空室保証では、礼金や更新料などの家賃以外の収入はオーナーが受けとりますが、サブリースの場合は、オーナーに支払われません。
家賃の70〜80％の保証賃料のみとなります。

滞納保証について

不動産会社によっては「滞納保証」というサービスがあります。
「滞納保証」とは、オーナーが保証料を支払い、入居者の家賃滞納があった際に保証会社や管理会社が立て替えて、オーナーに滞納分を支払う仕組みです。
不動産会社のオプションとしてついているケースもあります。

物件によっては、保証人不要で滞納保証を加入条件とし、その費用を入居者負担とする場合も多くあります。
契約期間は、一般的に2年で更新するところがほとんどです。

空室保証のメリット・デメリット

空室保証は、それぞれどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか？それぞれ解説します。

空室保証のメリット

空室リスクの軽減

空室になった際も保証賃料が入るので、空室リスクをある程度回避することができます。
サブリースも同様のメリットがあります。特に区分マンションのオーナーは、場合によっては家賃収入ゼロになるリスクもあるため、空室保証の利用で安定した収入を得ることができます。

融資を受けやすくなる可能性

一定の家賃収入が保証されているので、融資を受ける際に審査が通りやすくなる可能性があります。
審査は、年収や勤務先、物件の収益性などの「属性」が重要となります。

稼働率により収入がアップする

賃貸物件の稼働率が高ければ、損失を補填する必要がなくなるため収入アップが期待できます。

空室保証のデメリット

毎月の保証料がかかる

入居率に関係なく、毎月一定の保証料がかかるという点です。空室が改善しないかぎり、保証料を支払い続けなければなりません。

家賃収入を満額受けられない

毎月保証料を支払うため、常に家賃の満額を受けることができません。
一般的には家賃の80~90%程度ですので、稼働率が90％程度であれば空室保証の利用は不要となるでしょう。

つまり、安定した家賃収入が見込まれますが、入居率が高くなると逆に損をする可能性もあります。

家賃の設定ができない

オーナー側から家賃の設定はできません。
保証会社に家賃設定の権限があります。前述の通り、数年に一度は、賃料の見直しが行われることがあるので注意が必要です。

空室保証の注意点

空室保証は安定した家賃収入が期待できるため、利用したいオーナーもいらっしゃるかと思います。
しかし、いくつかの注意しておきたい点があります。

家賃滞納は対象外

あくまで空室保証であって、家賃滞納に関する保証は対象外になります。
家賃の回収や督促の業務は、オーナー自身が行う必要があります。
家賃滞納に関する保証は、滞納保証を利用しましょう。

空室保証が必要であるか検討する

築浅で立地が良い物件は人気があり、空室リスクが低いケースがあります。
こうした人気物件で空室保証が本当に必要なのかどうかを検討してみましょう。

空室がない状態で保証料を支払い続けることは、逆に損をしてしまうこととなります。

計画的に融資を受ける

空室保証で融資の審査が通りやすくなる可能性がありますが、返済に支障が出ない程度に身の丈に合ったローンを組む必要があります。

まとめ

ここでは、空室保証の仕組みやサブリースとの違い、空室保証メリット・デメリット、注意点までを解説しました。
空室保証は、空室が発生した際に保証料を支払いますがサブリースのように一括借り上げを行いません。

また、空室保証の保証料は家賃の80~90%程度であり、満額は保証されないですが、空室があっても安定した家賃収入を得ることができます。
とはいえ、立地が良い物件で空室リスクがない場合は、空室保証が不要になる場合もあります。
空室保証の注意点としては、家賃滞納は保証の対象外であること、融資を受ける際には計画的に返済可能な範囲で行うことが大切です。