設備の故障!修理や交換の時期は?

2021.07.05

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不動産投資にもさまざまな設備が必要です。
入居率を高めるためにも、設備は注目されるポイントになるでしょう。

設備ひとつでも、入居者の生活に大きな違いが生まれるからです。
その設備も永遠に使えるわけではありません。
どの程度の耐用年数を持ち、いつ修理や交換が必要になるのか、把握しておくことが不動産投資としても大切です。

エアコンの償却期間と寿命

現在の不動産投資物件で、エアコンは必須の設備です。
以前なら入居者があとから取り付けるケースが一般的でしたが、現在では設備として整っているのが当たり前となりました。
これで入居率が上がるなら何ら問題はありませんが、やはり永遠に使えるわけではありません。

税務上の減価償却としては、エアコンは6年の扱いです。
6年間で減価償却していきますが、これと設備の寿命は違います。

大事な注意ポイントですが、税務上の減価償却は法廷耐用年数であり、あくまでも帳簿上の耐用年数と考えなければいけません。
現実的な製品の耐用年数と直結しているわけではないのです。

エアコンでも、基本的に6年というのは修理する範囲になります。
まだまだ部品もそろい、修理が可能な時期にあたるからです。
一般的にエアコンは10年が目途とされているのにも、この修理可能な範囲が大きくかかわってきます。

修理をするには部品が必要ですが、メーカーは10年を部品の生産期限としています。
つまり、生産開始から10年間は部品を作り続けますが、それ以降は生産をやめるかもしれません。
もちろん、汎用的な部品に関しては生産が続きますが、すべてがそうとは限らないのです。

10年たつと部品が生産されなくなり、徐々に市場からも姿を消します。
いつか部品が手に入らなくなり、修理もできなくなるのです。
そのため、取り付けから10年という時間は、修理ではなく交換時期にあたると考えていいでしょう。
寿命の面ではメンテナンスや使用環境でも違いはありますが、部品がなくなる現実的な問題から見れば、交換時期は生産開始から10年以降となるのです。

使用頻度の面からも寿命や交換周期を考えてみる必要もあるでしょう。
単身物件でワンルームなら、そこまでエアコンは酷使されません。

これも立地条件によって違い、都心部など窓を開けにくい場所ではエアコンに対する依存度が高まります。
損耗も激しくなるため、10年より前に修理しなければいけない状況が生まれる可能性があるでしょう。
逆にあまり使用しない環境であれば、もっと長持ちするかもしれません。

ただし、入居者の観点からすれば、古いエアコンは電気代が掛かるイメージがあります。
実際に新しい機種では節電効果が高く、効率よくつかえます。

そのため、取り付けから6年で償却が終わり、入居者が変わるタイミングと重なるのなら、新しいものに交換するのも方法です。
節電効果を前面に出し、入居者を募れます。不動産投資物件として武器にすればいいのです。

給湯器の耐用年数と交換の時期

給湯器も設備として当たり前となりました。シャワーの普及により、不動産投資でも当然の設備です。
使用頻度も高くなり、効率のいい給湯器も出てきています。

給湯器も耐用年数があり、いずれ交換時期がやってきます。
給湯器も長く使えるように設計されていますが、やがて部品が手に入らなくなるのはエアコンと同じです。
長く使えても部品が入手できず修理ができなくなるため、10年を越えたものは交換を考えた方がいいでしょう。

問題は10年という設定が、生産を始めてからの時間である点です。
つまり、購入して取り付けてから10年ではありません。
商品のライフサイクルを考えれば、大体7年程度で部品がなくなる可能性を理解しておけば間違いありません。
この辺りからは修理が効かなくなり、問題が起きても交換を視野に入れて資金をプールしておくべきです。

給湯器も使用環境によって耐用年数に差が出ますが、一般的な使用では10年から15年あたりが限界と言われています。
もちろん負担が大きくなればもっと早く寿命を迎えるケースのありますが、この期間が一定の目安となるでしょう。
特に注意するべきは、サイズが小さいのにもかかわらず、酷使するケースです。
不動産投資物件としてどのような設定にしているかにかかわります。

給湯器には号数が設定されています。
号数には大体の世帯人数も設定されていますが、単純に小さい給湯器を大人数で使えば、稼働時間が増えるのです。

稼働時間が増えれば、必然的に消耗が早くなり、故障する可能性が高まります。
交換しなければいけない時期も早く来るため、不動産投資としてターゲットの人数を把握して選ぶ必要があるのです。
設備投資を節約したいところですが、あとから大きな出費やトラブルを抱える可能性も視野に入れるべきでしょう。

浴槽の寿命と交換時期

浴槽は不動産投資の内見でチェックされやすい場所のひとつです。
綺麗な環境で利用したい心理は当然ですが、あまりに古く入居中に交換となれば使えない状況も生まれます。
不便な生活を避けたいと思えばこそ、チェックもしていくのです。

浴槽の問題は、寿命が見た目ではっきりしない点にあります。
入居者がしっかりメンテナンスしてくれているとしても、裏側は見えません。
つまり、寿命がはっきりしないのです。

寿命を迎えているのか見極めるポイントは、コーキングの劣化があげられます。
継ぎ目にシリコンなど目止めをしてありますが、ひび割れたり剥がれたりしたときには、水が回り込んで劣化が進む恐れがあるのです。

浴室の角にカビが生えて、なかなか落とせないときもあるでしょう。
表面が劣化し、カビが根を張る部分ができていると考えられます。

浴槽だけではなく、出入り口の扉なども同様の判断ができるのです。
排水溝から臭いが上がり、いくら掃除しても対処できないときも寿命が近い可能性があります。これもカビや雑菌が影響しているからです。

不動産投資の場合には、自分で使っているわけではないため、丁寧に扱ってもらえたか判断が難しいのは間違いありません。
転居したときにハウスクリーニングとともにチェックしておけば、先手も打てます。
浴槽の交換となれば、かなりの出費になるのは間違いありません。
事前に予測しておけば、予算の配分もしやすくなるでしょう。

トイレの耐用年数と交換時期

最近では特殊なプラスチックで作られたものも出てきましたが、トイレの大半は陶器で作られています。
陶器は割れたりしなければ一生使える可能性もある素材です。

しかし、表面はコーティングされており、落ちてしまうと、汚れがつきやすくなります。
さらにパッキンなどのパーツは永遠と使えるわけではありません。
タンク内の部品や配管も同様です。これらの条件を見ると、タンク内は10年程度、配管でも20年で交換周期がやってくると考えられます。

もうひとつの見方が、水の使用効率です。トイレの性能は、年々進化しています。
進化の速度は思っている以上に早いのです。
進化のポイントは、汚れの落ちやすさと水の使用効率にあります。
表面のコーティングや素材の見直しにより、便器にこびりついた汚れが落ちやすくなりました。

汚れが落ちやすいことの恩恵として、水の使用効率も劇的に上がるのです。
利用者から見ると、水道代が掛かりにくくなるのは、大きなメリットになるでしょう。

快適な環境を作るためにも大事な条件となるのは間違いありません。
この点から、15年程度で便器の交換も考えておくと、利用者のメリットが高まります。

節水ができるだけでも、大きなメリットが生まれます。
不動産投資の物件としても、最新の設備導入という宣伝効果が生まれるため、ある程度の時期での交換が大切になるのです。

設備の交換は予定を組んで定期的に

不動産の入口不動産投資で設備はとても重要な役割を持ちます。
耐用年数が過ぎトラブルを起こしてからでは、入居率に影響を与えるかもしれません。
耐用年数を理解し、定期的に交換できる状況を作ることが大切で、資金計画も計画的に進めていきましょう。

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