知れば知るほど入居率が変わる!?入居者募集のコツ

2021.05.17

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不動産投資で最重要なポイントは、インカムゲインを得ることです。つまり、家賃収入を得られないと、どんなに利回りがいい物件であっても、リターンがありません。
利回りは計算上の答えであり、実際には入居率が不動産投資に大きな影響を与えます。そのためには、いかに効率的に入居者募集するか。これにかかっているのです。

入居者募集にはコツがあります。物件探しにも大きくかかわるため、不動産投資では必ず押さえて身につけましょう。

物件の強みと弱みを把握する

入居者募集のコツとして、大事な前提条件は、物件の性格です。どんな物件でも、強みと弱みが必ずあります。
例えば駅近の物件でも、家賃が高くなるケースがあるでしょう。その分、狭くなるかもしれません。このような強みと弱みをはっきりとさせます。

その中で、ターゲットは誰かが見えてくるはずです。独身向けなのか、ファミリー向けなのか、物件の性格と一致させていきます。
独身向けなら、夜遅くても利用ができるコンビニやスーパーなどが必要でしょう。駅から明るい道を通っていけるルートも条件です。
ファミリー向けなら、人数に合わせた間取りがいります。公園や病院も近いほうが便利です。車も大きなミニバンなどになるかもしれません。

強みと弱みを引き出していくだけで、ペルソナつまりターゲットがどのような人なのかが見えてきます。このペルソナに合わせた入居者募集をするのが、大事なコツにつながるのです。

物件の条件を理解する周辺調査

物件の性格とペルソナがはっきりとしたら、周辺物件を調査します。難しい方法もありますが、簡単なのは似たような条件の物件を探すことです。
できれば、周囲500m以内の物件を見つけるといいでしょう。駅からの距離なども、同じような条件下にあるのが望ましいです。

このような物件が、いったいどれぐらいの空き状況なのか、募集している条件は何かが見えてきます。家賃の相場もだんだんとはっきりするはずです。インターネットで比較したあとは、実際に物件の様子を調べます。
窓のカーテンや雨戸の状態、郵便受けなどで、現状の入居率が大体把握できるからです。この時に入居率が高ければ、自分の物件も同じような条件で埋まる可能性が出てきます。
逆に空室率が高ければ、募集などに問題があり、うまくいっていないのです。

家賃動向も重要です。これは条件の提示部分となりますが、周辺の物件の家賃がどの程度なのか、管理費や駐車場の条件も調査します。
周辺物件の調査と重ねると、家賃動向の裏側に隠れている、入居者のニーズが見えるはずです。入居したい人が求めている条件は何か、それと合致しているかがわかれば、自分の物件にも生かせるでしょう。的を外さないためにも、情報が大切なのです。

不動産会社に頼む場合の心理とインターネット

入居者募集のコツとして、不動産会社が募集広告を出しやすいかがあります。広告を出しやすい物件とは、強みがはっきりとしていることです。
強みがわかれば広告も簡単で、弱みばかりでは宣伝に悩みます。類似の物件で問い合わせがきたときに、強みがはっきりしていれば、一緒に勧めてもらえるかもしれません。

伝える方法はいろいろありますが、自分で調べた強みを箇条書きにして渡すだけでも大丈夫です。もちろん、不動産会社が知っている情報もたくさん含まれています。それでも、こんな魅力があると伝えることが大切です。

弱みも伝えておきます。弱みを知れば、どのようにカバーするか考えるからです。ただし、強みがあっての弱みとなるため、伝える順番も気にしなければいけません。

入居者が物件を選ぶ方法と心理

現在、不動産情報は何で調べるでしょうか。これが重要ポイントです。
自分が物件を探したときと同様で、インターネットを活用して調べます。CMなどでも流れているように、高い人気があるのは、多くの不動産情報が瞬時に手に入るからです。
不動産会社に入居者募集を依頼する場合でも、インターネット広告との連動は、コツのレベルではなく必須となりました。特に大手の広告は、入居率を高める条件です。

不動産投資物件を運用していて、退去者が出たので募集するとします。この時に次の入居者募集のコツが隠れているのも忘れてはいけません。
退去した事実にさまざまな情報が詰まっているからです。退去の理由はもちろんですが、壁紙や水回りの傷み具合、臭いなどをチェックします。
もしかしたら、どこかに退去した問題が隠れている可能性があるからです。問題がある部分をそのままにしておけば、入居者募集に障害になります。入居者は、自分が住むことを想定して内見にくるため、問題点はできる限り排除するのです。
知らずに放置すると、入居率を下げてしまいます。昼だけではなく、夜に観察にくるのもいいでしょう。昼間ではわからない音など、聞こえてくるかもしれません。

賃料を下げず検索されやすくする

不動産投資で、賃料を下げて入居者募集をするのは、最終手段です。一度家賃を下げれば、上げることは不可能といってもいいでしょう。さらに、下げてしまえば、主たる収入である家賃収入が減り、利回りが悪化します。

そこで重要なのは、賃料を下げずに入居者を集めることです。
インターネットで検索されるケースが増えた不動産ですが、賃料を絞り込むのか、その方法から考えなければいけません。

ほとんどのサイトでは5,000円刻みで絞り込みができます。つまり、54,000円と50,000円は同じグループです。56,000円になると、一つ上のグループになり、50,000円以下の検索から外されるかもしれません。
ここで見えてくる入居者募集のコツは、54,000円にすることです。それも賃料を下げずに54,000円にするには、2,000円分を管理費とします。
トータルすれば、56,000円ですが、検索上は54,000円となるのです。もちろん、だますわけではないので、管理費2,000円はしっかりと表に出さなければいけません。

内見の時にもポイントがあります。家主がカギを持ち玄関を開ける方法や、立ち合いあり、昼間だけはあけておくなどの方法があるでしょう。内見に連れてくるのは不動産会社です。
あまりに面倒な方法は、不動産会社としても避けたいと考えます。急に来たお客様に内見を勧めても、即時対応できるのと日を改めなければいけない物件では、当然差がつくのです。現地キーボックスの設置などで簡単に対応できるほうが、不動産会社としても勧めやすいのは間違いありません。

価値を引き上げて魅力を高める

価値を上げるのも大切です。費用対効果の高い設備を導入して、周囲の物件と差をつけるのも、入居者募集のコツといえます。
最近はインターネットが当たり前です。CATVなども要求が出てきました。さらに宅配ボックスを重要視するのも現代の特徴です。
女性の単身向けなら、インターホンにするだけでも違います。セキュリティは、それだけ入居者の注目ポイントになるのです。

入居条件を緩める方法もあります。礼金敷金を下げるのも条件ではありますが、利回りに影響するでしょう。そこで、1LDKでも2人の入居を許可したり、バイクを置けるようしたりにするのも有効です。
高齢者の入居許可でも広がります。逆に有効でもリスクを伴うのが、ペットや外国人、生活保護であり、優先順位の低い選択肢です。

不動産投資の入居者募集のコツは相手の目線

不動産の入口こうした不動産投資の入居者募集のコツは、相手の目線で考えるのが大切です。どうしてもオーナーとしての目線が強く出がちで、いい物件だから入居者がつくだろうと考えます。
しかし、その目線は現実とは異なることに気がつくと、変化が出るのです。これが不動産投資での入居者募集のコツであり、物件を選ぶときにも使えるポイントになります。

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