賃貸保証会社とは?なにをするところ?

2021.05.06

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不動産投資の主な収益源は物件を賃貸することによって得られる家賃収入です。家賃収入は大方の場合毎月安定して支払われますが、時には支払いが滞ることもあります。
そんな時に役立つのが賃貸保証会社です。
今回はこの賃貸保証会社についてご紹介したいと思います。

不払い分の家賃を立て替えてくれる

通常、家賃の支払いというのは借主自らが特定の期日に行うべきものです。しかし、不動産投資を行っていると入居者の一部が期日通りに家賃を支払わないということがしばしば起こります。
そうなると当然、不動産のオーナーとしては本来得られる収益が得られないということになってしまいます。このような事態が発生した場合、通常は連帯保証人が借主に代わって家賃の支払いを行います。
連帯保証人とは借主が家賃を払えなかったり、設備の弁償費用を払えなかったりした場合に支払いを肩代わりする者のことで、借主と全く同じ責任を負っている存在です。かつては、賃貸契約を結ぶ際に連帯保証人を立てるケースがほとんどでした。
しかし、近年では連帯保証人を立てずに賃貸契約を結ぶケースが著しく増えています。その背景にあるのが賃貸保証会社の存在です。

賃貸保証会社とは、借主が何らかの理由によって家賃を支払えなくなった場合に借主に代わって家賃を立て替えるというサービスを提供している会社です。
簡単に言えば、連帯保証人の企業版のようなサービスです。
借主は賃貸保証会社に保証料を支払うことで家賃の保証を受けることができます。
基本的な補償対象は家賃のみですが、管理費、共益費、更新料、違約損害金、退去時の原状回復費などを保証してくれる会社もあります。当然、補償対象が増えるほど保証料の額も大きくなります。

保証料の相場

賃貸保証会社に支払う保証料は当然会社ごとに違いがありますが、相場は決まっています。
まず、初回契約時に家賃の一定額を支払います。これは、家賃の50%としている会社が大半です。
そして、これとは別に一年ごとに定額更新料を支払います。こちらは、1万円としている会社がほとんどです。
従って、仮に家賃7万円の物件を賃貸する際に賃貸保証会社と契約を結んだ場合、初回契約時に3万5千円、以降1年ごとに1万円を支払うという計算になります。
もっともこれはあくまでも相場であって、賃貸保証会社の中には初回契約時の支払いを家賃の100%としているケースも多々あります。
ですので、賃貸保証会社と契約する際には事前にこれらの条件を十分に調べておかなければなりません。

契約するには審査が必要

賃貸保証会社との契約は、保証料を払えれば誰でも結べるというものではありません。契約を行うためには、賃貸保証会社が実施する審査に合格しなければなりません。
審査項目は個々の会社によって異なりますが、概ね職種、収入、雇用形態、勤続年数などが主なものとなります。
審査の際に必要になる書類は、「賃貸保証会社用申込書」「身分証明書の表裏コピー(運転免許証、健康保険証)」「収入証明関連(源泉徴収票や給与明細書など)」「在籍証明書」などです。
審査に通りやすいのは、正社員または公務員で収入が安定しており、且つ同じ会社で長く働いている人です。
反対に、過去に家賃を滞納した実績があったり、年齢が60歳を超えていたりする場合には、審査に落ちる可能性が高くなります。

借主から見た賃貸保証会社のメリット

借主から見た場合、賃貸保証会社を利用することには以下のようなメリットがあります。

連帯保証人が必要ない

賃貸契約を結ぶ際に最も大きなネックとなるのが連帯保証人の存在です。身近に連帯保証人を頼める親族や友人がいれば話は簡単ですが、実際にはそう簡単には見つかりません。
まして、核家族化が急激に進んでいる現代においては、親族はいても連帯保証人を頼めるほど親しくないといったケースも決して少なくありません。
その点、賃貸保証会社であれば一定の保証料を支払うだけで連帯保証人を立てることなく賃貸契約を結ぶことができるため非常に便利です。

敷金が安くなる場合がある

通常、敷金というのは家賃の滞納や物件の原状回復などに備える為に徴収される料金です。賃貸物件においては多くの場合、家賃とは別に敷金を支払うことになりますが、賃貸保証会社と契約した場合には敷金の額が安くなることがあります。
先述した通り、賃貸保証会社の中には家賃の滞納だけではなく退去時の原状回復費を保証している会社があるため、貸主としてはその分の敷金を徴収する必要が無くなるのです。

貸主から見た賃貸保証会社のメリット

貸主から見た場合の賃貸保証会社のメリットは、なんと言っても家賃の滞納が起こらないことです。
貸主からすれば、毎月の家賃が安定的に回収できるかどうかは非常に重要な問題です。家賃収入のみで生活している場合には、家賃の滞納がそのまま生活に影響を与えることになりますし、金融機関からの借り入れを行って投資をしている場合には返済が滞るということにもなりかねません。
また、改修や増築などの計画が家賃の滞納によって頓挫するということも起こり得ます。 あるいは、部屋数が少ない物件であれば1~2件の滞納だけで収入が全くゼロになるという事態も考えられます。
貸主からすればこれらの事態は全て大きなリスクですが、賃貸保証会社と契約を行っていればこれらのリスクに万遍なく対応することができます。

賃貸保証会社は借主が選べる?

連帯保証人を立てて賃貸契約を結ぶ際には、当然ながら連帯保証人の選定は借主が行います。
しかし、賃貸保証会社と契約を結ぶ場合には借主が賃貸保証会社を選ぶことはできません。 賃貸保証会社を選ぶのはほとんどの場合貸主で、一部に管理会社が選ぶというケースも見られます。借主が選んだ会社と契約できるケースも稀にありますが、それはあくまでも例外中の例外のケースです。

支払い義務はなくならない

賃貸保証会社と契約していれば、仮に借主が家賃を滞納してしまっても貸主に対する家賃の支払いは賃貸保証会社が肩代わりして行ってくれます。つまり、貸主としては確実に家賃を回収できるわけですが、しかしだからと言って借主の支払い義務が無くなるというわけではありません。
家賃の未払いが起こった場合、賃貸保証会社は借主に代わって支払いを行いますが、その未払い分はそっくりそのまま賃貸保証会社に対する借金になるのです。つまり、賃貸保証会社が家賃の滞納分を肩代わりした時点で借主の支払い義務は貸主に対してのものから賃貸保証会社に対してのものに移るということになるわけです。
実際に、賃貸保証会社が家賃の滞納分を借主に代わって支払った場合には、後日弁済分の請求書が送られてきます。ちなみに、請求に対して支払いが遅れた場合には利息が発生し、不払いが長期に渡ると訴訟に発展することもあります。
ですので、請求書が送られてきた場合は速やかに支払いを行わなければなりません。

弁済の流れ

借主からの家賃の支払いに延滞が確認された場合、不動産管理会社から賃貸保証会社に連絡が行われ、賃貸保証会社はこれを受けて不動産のオーナー(企業もしくは個人)に対して代位弁済を行います。
こうした流れを経て賃貸保証会社から弁済分の金額が支払われるまでには、通常の期日から数えて1か月程度の時間がかかります。

まとめ

不動産の入口今回は賃貸保証会社について取り上げ、それが一体どのようなものなのかを紹介してきました。賃貸保証会社は借主にとって非常に便利なサービスであり、同時に貸主にとっても不動産投資をする上で心強い味方となってくれる存在です。ぜひ参考にしてみてください

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