賃貸経営にとって重要となるのが空室対策です。他の物件と差別化を図るため、様々な付加価値を付けている物件も見られます。中でも空室率を改善するため、リフォームを検討しているオーナーさんもいらっしゃるのではないでしょうか？ここでは、空室対策のリフォームについて、有効かどうか、リフォームのメリットなどについて解説します。

そもそも「リフォーム」とは？

リフォーム（reform）とは、老朽化した建物を改修し、元どおり（原状回復）の状態に戻すことを指します。不具合箇所の部分的な修繕もリフォームに当てはまります。
壊れてたものや汚れているものを新しくしたり、直したりすることを指します。しかし、明確な定義はされていません。

例：クロスや壁紙の貼り替え、設備の交換、増築を含む大規模な工事など

「リフォーム」と「リノベーション」違いとは？

リノベーションとは、ライフスタイルに合わせて新たな機能や価値を加えることを指します。現在の暮らしに合った間取りに変更することやファミリー層向けの物件を一人暮らし向けにするといった、物件のイメージを刷新することが当てはまります。

「リフォーム」では、元に戻すことを意味し、「リノベーション」では、つくり変えるというイメージです。

リフォームの種類

外廻りリフォーム

外壁（モルタル壁、サイディング、外壁タイル）や屋根、ガーデニング、外構工事などが含まれます。リフォームのタイミングは、一般的に5〜10年程度と言われています。

水回りリフォーム

キッチン、トイレ、お風呂、洗面台など、水回りのリフォームを行います。リフォームのタイミングは、一般的に10〜20年程度と言われています。

内装リフォーム

クロスやフローリング、畳、壁の張替えなどのリフォームです。

スケルトンリフォーム

建物の躯体を残し、内装や設備をすべて取り除き、大規模なリフォームを行うことです。ゼロから間取りを自由自在に変更することができます。

デザインリフォーム

内装や家具、インテリアなど、デザイン力を最大限活かしたリフォーム方法です。

・バリアフリーリフォーム

段差の解消や手すり、スロープなどを設置し、住まいの安全性を高めるリフォーム方法です。超高齢化社会を迎えた日本において需要が高まっています。

空室対策として「リフォーム」を行うメリット

空室対策

入居者は、できる限りきれいな部屋に住みたいと思うはずです。リフォームを行えば、入居率が上がり、空室対策が期待できます。

物件価値の向上

設備や内容が新しくなり、物件の資産価値を上げられる点があります。資産価値が向上すると空室の改善や賃料アップの期待ができます。全体的なクリーニングをすることで内見者からの印象も良くなります。

競合物件との差別化を図れる

リフォームを行うことによって、競合物件との差別化が期待できます。また、全体をリフォームするより、気になる部分のみをリフォームすれば、最小限の費用でリニューアルすることができます。

家賃アップの期待ができる

リフォームを行うとある程度の費用がかかるため、家賃の値上げを検討します。魅力的な物件であれば、家賃アップでも空室改善につながるでしょう。

空室対策として「リフォーム」を行うデメリット

一部のリフォームで割高になるケース

建替えと比較すると総工事費が安くなりますが、一部のリフォームによって逆に割高になることもあります。ワンルームでは、キッチンや浴室など一部のリフォームを行っても決め手とはならないケースもあります。

工事が長期間になると、家賃収入を得られない

工事に時間が長くなればなるほど、その期間、家賃収入が得られなくなります。

空室対策に「リフォーム」は有効？

設備や壁、床などの劣化には最適

築年数が長く、経年劣化により壁や床、キッチンや浴室、トイレなどが古くなっている場合は、内見時にもイメージが悪くなります。このような劣化した箇所のリフォームは有効とされています。

部屋の間取りがポイント

内見に来られても空室がなかなか埋まらない場合は、間取りが原因なのかもしれません。交通の便が良くても、間取りが悪いと空室のままの可能性があります。

状況に応じて間取り変更リフォームがポイント

家族構成や生活環境のニーズに合わせた間取り変更リフォームは、有効になるのではないでしょうか。

＊間取り変更リフォームとは、壁を撤去して広い部屋にしたり、1つの部屋に仕切りを入れ2室にする等の間取りを変更するリフォーム方法です。

ただし、構造上の問題などでリフォームができない場合があるので注意しましょう。新たな補強工事や耐力壁の設置が必要となり、複雑な工事を要するためです。

セキュリティの強化

古いマンションやアパートなどは、オートロックや監視カメラ、モニター付きインターフォン、センサーライトなどが設置されていないことがあります。これらを設置し、セキュリティを強化することで、一人暮らしの女性も安心して部屋を借りることができます。

最近のインターフォンは、留守の間に訪問した人を録画できる機能が搭載されているものがあります。

リフォームの費用

リフォームにかける予算は「家賃の○ヶ月分」といった目安にすることがあります。しかし、それぞれリフォーム前の状態や使用する材料、設備、塗料などによって費用が異なります。

また、大規模に行うリフォームや目的別に行うリフォームなど、どこまでの範囲を行うかで費用が大幅に変わります。

最新のIoT技術導入について

第5世代移動通信システム「5G」が始まり、IT技術を前提としたリフォームも考えられます。
IoTとは「Internet of Things」の略称です。モノとインターネットを繋げて生活の利便性を向上させることができます。

例えば、電子ドアロックや宅配ボックス、スマートスピーカー、AIによる温度管理、防犯センサーとのリンクなど、スマートな生活の実現が可能となります。

まとめ

空室対策に「リフォーム」は有効かどうかまたは、リフォームについてのメリット・デメリット、リフォーム費用などについて解説しました。各エリアによって求める物件が異なり、それぞれニーズに合ったリフォームを行うことが重要となります。費用対効果を考慮しながら、最適なリフォームを比較検討しましょう。