古い不動産も再起が可能!中古マンションのリノベーション

2019.09.30

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不動産投資において良質の物件を持つことは、「至上の命題」と言っても過言では無いとも言えるでしょう。しかし、良い物件を持つためには取得費用を覚悟しなければならず、大バクチにもなりかねません。
しかし、良い物件をコストを抑えながら取得する方法があります。古い物件にリノベーションをする手段です。
ここでは特に区分マンションのリノベーションについて、不動産投資の観点から考えてみたいと思います。

リノベーションとは?

まずは「リノベーション」という言葉の意味をおさらいしましょう。
結論から述べると、リノベーションとは「価値を上げる改装」というニュアンスとなります。例としては次の様な大規模改修となります。

  • 浴室やキッチンなどの古い設備を新型の物に交換して利便性を上げる。
  • 床材や壁材を豪華な物に変えて雰囲気を一新する。
  • 間仕切り壁を撤去して広いリビングを造る。

リノベーションはリフォームと似ていますが、リフォームが「以前の状態への回復」に対して「以前よりも向上する」意味となるので、ニュアンスが違って来ます。

リノベーションのメリット

次にリノベーションのメリットについて述べて行きます。

新築よりもコストメリットがある

新築マンションは人気も高く、客付け力も非常に強いです。しかし、デメリットとしては取得費用が膨れ上がってしまう点が挙げられます。
言うまでもなく、不動産投資においては取得費用によって利回りが変わってしまうので、初期費用を可能な限り抑えることが重要です。
そこで考えられるのが、中古マンションの取得がありますが、客付け力や家賃レベルで不利になってしまいます。
しかし、中古マンションであってもリノベーションをすれば、客付け力を維持しながら取得費用を抑えることが可能となるのです。

家賃レベルを高く出来る

物件の家賃レベルは立地条件や築年数、そして周辺環境によって変わって来ますが、物件内部の設備の仕様によるところも大きいです。
例えば築年数が20年クラスのマンションを考えると、設備も古くなってしまっていて、家賃を下げなければ競争力が低下してしまうかも知れません。
しかし、リノベーションで設備や内装を交換して間取りも流行の物に変えれば、競争力も付き、家賃をキープすることも可能となります。

良い土地に買いやすい

中古マンションを購入してリノベーションをすると、物件の調達コストを抑えることが出来るので、予算を土地代に充てることが出来る様になり、立地条件の良い土地に物件を買いやすくなります。
特に区分マンションにおいては、良い土地の物件に人気があります。しかし、その分は非常に価格が高いです。そして、高価な分、空室となった場合のダメージが大きくなります。
その一方で、中古マンションの場合はリノベーション物件であっても投資金額が小さくて済みます。そのため、リスクを低減することが出来るようになるのです。

中古であっても競争力が高い

賃貸不動産は一般的に築年数が古いほど競争力が落ちてしまい、客付けのためには家賃を下げるなどの対策が必要になります。しかし、物件の魅力をアップさせるならば競争力も向上します。
リノベーションは古い物件の魅力をよみがえらせます。しかも、コストを抑えつつレベルアップが出来る点は、収支などの角度から見ても非常に魅力的です。

設備の故障などが少ない

住宅設備の耐用年数は10年が1つの目安となります。
確かに今の住宅設備の性能は非常に高いので、故障も非常に少ないのですが、故障確率の面から考えるならば、10年を超えると故障の度合いが増えて行くのです。
そのため、中古マンションでは設備をそのまま使うと、故障確率が上がってしまう危険性もあります。
しかし、リノベーションで設備を一新するならば、全部の設備が新品で再スタートを切れるので、不具合も少なくなります。

リノベーションの具体例

ところで、リノベーションにはどのような物があるでしょうか?具体例を挙げてみます。

間取りの変更

最近のマンションは広いLDKを中心とした間取りが多いです。その一方で、古いマンションの場合はそれほど大きなダイニングキッチンはあまり見られません。また、和室中心の場合も多いです。
しかし、リノベーションで間仕切り壁を撤去すれば、ダイニングキッチンと別な部屋を着けることが出来るので、古いマンションであっても新築の様なLDKを中心とした部屋づくりが出来ます。

設備の変更

設備の変更もリノベーションの醍醐味です。
特にキッチンや浴室、そしてトイレの部分の交換は、快適さに大きく関係して来ます。
また、この部分は内覧の時に最も目立つので、客付けの上でも大きな説得力を持ちます。

床・壁・天井の変更

床や壁、そして天井材の変更は、部屋の雰囲気に大きく関係して来ます。
例としては、床材を無垢の天然木のフロア材に交換したり、壁紙や天井材を新しいものに変えてやれば、部屋の雰囲気もより良くなります。
また、最近ではフロア材や壁紙に、脱臭などの機能を持たせた物もありますので、より快適な部屋づくりが可能です。

収納の変更

古いマンションの場合、和室が中心の間取りの場合もあり、収納は押し入れが中心になっている物も多いです。これは、ウォークインクローゼットなどをメインとする、今のマンションの仕様と大きく違う点と言えるでしょう。
マンションのリノベーションでは、間取りを変更するとともに、収納を変更することも出来ます。使い勝手の良いクローゼットを作ってやれば、押し入れよりも使いやすい収納になるので、物件の魅力向上に繋がります。

リノベーションの注意点

リノベーションは多くの利点がありますが注意点もあります。物件購入の前にしっかりと押さえておきましょう。

リノベーションが出来る範囲

区分マンションにおけるリノベーションが可能な範囲は、あくまでも専有部分となります。そのため、廊下に面する部分などは変えることが出来ません。また、窓サッシなども共用部分となりますので、変更が効かないこととなります。

管理規約に注意

マンションには管理規約があるので、リノベーションも規約の範囲で行われなければなりません。そして、管理規約はマンションそれぞれにあるので、都度の確認が必要になります。
例えば、フロア材を天然木の無垢フローリングに変えるリノベーションはポピュラーですが、マンションによっては下の階に騒音が伝わるという理由でフロア材の交換を禁止しているところもあります。
それ以外でも規約での制限はあるので、検討段階で十分に確認をしましょう。

物理的に出来ない場合もある

リノベーションにも物理的に可能なことと不可能なことがあります。
例えば、マンションの配管の状態によっては、キッチンや浴室を動かせない場合があります。また、レンジフードの移動もダクトなどの関係で移動が難しい場合もあります。

損益分岐に注意する

リノベーションは客付けなどで効果的ではありますが、予算をしっかりと組んで、損益分岐に注意を払わなければなりません。あくまでも、取得費用を抑えるために中古物件にリノベーションをするのです。
ただし、この損益分岐の計算にはバランス感覚が必要になります。そして、そのためには情報収集がより一層重要になります。

まとめ

不動産の入口 中古マンションへのリノベーションは物件の価値向上となるので、様々なメリットが見込めます。客付け力にしろ家賃レベルの向上など、その効果はどれを取っても魅力的です。
しかし、収益用物件は自宅ではなくあくまで投資用の物件です。採算を取れる範囲での価値向上とすることが大切です。
採算と仕様についての綿密な計算が大切になりますので、物件の取得計画の段階で十分に策を練る様にしましょう。

 

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