最も大きなリスク!空室対策

2019.09.06

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不動産投資の最も大きなリスクは空室リスクです。不動産投資の基本は賃料収入なので、空室があることで賃料収入が下がる…もしくはゼロになってしまします。

不動産投資は、「区分マンション投資」やアパート・マンションの「一棟投資」など色々な種類がありますが、どの不動産投資でも空室リスクは最大の課題です。そこで今回は、なるべく空室を出さないための対策を3つ紹介していきます。

取得物件のエリア

1つ目の対策は、そもそも空室が出にくいようなエリアで投資するということです。そのためには、以下の点を意識してエリア選定をしましょう。

  • ターゲット
  • 需要のあるエリア
  • 最寄駅からの距離とアプローチ

ターゲット

まずは、取得した不動産にどのような人が入居するのか?というターゲット選定をします。結論からいうと、賃貸需要が高い単身者をターゲットにするべきです。というのも、たとえばファミリー層であれば、賃貸ではなく「購入」を検討する人も多いでしょうし、マンションでなく「戸建」を検討する人も多いです。

また、夫婦2人で住む人もファミリーほどではないにしろ、単身者よりは購入や戸建を選択する人が多いです。つまり、ターゲットの絶対数が少ないので、賃貸需要が低くなりやすいというデメリットがあります。

もちろん、単身者でも家を購入したり戸建に住んだりする人はいるでしょう。しかし、ファミリーや夫婦に比べると少ないので、「賃貸」という選択を取る人が多くなります。そのため、必然的に賃貸需要が高まり、退去してもすぐに入居者を付けやすいのです。

需要のあるエリア

また、空室が出にくいのは「需要」があるエリアであり、前項の単身者をターゲットと想定すると以下のようなエリアになります。

  • 交通利便性が良い
  • 商業利便性が良い

たとえば、都心に近い都内や、神奈川県でいえば川崎や横浜などは需要が高いです。というのも、単身者ということは配偶者も子供もいないため、基本的には「職場」を重視して考える人が多いからです。そのため、オフィスのある場所に行きやすい交通利便性の高いエリアの需要は高くなります。

また、単身者はファミリー層よりも夜遅くなったり外食したりすることが多いことを想定すると、遅くまでオープンしているスーパーや飲食店があると需要は高まります。もちろん、「住環境」「自然環境」も大切ではありますが、単身者の場合はそれよりも「交通」「商業」利便性を重視する人が多いでしょう。

最寄駅からの距離とアプローチ

次に、最寄り駅からの距離とアプローチです。最寄駅からの「距離」に関しては当然近い方が良いですが、その理由である「競合物件が少ない」という点を理解しておく必要があります。また、駅距離だけでなくアプローチも意識して物件選びをしましょう。

競合物件が少ない

不動産の分数表記は「80m=1分」の表記で端数は切り上げます。つまり、駅から81mの場合は徒歩2分になるということです。仮に、徒歩5分と徒歩10分で比較すると、分数は単純に倍ですが面積は以下のように4倍です。

  • 徒歩5分(400m)=400m×400m×π=16万π㎡
  • 徒歩10分(800m)800m×800m×π=64万π㎡

これは、駅から直線距離で結んだメートルで計算しており、本来は駅から物件までの「歩ける道」のメートルで計測します。ただ、ここでは概念的に分かりやすいよう直線距離で示しています。いずれにしろ、徒歩分数が倍違う物件は、面積に置き替えるとそれ以上の規模になる点は認識しておきましょう。

つまり、分数が倍違うと競合物件は単純に倍ではなく、それ以上の違いになるということです。駅距離が近い物件は、単純に「距離が近い」というメリットだけでなく「競合物件が少ない」というメリットがあり、それは空室率の低さにつながります。

アプローチ

また、いくら駅徒歩5分の駅近物件でも、以下のようなアプローチだと入居者はどのように感じるでしょうか?

  • 坂道がつづく
  • 長い信号待ちがある
  • 交通量が多く危ない

上記のようなアプローチであれば、「平坦できちんと歩道のある徒歩7分の物件」を選ぶ人がいるかもしれません。また、これは駅までのアプローチ以外にも、その物件が売りにしている施設までのアプローチでも同じことがいえます。たとえば、「大型商業施設まで徒歩3分」の物件は、その大型商業施設までのアプローチが重要です。

このように、単純に駅距離だけを見るのではなく、きちんとアプローチも歩いて確認しましょう。そうすることで入居者の気持ちが分かり、需要があるエリアか?…空室率が低いエリアか?が分かってきます。

金銭的な対策

2つ目の対策は、金銭的な対策である以下です。

  • フリーレント期間を設ける
  • 敷金や礼金を下げる
  • 家賃を下げる

上記は、物件取得後に空室がつづいたときの対策になります。

フリーレント期間を設ける

まずはフリーレント期間を設けることです。フリーレントとは、その名の通り「賃料ゼロ」という意味であり、たとえば「1か月間フリーレント」の物件では1か月間は賃料ゼロで借りられるということです。フリーレント期間を設けることで、賃借人は賃貸時の初期費用を抑えることができます。

そのため、新しく賃貸借契約を結ぶときにかかる引越し費用など、初期費用がネックになっている人達を取り込むことができます。

敷金や礼金を下げる

次に敷金や礼金を下げることです。これも、前項の「初期費用がネックになっている人達を取り込む」というメリットにつながります。敷金と礼金では敷金から下げた方が良いです。なぜなら、敷金は家賃滞納や退去時の補修費用として預かるお金であり、将来的には返金する可能性があるからです。

仮に、家賃の滞納は保証会社を付けることで対応できるので、敷金をゼロにしても問題ないです。ただ、退去時の補修費用で揉めてしまうと、敷金として預かっていない分、「補修費用を支払ってくれない」などのリスクがある点は認識しておきましょう。

家賃を下げる

次に「家賃を下げる」という点ですが、これは色々な空室対策をした後の最終手段として認識しておきましょう。なぜなら、家賃を一度下げてしまうと、長期的に収益が落ちるからです。たとえば、家賃が月額12万円、敷金・礼金が家賃1か月分である区分マンション投資をしていたとしましょう。

その場合、仮に敷金をゼロにしても一時的に12万円の損失になるだけです。さらに、前項のように敷金は将来的に返金する可能性があるので、損失はもっと少ないかもしれません。しかし、家賃を1万円下げてしまうと、年間で12万円の損失です。

これが2年3年…とつづけば、損失はどんどん大きくなってしまいます。そのため、家賃を下げると長期的な収支が悪化するので、最終手段として認識しておくべきなのです。

賃貸管理会社の変更

3つ目の対策として賃貸管理会社の変更が挙げられます。賃貸管理会社が仲介業を兼務している場合には、そもそも営業力が弱い可能性があるので以下を検証しましょう。

  • 媒体へ掲載しているか
  • 自社店舗を持っているか

媒体へ掲載しているか

まずは、不動産ポータルサイトなどの各媒体に、入居者募集の広告を掲載しているかどうかを確認します。
これは、複数のポータルサイトを検索してみましょう。仮に、1つも掲載していないのであれば、今後の広告計画をヒアリングします。

その返答が、たとえば「媒体には掲載しません」であれば、REINSなどでしか入居者を募集していないので集客力は極めて低いです。そのような賃貸管理会社は変更を検討するようにしましょう。

自社店舗を持っているか

また、自社店舗を持っていないのであれば、ほかの仲介業者に送客依頼をしているはずです。これは、ネット検索をして自社物件で「仲介できる会社」を調べれば分かります。つまり、仲介できる会社が賃貸管理会社一社であれば、その会社でしか送客できないということです。

店舗が複数あれば良いですが、店舗もない…ほかの仲介会社にも依頼していない…という状況であれば賃貸管理会社の変更を検討すべきでしょう。

まとめ

不動産の入口このように、空室対策としては、まず需要の高い物件選びです。その後に、金銭的な対策や賃貸管理会社の見直しを行います。繰り返しますが、「賃料を下げる」という対策は、全ての対策を講じた後の最終手段です。

 

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