マイホームを購入する時点ではあまり気にならないかもしれませんが、何かのキッカケで「この建物って何年くらい大丈夫なの？」と考え始めると不安になる人も多いと思います。 確かに家の耐用年数を考えると老朽化や故障は避けて通れません。しかし、不具合は点検することで食い止められることも多いのです。
そこで重要になるのがアフターサービスの利用です。例えば、住宅のアフターサービスは雨漏れやシロアリなどの被害を防ぐことでも効果的で、住宅の耐用年数を伸ばします。 ただ、アフターサービスにはどのような規準があるかは意外に知られていないと思います。 ここでは住宅のアフターサービス規準について取り上げ、どのような物であるか、瑕疵担保責任との違いなどについて紹介したいと思います。
まずはアフターサービス基準のアウトラインから見て行きましょう。
今の住宅はレベルの高い技術で作られているのですが、人間の手で作るので全部の家が「完璧」というわけには行きません。まれにではありますが、やはり品質のあまり良くないケースもあります。そして、それが著しい場合は快適な生活が損なわれてしまう場合も出て来ます。 アフターサービスは住宅の定期点検や、不具合などを売主が無償で修理するサービスです。そして、このサービスは瑕疵担保責任とは別に提供されます。
ところで、アフターサービスもどの様な内容で実施するかについて、規準が必要になります。その規準が無いと、売主によってアフターサービスの内容が違うことも考えられるからです。例えば、A社はシロアリの点検をするがB社は点検を省略するといった事態も想定され得るのです。
アフターサービス規準は昭和51年に建設省（今の国土交通省）と業界団体によって作られた規準で、修理する箇所や期間などについて定められています。 そして、この規準があるからこそ、消費者はどの売主から住宅を購入しても、一定以上の水準でアフターサービスを受けられることができるのです。
アフターサービスは住宅を長持ちさせる上で非常に大切なのですが、契約はあくまでも任意となっていて義務ではありません。契約をするかしないかは、あくまでも住宅を買った人が選べるようになっています。 アフターサービスにはサービスの内容の規準が決まっていますが、このサービスはあくまでも売主の営業上のサービスです。そのため、法的な拘束力まではありません。 その点、瑕疵担保責任は法的に決まっている制度で拘束力があります。そのためアフターサービスのような任意で取り決めのできる物では無くて、必須となっているのです。
現在のアフターサービス基準は平成12年4月に改訂された経緯があります。その経緯について紹介します。
アフターサービス規準の改定の背景には品確法の制定がありました。 品確法は住宅の主要な部分の品質や耐用年数などを定めた法律で、隠れた瑕疵があった場合には売主が責任を負うといったものです。そして、瑕疵担保責任には10年の責任期間（新築の場合）となっていました。 例えば、雨漏りなどで不具合が発生した場合、それが10年以内であれば売主が責任を負い、それ以降であれば免責になるといった具合です。
さて、そのように施行された品確法ですが、当時のアフターサービス規準とは違った部分がありました。特に目立つのが「期間」の問題です。そして、この時のアフターサービス規準は品確法の規定よりも短い規定でした。つまり、アフターサービス規準のほうが条件としては劣っていたのです。 アフターサービス規準の改定は、品確法の瑕疵担保責任の制定を受けてのことです。そして、品確法との整合性を取る形での改定が行われています。
それでは具体的な変更内容を挙げてみましょう。いずれの項目も保証期間が延長されています。また、新規に加わったものもあります。
具体的には、基礎・柱・耐力壁・床・屋根などのコンクリート部分を指します。期間としては2年から10年に延長されています。
具体的には、外壁・屋上屋根・外壁開口部に設ける戸・枠などの建具・雨水排水管です。期間は7年から10年に延長されています。
具体的にはキッチンや給湯器のガス管です。期間は2年から5年に延長されています。
塗装も様々な部分にされています。1年から2年に延長されています。
例えば最初から設置してある食器棚などが挙げられます。1年から2年に延長されています。
照明器具や換気扇、冷暖房器具も対象です。これは1年から2年に延長されています。ただし、機器本体はメーカーの保証期間に準拠することになっています。
新規で加わったものに、機械式駐車場の機能不良、電話線やLANなどの機能不良などがあります。いずれも期間は2年です。
それでは、アフターサービス規準と瑕疵担保責任では、どのような違いがあるのでしょうか？
アフターサービス規準と瑕疵担保責任の大きな違いはカバーする範囲が挙げられます 例えば、瑕疵担保責任の場合は次のような物があります。
雨漏りは非常に大きな不具合です。生活や家財などに支障をきたすだけでなく、家自体の耐用年数まで縮めてしまいます。
建物の主要部分が腐食ししまうと部材の強度が落ちてしまい、建物の強度までが落ちてしまいます。その結果、耐震性が落ちてしまったり、台風などで倒壊する危険性も出て来るのです。
シロアリ被害も構造上で非常に大きな問題を生みます。住宅の主要部材がシロアリ被害を受けると、部材がスカスカになってしまい、強度が著しく落ちてしまうからです。
給排水管からの水漏れも非常に大きな問題となります。特に排水管の不具合は汚水の漏れとなりますので、被害は大きいと言えます。
過去に殺人事件や自殺があった場所では、なかなか気分良く生活することは難しいです。そのため、これらの不具合も瑕疵として数えられています。
アフターサービス規準でカバーする範囲は非常に広いです。代表的な物を以下に挙げてみます。
外壁、基礎、柱、耐力壁、内部床、屋上、屋根、外階段の床、ベランダ、外廊下の床など
屋上、屋根、ルーフバルコニー、外壁など
外階段、ひさし、玄関ホールなど
床組、天井、柱、間仕切り、鴨井、敷居など
内外壁、床など
内装、外装、床など
尚、これらのそれぞれの項目には、それぞれについて耐用年数が設定されていて、安心して使うことが出来る様になっています。瑕疵担保責任の規定で、住宅の品質は保たれることになりますがアフターサービスの契約によって、更に大きな安心を得ることができるのです。
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住宅は長く安全に使いたいものです。そして、そのためのアフターサービス規準と言えます。そして、アフターサービスを契約することによって、より長く安心して住める様になるのです。 そして、アフターサービス規準があるからこそ、快適な住環境を保つためのサービスが提供されるのです。ですから購入者にとっても非常に重要な決まりと言えるでしょう。
